电梯加装“闯关手册”

邓宇晨、卢梦谦

2018年05月04日08:11  来源:广州日报
 
原标题:电梯加装“闯关手册”

  街坊在荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心咨询电梯加装事宜。

  成功加装电梯,老街坊喜上眉梢。

  执信南路一楼梯楼加装的钢结构电梯。

  老楼装电梯之指南

  策划/广州日报全媒体记者陆勇

  文/广州日报全媒体记者邓宇晨、卢梦谦

  图/广州日报全媒体记者王燕

  准备接孙女放学的陈伯一走下六楼,便大大地喘了一口气,即使拄着拐杖,他仍颇感吃力。陈伯今年68岁,住在荔湾区龙津街道的一栋7层的老楼里。随着年纪的增大,感觉腿脚远不如以前利索了。陈伯说,上下楼成了出门的难题,有时候小孙女着急上楼写作业,他完全跟不上,只得一个人在后面走走停停,一层一层地慢慢爬梯,一趟下来往往需要半个多小时,十分辛苦。

  楼里除了他们两公婆,还住着不少老人,能加装一部电梯成了老人共同的心愿。但因为听说给老楼加装电梯的手续十分繁琐,老人们总觉得有心无力,无从着手。而住在同楼的年轻人对电梯的需求没有特别迫切,于是加装电梯一事始终没有进展。

  最近周围的好几栋老楼都安装了脚手架准备加装电梯,陈伯又重新燃起希望。然而陈伯对此一窍不通,只听说要跑好几个部门,来来回回的好几趟。第一步要做什么就难倒了陈伯。于是,他来到了位于宝盛新家园的荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心,了解加装电梯的整个流程。

  加装电梯“长路漫漫”,其中不仅有很多繁琐的工作,还需要协调邻里关系,在许多街坊看来是“难关重重”。很多加装成功的街坊在享受着电梯便利的同时,纷纷感叹当时“加梯路”的艰辛;也有许多有加装想法的街坊,因为不清晰加装电梯的流程,在一筹莫展中望而却步。加装电梯从征求住户意见开始,需要一路“过关”,直到电梯安装成功,可能历时八九个月甚至更久。而“牵头”装梯的楼主们,要担任“协调员、会计、出纳、监理……”各种各样不同的角色。

  第一关

  协调业主意愿

  什么样的住宅楼才符合加装电梯的条件?除了要满足 4层及以上的多业主无电梯住宅外,还要符合一定的要求,比如电梯不能侵占市政建设的道路空间;如果电梯需要占用居民们出行的通道,那么剩余通道的宽度至少要保证有1.5米;如果通道还要过机动车,那这条通道至少要有4米宽。这些都是能否装梯的硬性条件。

  此外,加装电梯,不能全部业主一拥而上,这就需要最先选取3~5位业主作为“带头人”。这些“带头人”,最好是有精力又有空闲,并且要有业主们的授权委托书作为证明。陈伯说,现在楼里还没有推举出代表,毕竟装电梯不是个小事,多几个人也好一起商量着来。而这个阶段要准备的文件还有加建电梯同意书,这两份材料都需要有2/3以上的业主签字同意,而且,签字业主的房屋面积也要占该住宅楼总面积的2/3以上。这两个2/3也被称为是“双2/3”,是申请加装电梯的必需条件,如果签名数量不达标,即使到了报建那一步也会无功而返。同时,同意增设电梯的业主还要在报建审批阶段提供身份证复印件和房产证等证明材料。

  陈伯听完有些犯难,“这同意书是什么样子的?我也没有弄过啊”。荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心就有《授权委托书》《加装电梯同意书》等文件的模板。一些电梯公司表示,他们也会提供所需文件的模板。

  在很多楼主看来,这一关尤为不易。“有的人说建完电梯挡光了、不通风,还有对价格分配方案不满意的,也有人不说什么原因,反正就是不装(电梯)!”荔湾区一栋住宅楼的楼主孔先生回忆说,虽然他们已经装好电梯,但最初征求意见的协调工作费了他不少口舌。

  陈伯对此深有感触,在两年前就有业主征集过其他业主们的意见,“大家对电梯的需求都很强烈,但却在如何分摊费用方面始终没有达成一致”,因为有些住户觉得装电梯没必要,不愿意出这笔钱,也有业主认为方案不合理,“跟其他人一比感觉亏了”。就这样一推就推了两年,陈伯遗憾地说道。

