人民网深圳3月22日电 （伍振国）今日下午，由观点地产新媒体主办，包括人民网房产频道等媒体支持举办的2018观点年度论坛在深圳举行。作为中国房地产一年一度的业内会议，本届论坛围绕“小年大周期”为主题，展开周期、传统、创新等多角度的行业发展讨论。

麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊在作题为“2018年经济、政策和房地产展望”的演讲时预测，今年房地产市场投资增速将会稳定在6%左右，而房地产行业的销售额因为融资成本的变化，可能会出现下降。

麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊预测今年房地产投资增速稳定在6%左右，销售将下降。（主办方供图）

胡伟俊表示，2017年房地产投资增速大概是7%，预测2018年房地产投资增速是6%左右。在他看来，今年房地产市场的投资增速，是相对比较稳定的状态。

“可以把房地产投资拆成房地产建筑成本和土地成本这两个部分，2017年房地产投资中土地成本占了大头，所以当年的房地产投资相对来说比较稳定。因为土地投资是和上一年的土地销售有关系，去年的土地销售是比较强的，所以房地产投资今年的可见性还是蛮高，所以我们认为它的增速相对比较稳定。”胡伟俊表示，房地产投资是中国经济一个非常重要的组成部分，它会对大宗商品房子未来的价格产生非常重要的影响。

胡伟俊认为，与房地产投资增速相对稳定相比，今年房地产行业的销售则会出现下降的局面。“销售可能会受到资金成本的影响而下降，从2016年开始房地产企业的融资成本已经慢慢在往上走，今年在去杠杆的环境下，这个成本还会继续增加，因此可能会对房地产的销售产生影响。”胡伟俊判断，房地产销售的下降可能反过来会影响到土地的销售。

胡伟俊说，中国的房地产市场本身就是土地的供给和最后房价的需求不匹配的问题。一、二线城市的土地需求很大，但是供应不够；三、四线城市的土地供应很大，但是面临着人口的流出。“但是从长期来看中国城市化的进程还是在继续，在现有的土地政策很难改变的情况下，土地供需错配的矛盾从长期来说会一直存在。”

因此，在这个市场矛盾客观存在的背景下，通过压缩货币供应，可以在短期内把房价压下来。但胡伟俊表示，货币政策的变化是有副作用的，可能对整个经济会产生比较负面的影响。而多主体供应、租购并举等政策的出台，他相信会使整个房地产市场的需求得到有效降低。

据目前房企已经公布的2017年财报情况来看，2017年品牌房地产企业普遍迎来了业绩大增长的一年。而三、四线城市的良好表现，成为这一现象的重要因素。对此，胡伟俊分析认为，2017年房地产销售另外一个非常重要的影响就是去年600万套的棚改量。“特别是其中接近60%货币化的比例对三、四线城市的房地产销售会起到一个非常积极的作用。去年全国房地产销售的增速差不多是7.7%左右，其中有大概一半是来自棚改的贡献。”胡伟俊认为，今年棚改的贡献会减小，虽然今年棚改的量和去年差不多，但是它的基数已经上来了，所以贡献会减少。

“总体来说今年的房地产销售会有一定的压力，包括政策支持力度的减少，以及融资政策的收紧”。胡伟俊表示，中国当下经济将从过去几年的宏观刺激转变为去金融杠杆的过程，包括对影子银行的监管等金融政策，因此对于资金非常依赖的房地产企业而言，资金的收紧对企业的变化是根本性的。

“2012年的房贷只占房屋销售的13%，到了2016年的时候已经到了29%左右，去年仍然是比较高的状态，说明居民加杠杆的空间是在慢慢下降的。”此外，胡伟俊还透露，居民贷款占居民存款的比例也从2012年的26%增长到了50%的状态。

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