前4个月房企销售额增速放缓

彭耀广

2018年05月17日07:48  来源:北京商报
 
原标题:前4个月房企销售额增速放缓

  在调控重压之下,今年前4个月,标杆房企销售业绩依然爆发,但增速明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,已公布前4个月销售业绩的企业合计有32家,销售金额达到了16180亿元,同比上涨幅度达31.4%。在业内看来,2017年前4个月房企销售额同比涨幅超过60%,今年涨幅较低,也说明调控政策的影响越来越明显。在土地市场,大部分标杆房企开始积极拿地,尤其是中型房企成为抢地的主力军。

  增速放缓 分化加剧

  从上述32家房企表现来看,前4个月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前4个月销售双双突破2000亿元,万科、保利地产和融创中国销售突破1000亿元。

  其中,碧桂园前4个月共实现合同销售金额2575.2亿元,同比增长约26.14%;合同销售建筑面积约2739万平方米,同比增长约21.4%;恒大前4个月累计合约销售金额约2122.6亿元,累计合约销售面积约2046.5万平方米,分别同比增长31.1%、29.4%。

  值得注意的是,万科在4月表现不佳,在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科1-4月累计实现合同销售面积1305.8万平方米,合同销售金额1961.5亿元,同比分别增长-2.07%和2.08%。

  一些中小规模房地产公司前4个月销售增速惊人,新城控股、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前4个月销售同比增速均超过了50%,这些增速居前的企业销售均价在1万元/平方米左右,这显示出,三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

  此外,同期也有首创置业、阳光100、金地集团、龙湖地产前4个月销售金额同比成下滑趋势,受项目集中于一线城市影响,首创置业前4个月销售金额同比下降25%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,尽管今年前4个月房企销售额依然刷新历史纪录,但相比2017年前4个月同比业绩上涨68.9%,2018年数据同比涨幅明显放缓。同时,单看4月数据,大部分企业的销售数据同比明显放缓,在消化了2017年预留的签约业绩,调控政策影响越来越明显。

  房企拿地积极

  “虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史纪录的2016年后,资金情况空前宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。”张大伟如是说。

  从全国数据看,一二线城市调控压力较大,但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年截至5月9日,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市合计土地出让金高达12340.6亿元,同比2017年同期的8212.4亿元上涨幅度高达50.3%。

  其中,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴20个三四线城市,卖地金额均超过了100亿元,同比上涨明显。

  在张大伟看来,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

  此外,最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

  房企公告显示,龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示,公司4月新增22个项目和9个物流地产项目,其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示,公司近期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地,成交金额超过150亿元。

  下半年销售压力加大

  值得注意的是,今年前4个月,房企销售业绩的分化也明显加剧,部分企业销售依然活跃,有5家企业出现了同比下调,9家企业涨幅在30%以内。涨幅超过50%的企业有11家。不过在行业人士看来,随着调控的加码持续,大部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,百强房企2018年销售增长已成定局,“二季度,房企销售压力或将加大”。一方面,房企面临的金融压力加大;另一方面,市场需求也出现乏力情况。

  “下半年,三四线城市或将遭受市场更加直接的考验。”严跃进表示,进入2018年以来,热点三四线城市地价正在快速上涨,但是房价现已行至阶段性高点,企业在这些区域盈利空间将进一步收窄,三四线市场压力逐渐出现,尤其是房价已经在2017年快速攀升但目前滞涨的城市压力可能会更大。

  值得一提的是,随着市场集中度不断提高,接下来的2018年会有2/3的时间出现销售总量滞涨而规模房企继续增长的发展趋势。这也意味着,未来中小房企将面临更为艰难的生存困局。

  安居客首席分析师张波认为,房企千亿“生存线”的竞争愈加明显,由此带来中小房企与龙头开发商之间的差距不断拉大。千亿是龙头房企的“入场券”已经从口号变成了实际认知,马太效应之下,非强者即淘汰。在目前融资渠道收紧的趋势下,龙头房企显然在资金方面的优势更为明显,面临的融资压力较小,相比之下,中小房企获取资金的成本和难度则是“双高”。

  北京商报记者 彭耀广

(责编:伍振国、孙红丽)