  在2016年广州市颁布的《广州市既有住宅增设电梯办法》提出了价格分配方案的参考建议:“以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数等。”也就是说如果一栋7层、每层都有2户人家的老楼加装一部电梯的费用是60万元,那1楼的住户不需要花钱,2楼每户则需要缴纳2.3万元,3楼则是4.6万元,4楼是5.1万元,5楼是5.5万元,6楼是6万元,7楼最高,需要缴纳6.5万元。

  一般而言,价格分配方案会根据不同住宅楼的实际情况进行调整。对于广州老城区普遍存在的7~9层住宅楼,广州某电梯公司的罗经理提供了另一种计算方式,他建议以5楼为基准点,往上每层增加20%的费用,往下每层减少20%的费用。如果电梯的安装对于低层业主影响较大,甚至可以由高层用户集体出资进行弥补,“光照、通风等方面均受影响的话,适当地补偿一些也是正常的”。按照这种方案,一栋7层、每层都有2户人家的老楼如果要安装60万的电梯,1楼的住户需要出1万元,2楼则是2.1万元,三楼是3.2万元,4楼是4.3万元,5楼是5.4万元,6楼是6.4万元,7楼则是7.5万元。罗经理说,对加装电梯有异议的有一大部分是低层住户,他们接触到的客户中,有将近一半的客户是因为没有协调好低层住户的费用和补偿问题,最终无奈放弃了加装电梯的想法。

  此外,大打“人情牌”也会在缓解邻里矛盾、调和意见中“神助攻”。家住执信南路的阿叔罗仲哲作为装梯成功的“过来人”称,在他协调的过程中,还会拉上一两个老人到不同意的业主家沟通。他认为,耐心和恒心十分重要,“向不同意的业主说清楚情况,一次不行就两次”,最多的时候,罗仲哲与一户业主谈了五六次,从一开始不让进门、双方站在门口讲道理,到后来进门谈话,再到最后业主点头签名。罗仲哲说这里面也是要讲究方法的,“一定不能生气地去谈,不要激化高低层业主之间的矛盾”,他称,很多时候,也要转变观念,老楼装电梯,更重要的是为了居家养老,提高宜居环境。

  不仅如此,站在业主的角度,换位思考、互相体谅也是调和“制胜”的“法宝”。

  “电梯怎么安装,方案可协调变通”,罗仲哲说,根据业主意见,他们的电梯方案选择了跳层设连廊,绕过对连廊从自家窗前过有异议的业主。在装梯过程中,有部分业主代表仅以两个2/3的业主作为目标,其中难免会有业主感到自己不受重视,权利没有受到保障,可能会引起反弹。罗仲哲说,要立足以争取百分之百业主同意为目标。

  同时,罗仲哲支招称,与把几个有异议的业主召集在一起相比,1对1的调和效果会更好。

  也有市民反对的原因是担心老楼加装电梯会产生安全问题,尤其是低层用户,对打通横梁是否会影响楼体结构存疑。有市民建议,街道、规划等部门可加大宣传力度,普及装梯常识。

  在前期的协商过程中,最好将其他事项一起讨论。比如确立电梯的使用者与管理者、增设电梯费用的预算方案和筹集、后期电梯的维护和分摊方案以及协调持不同意见的业主等,达成一个大概统一的意见。减少在之后支付费用、与电梯公司签约等步骤的变数。罗仲哲说,前期工作不充分,就很容易“碰钉子”。

  第二关

  签约电梯公司

  获得业主的支持后,下一步就是楼主找电梯公司商讨电梯增设方案了。随后,带着上述材料,业主代表就可以找到具有资质的建筑设计单位讨论电梯的增设方案。目前广州大部分合法合规的电梯公司都具备设计电梯增设方案的资质。电梯公司会派专员去现场测量,评估楼房是否具备安装电梯的条件以及给出初步的设计方案。在荔湾区的旧楼宇加装电梯服务中心,有10家电梯企业入驻其中。

