去年3月，广州接连出台的“3·17”和“3·30”两大新政，从购房资格、认房认贷、二套房政策、首付门槛等多个方面对楼市进行严格调控。两大政策出台后，广州楼市开始逐步降温，在其后的几个月中，一手住宅成交量逐渐回归平稳，成交均价也出现了连续多个月下跌的状态。

　　如今，两大新政出台即将满一年，在从严调控持续不放松的大背景下，市场成交回归平静的同时，一手住宅库存量和去化周期正在上升。克而瑞数据显示，今年2月广州一手住宅库存量共计787.28万平方米，套数为62070套，去化周期达到10个月。

　　库存和去化周期都在上升

　　从克而瑞对去年3月至今年2月的一手住宅供求比统计来看，供过于求的月份只出现在2017年的4月、8月、9月和12月，其余月份都是供不应求的局面。从住宅供销总体情况来看，过去12个月，广州一手住宅供应849万平方米，成交943.67万平方米，供应缺口94.67万平方米。2017年虽然延续了2016年时供不应求的状况，但全年的供需关系仍是有所改善的。

　　网易房产数据中心的历史数据显示，2017年3月，广州一手住宅销量高达16012套，受高成交量的影响，一手住宅库存也减少至52569套，成为近年来的最低值。彼时，一手住宅的去化周期只有5.4个月。随后调控政策出台，广州一手住宅成交有所放慢，但一手住宅库存量并没有出现猛涨。

　　克而瑞数据显示，在去年3月两大调控政策出台后的5个月里，一手住宅库存量大致维持在5.2万至5.62万套之间。到了9月，一手住宅库存突破6万套，尽管10月库存有小幅回落，但从去年11月开始至今，库存量则保持在60000套以上，截至今年2月，广州一手住宅库存量为62070套，总面积为787.28万平方米。

　　与库存套数有上有下相比，一手住宅去化周期经历了连续攀升的过程。截至今年2月，广州全市一手住宅去化周期为10个月，比去年3月延长了4.6个月。克而瑞分析认为，去化周期的不断变长，是由于调控政策的持续发酵，一手住宅成交不断受到限制而造成的。不过，目前10个月的去化周期，已经和12个月的安全库存标准非常接近。

　　海珠去化周期创新高，增城黄埔仍“不够卖”

　　尽管全市范围内的去化周期为10个月，但在广州，各城区的库存情况并不相同。

　　从库存上看，截至今年2月，一手住宅存量最高的城区是花都，克而瑞数据显示，花都区库存总量为151.99万平方米，库存套数为11850套，克而瑞分析认为，由于9号线的开通，不少在花都区有项目的开发商也积极推货，但成交减少的前提下，库存量自然上升。

　　南沙也有同样的情况，近年来南沙宅地供应较多，这使得库存量达到110.59万平方米，共计8883套。增城和黄埔的库存量也相对偏高，其中增城库存为108.14万平方米，共计9040套，黄埔则有7138套。不过在中心城区（不含黄埔），库存量则整体偏低。其中库存面积最多的天河有74.33万平方米，共5783套，库存套数最多的荔湾共有5986套，而最少的越秀只有509套。

　　克而瑞分析认为，高库存意味着市场供大于求，理论上能一定程度压制房价上涨，进而影响开发企业的经营效益。在调控力度不减的情况下，以价换量已经成为楼市的大势所趋。不过由于受限价、限签以及网签滞后性的影响，广州一手住宅整体库存量略有虚高。

　　去化周期则呈现另一番局面。根据克而瑞统计，截至今年2月，海珠区一手住宅去化周期为32.6个月，排名首位，而随后的越秀和荔湾分别为32个月和28.9个月，这三个城区的去化周期都创下近一年来的新高，此外，天河、白云也都在20个月以上。中心城区的库存量整体偏低，但由于成交量也处于较低水平，因此去化周期较长。

　　在其他区域，尽管库存量较大，但成交量也较高，因此去化周期相对较短。其中北部的花都去化周期为15.3个月，从化为8.3个月。南部的番禺和花都分别为11.6个月和9.4个月。但在东部，增城和黄埔的去化周期都在7个月以下，其中增城的一手住宅只够卖4.6个月，继续呈现供不应求的状况，但即便如此，增城的去化周期也已是近一年来较长的水平。

　　3月供应量开始上升

　　今年2月去化周期站上10个月，主要还是受到春节的影响。网易房产数据中心统计显示，今年2月一手住宅成交总量为3198套，系近5年来的最低值，与此同时，房企也选择在春节期间放假休养生息，因此供应也相对偏少，克而瑞数据显示，2月供应套数只有2481套，这也是近一年来的最低值。

　　随着春节成交低潮期的结束，克而瑞预计，3月份开发商供应节奏将加快，预计成交将会回升，去化周期或有所回落。

　　事实上，进入3月后住宅供应确实呈现出回升的局面，根据克而瑞的统计，上周（3月5日至11日）广州普通住宅供应620套，供应面积为7.77万平方米，环比增加了65%。据统计，上周有9个商品房项目进行了推新，分别为招商雍景湾、招商雍华府、龙湖首开·天宸原著、碧桂园玺悦、南沙星河山海湾、佳兆业城市广场、金茂广场、保利鱼珠港和越秀星汇云城。

　　其中凭借招商雍景湾等楼盘的贡献，使得黄埔上周住宅新增面积达3.44万平方米，占全市供应量的39%，排在首位，新增套数也有205套。另外一个供应大区为天河，共计新增260套住宅，总面积为3.34万平方米，占全市供应量的38%。

　　南方日报记者 葛政涵

分享让更多人看到