数据来源：合富大数据

　　广州房地产调控“3·30”新政已满周年，除了住宅市场成交回落，价格回稳之外，作为投资客重点布局的商业物业市场表现如何？合富辉煌（中国）商业公司日前发布的商业市场走势分析报告显示，新政出台一年后，广州写字楼成交不跌反升，而公寓成交大跌七成，商铺则表现稳定。

　　从供求价数据表现来看，新政对三个类别的商用物业影响各不相同。合富大数据显示，公寓及商铺成交均有明显跌幅，其中公寓成交对比新政前大跌七成，写字楼则不跌反升七个百分点，表明写字楼受新政影响较小；价格方面，三个类别价格均呈现稳中有升趋势，总体上看新政并没带来价格的下跌，反而体现出相对优质的物业成交占比提升所带来的整体均价向上；供应及库存方面，写字楼在供应增加带动下库存上升，而公寓则属于去化速度骤降带来的库存积压，商铺由于部分转售为租等原因，可售库存轻微下调。

　　◎写字楼大宗交易带动增长

　　从月度走势来看，去年5-9月写字楼市场成交基本持平，而在大宗交易的主导下，4月、10月及今年1月成交量则同比有明显的上升，2、3月受春节假期影响及前一轮集中成交之后有所回落，但总体成交同比有所增长。

　　从写字楼成交前五板块来看，金融城、琶洲及珠江新城“黄金三角”仍占主导，而各板块录得有项目成交均在5个以下，表明写字楼成交较为集中。从成交同比情况来看，除珠江新城由于供应不足导致成交同比有所减少之外，其余板块均呈现增长趋势。

　　从项目成交排行来看，大部分上榜项目均有数层甚至整栋的大宗交易作为支撑，其中保利就有三个项目上榜，成为最多写字楼项目上榜的品牌房企，分别是保利金融大都汇、保利MO及保利鱼珠港，其中保利MO更录得整栋写字楼（连带底商）成交。合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，这三个项目的共同特征就是都占据了非常有利的地理位置，且有政府一系列明确规划及产业政策支持，像金融城发展金融保险等相关产业、琶洲成互联网创新集聚区等，一系列举措将利于相关产业行业的对口进入及区域商务氛围的凝聚。

　　目前，粤港澳大湾区建设持续推进、广州进入全球“超级城市”行列、财富论坛的成功举办等都大大提升了广州城市地位及吸引力，加之整体经济向好、营商环境的不断优化，越来越多有实力的大型企业纷纷选择进驻广州。在张智斌看来，广州整体办公需求日渐增长，尤其是商务氛围浓厚及发展前景优良的地段板块如珠江新城、琶洲及金融城的办公物业，更加受到大手买家的青睐，整层甚至整栋的大宗交易成交频现。因此向来是公司企业购入自用居多的写字楼，受到新政影响较小，且未来在产业规划行业发展带动之下，前景将持续向好。

　　◎公寓市场成交量大幅萎缩

　　商业公寓可说是受广州2017年3·30新政影响最大的物业种类。受除去年4月仍有新政前部分滞后网签拉动成交，去年12月多个项目有大宗交易集中网签拉动月度整体成交外，其余各月度成交对比均可明显看出，新政后成交大不如前。

　　从公寓成交板块来看，番禺华南、南站及亚运城三大板块均有进榜，而除南站成交同比有所增长外，其余板块受新政影响成交同比减少幅度达40%-80%，而板块的成交亦相对集中，除华南板块录得有成交的项目较多之外，其余板块成交均集中在2-6个项目。

　　从个盘面成交来看，去年下半年才开售的万科世博汇，一跃成为3·30新政后成交榜首。该项目占据南站有利位置，而作为产城融合标杆，自身有多业态配套，颇受大客户青睐，与其整层出售的方向相吻合。此外，部分上榜项目亦主要受大手交易拉动，表明新政后部分规划配套完善、发展前景良好的公寓物业开始显现往大宗交易方向发展的迹象。其余上榜项目均为新政前报建的小面积公寓项目。

　　张智斌表示，新政之前公寓成交较为火热，其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家，而3·30新政出台，恰恰使得公寓优势变为劣势，购买资格、产品面积等均受到限制，成交自然受到打击。部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量，或者像南站这样有规划及人流支撑的板块，某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售，也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。因此未来公寓成交将更加集中于一些规划配套完善或者拥有优质资源的项目。而去年底出台的，关于经审批的旧改商服项目可不执行最小分割单元不得低于300平方米的规定，意味着未来仍有一定体量的小面积商服类产品在市场上供应，此时就需要开发商更多与创业办公、长租公寓等方面联系起来，赋予公寓更多的功能属性，寻求更加多元化的出路。

　　◎商铺成交温和回落

　　从商铺月度成交走势来看，2017年1月、4月、9月、10月几个月在大手成交支撑下同比有所突破，其余多数月份成交同比有所减少，但减幅相对温和，表明新政对商铺成交带来的影响没有公寓那么严重。

　　由于市中心商铺供应相对有限，成交相对集中在一些非传统核心商圈，但有人流量支撑及性价比较高的板块，可以看到成交前五板块的商铺成交均价在1.5万-3.2万元/㎡范围，虽然部分价格（像天河北）受到大宗交易网签价格偏低影响，但总体而言具有价格优势的潜力板块更受买家青睐。

　　从成交项目排行来看，进榜项目几乎都是大宗/整体成交为主，部分属于综合体的商业部分的整体成交，部分属于写字楼裙楼或者住宅底商。3·30新政后，商铺以整体成交居多，整体成交有利于商业前期整体规划设计及后期的统一运营管理，部分项目属于整体成交确权，因此套均面积较大。而商铺的散售部分受3·30新政影响较大，仅剩个别优质板块如广钢新城等的商铺仍有较好的销量。

　　以往有“一铺养三代”的说法，商铺的升值潜力吸引不少个人买家购入投资，但新政出台则打击了绝大部分的个人投资客，一方面是购买资格受到限制，另一方面是300平方米以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得过大，因为不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内，面积过大会造成无论售价还是租金都很难找到承接力。张智斌认为，在这种情况下，只能更多地倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售，像一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底层商铺，都开始呈现大宗交易现象，而在统一专业的运营管理之下，商铺相对更容易找到合适的商户及承接力。预计未来人气旺盛、居住或商务氛围浓厚的优质商铺仍将继续受到关注。

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