  罗经理称,目前增设电梯的整体费用在55万元~80万元左右,报价则会根据不同的楼宇情况和电梯类型有所变化。

  目前广州市加装的电梯类型主要有混凝土结构、玻璃钢结构以及“积木式”电梯三种。其中,混凝土结构报价便宜,也是目前最主流的方案,但对采光、通风影响较大。玻璃钢结构是指以钢结构和玻璃幕墙为主,这种设计对低层住户采光的影响较小,但价格要贵不少。而且业内人士提醒,南方夏季高温时间较长,观光电梯需要在井道设置时考虑井道内通风、散热功能,避免温度过高。最后一种则是目前新型的 “积木式”电梯,会在现场进行井道组装,所需空间小,轻便灵活,有租赁和购买两种服务模式,价格也有高有低,但由于制造厂家和产品较少,还需考虑后续有更换零配件需求时的供应情况。

  在确定电梯类型时,还要注意楼房是否自带电梯井。据了解,广州大部分老旧居民住宅都没有电梯井,业主需要向广州市国土资源与规划委员会申请建设工程规划许可。如果楼房自带电梯井但一直没有修建电梯,就不需要这一许可了。

  业主代表们要带着三个不同楼层的三个业主的房产证与身份证复印件,到区规划局提调本楼宇的相关档案,如建筑图纸、地形图、地质勘查报告等。电梯公司将根据这些材料来设计加装方案。完成了前期准备、可行性分析、资料收集和初步协商后,业主代表就可以和电梯公司确定合作意向,签订协议。协议内容包括设计图纸、工程合同等,双方明确责任,加装电梯的工作也正式展开了。罗经理告诉陈伯,如果一切顺利,从电梯公司设计到施工再到完工,至少还需要3个月的时间。

  有业主代表抱怨说,明明向电梯公司交了报建费,结果却因为住宅楼不符合装梯条件,报建没有通过,电梯装不了,报建费也“打了水漂”。故而,上述避免“踩雷”的工作十分重要。

  此外,在与电梯公司签署合同时,也要看清装梯费用是不是包含发票的价格。有电梯公司的合同明确写明报价不含税。广东金宏桥律师事务所主任律师赵善启表示,若无特殊约定,报价应该包括开发票的内容。

  第三关

  报建审批

  有电梯井的楼房可直接进入施工环节,而广州大部分老旧居民住宅都没有电梯井,则还需要“报建”。许多电梯公司表示会全程负责,从旁协助,补齐材料。许多小事可以“代劳”。但在重要的环节,比如向规划部门递交的立案申请等,还是需要业主代表本人到场并签字。

  业主们讨论通过电梯公司的设计方案后,需要所在地街道办和广州市国土资源与规划委员会的审批。街道办方面,业主代表需要自己手写《增设电梯证明》并签名,街道办盖章确认。而规划部门的审批则更为专业。除了电梯公司要准备的设计图纸和平面规划图等材料外,业主代表需要填写《申请函》以及《广州市国土资源和规划委员会立案申请表》。《申请函》中要说明申请办理事项的基本情况、办理原因、基本要求和其他需要特别说明的事项。

  在递交的材料中,除了已经准备好的《加建电梯同意书》以外,还有两份书面文件是需要“双2/3”业主签字和“按手印”同意的,分别是加装电梯的设计方案和费用分摊的方案,费用分摊方案里则包括工程预算及筹集方案、维护保养方式及分摊方案和对相关利益受损方的资金补偿方案。

  若材料齐全,设计方案符合相关规定,业主将收到来自规划部门发放的《关于核发批前公示图的函》。并将其与业主们同意增设电梯的书面文件以及设计方案张贴在住宅楼的显著位置,公示不少于20天。若这20天内无有效反对意见,便可以拿到区规划部门核发的《建设工程规划许可证》了。再到街道办和消防部门办理开工备案后,电梯公司就可以按照设计图纸开始施工了。

  需要注意的是,在递交材料前,一定要确认签名业主数量是否达到“双2/3”以及其他相关材料是否齐全,避免多跑冤枉路。同时,有市民提议是否可以在“批前公式”的费用上,有关部门可以进行相应的补贴。

  第四关

  施工安装

  除了批前公式,在电梯施工期间,还需要进行批后公示,标明工程内容和施工时间。但期间若还有业主提出异议,则是没有效力的。

  电梯建好后并不意味着就一劳永逸了,依然还面临着维护与管理的问题。每部电梯在投入使用前还需区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记。除此之外,小区同意增设电梯的业主们还要用书面协议的形式来确定电梯的使用者和管理者。

  而在安装电梯中还可能会遇到电线、电话线、光纤等线路阻碍电梯安装的情况,这个时候就需要有关部门将这些线路迁移。有市民称,他们住宅楼的线路迁移费全部算下来要8万元,这对于他们来说有些昂贵。市民提议是否可以通过政府补贴的方式进行扶持。

  加装电梯导视图

  1.通过授权委托书选举业主代表,组建“加装电梯筹备委员会”。

  2.专业人员预判住宅楼是否符合装梯条件,对楼内业主进行前期摸底。了解哪些业主受装梯影响大,以及是否有什么比较好的解决方案。

  3.和电梯公司签约,确定设计方案,与持反对意见的业主协商。

  4.向区规划部门申请《建设工程规划许可证》。需要文件:

  (1) 申请函及立案申请表

  (2) 申请人的身份证明文件

  (3) 电梯公司提供的设计图纸及相关安全规范证明

  (4) “双2/3”业主的身份证复印件和房产证等证明材料,以及同意增设电梯和送审设计方案的书面文件

  (5)与相关业主进行协商的书面材料

  (6)其他法定资料

  符合要求后进行批前公示,全面征询增设电梯利害关系人的意见,公示期不少于20天。

  5.办理《建设工程规划许可证》,并向街道办和消防部门备案。

  6.土建施工环节:根据实际情况办理管线移位、增装电梯独立电表等业务。

  7.交付验收环节,确定使用管理者和维保机构,日常管理、维护。

  8.运行使用。

  各区特色

  荔湾区

  陈伯此次来咨询加装电梯之前,就听说荔湾区对加装电梯的楼宇有10万元的补贴,陈伯告诉记者,“有了这笔钱,再去和其他人商量报装电梯的时候应该会容易不少”。根据荔湾区的旧楼加装电梯补贴政策,加装一部电梯将会有10万元的补贴。

  荔湾区搭建了政府、企业和志愿者的旧楼宇加装电梯工作一站式服务平台——旧楼宇加装电梯服务中心。中心里除了电梯企业外,还邀请了一批有加装电梯工作经验的志愿者参与其中。市民可以通过服务中心全方位了解旧楼宇加装电梯的筹备方法、技术要求、申报程序、建设方式、日常管养等知识。

  越秀区

  如果陈伯在越秀区,可以到越秀区政务服务中心开设的既有住宅增设电梯业务专窗进行加装电梯的咨询,现场还有区国土规划局、区建设水务局、区市场监管局工作人员指引报建流程和预审申报材料。此外,还在全区18个街道政务服务中心设置专窗。这样一来,陈伯可以在区政务服务中心了解到增设电梯所需要的全部材料和手续,大大提高了办事效率。

  番禺区

  如果陈伯在番禺区,番禺区由政府部门牵头,由本地电梯企业与增设电梯业主直接沟通洽谈,将企业优惠直接送上门。陈伯坐在家中,就会有电梯公司前来了解情况,并享受到增设电梯的专项优惠。除此之外,番禺区还送出三大优惠激励措施,对参与既有住宅增设电梯的低保、低收入困难家庭,全额补偿其增设电梯分摊费用。

  天河区

  如果陈伯在天河区,就能够从街道办那里领取到《天河区既有住宅加装电梯工作指引汇编》及《天河区既有住宅加装电梯业务办理指南》,其中对如何在天河区加装电梯有详细的指引和规划。

  据了解,天河区对区内符合标准的新加装电梯项目实现“应推尽推”,对完成加装电梯并取得特种设备登记证的,按一个梯口补助10万元的原则“应补尽补”。

  还将对各街道办及各社区居委会相关人员进行电梯加装工作的业务培训,将工作人员培训成为“装梯专家”,到时,陈伯只需求助街道办和居委会就能得到最专业的服务和指导。

  海珠区

  如果陈伯在海珠区,陈伯可以根据海珠区《广州市海珠区既有住宅增设电梯办事指南》了解在海珠区加装电梯的各种情况。在《指南》里,详细提供了各项业务的受理部门、地址和咨询电话,省去了许多奔波,节约了时间。同时,海珠区已公布征求意见稿,将为符合标准的旧楼加装电梯提供补助,一个梯口一部电梯给予补助10万元,做到“成熟一个推进一个”。

(责编:伍振国、孙红丽)

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