区域房企河南正商的A股图谋

刘凤茹 董家声

2018年06月11日08:07  来源:北京商报
 
原标题:区域房企河南正商的A股图谋

  作为郑州的龙头房企,正商可以说是家喻户晓。近日正商集团董事长之女实际控制的河南正商企业发展集团有限责任公司(以下简称“正商发展”),拟溢价拿下赞宇科技(002637)的控制权引起市场极高的关注度,这也被市场认为是正商集团在A股的首度布局。相继完成美股、港股布局的正商集团,此次将目标瞄准A股上市公司赞宇科技,是看好该公司业务发展还是为正商集团资本布局储备一个上市平台,不禁引发市场的热议。

  拟溢价入主赞宇科技

  因筹划可能涉及公司实际控制权变更事宜,赞宇科技于5月28日停牌。停牌十余天后,赞宇科技筹划的重大事项有了新进展。

  6月9日,赞宇科技发布公告称,正商发展拟通过直接和间接的协议转让方式获得公司股份,不高于公司总股本的30%,拟按单价12元/股的估值为基础确定转让价格;同时赞宇科技实际控制人方银军向正商发展以逐步占据公司董事会席位数的方式让渡上市公司实际控制权。赞宇科技停牌前的收盘价为9.46元/股,若按照上述价格计算,正商发展将以溢价约26.85%的价格,受让赞宇科技不高于公司总股本30%的股份。

  正商发展成立于2013年9月,法人代表为黄可飞,注册资本为11亿元,经营范围包括对城市基础设施及配套项目的投资,对金融、商业、服务业、旅游业、文化产业、酒店业、农业的投资等。

  通过天眼查查询了解到,正商发展的第一大股东为北京祥诚投资有限公司(以下简称“祥诚投资”),祥诚投资的出资比例为90%。进一步查询发现,张惠琪为祥诚投资的大股东,持有祥诚投资98%的股权,张惠琪还直接持有正商发展9%的股权。也就是说,正商发展的实控人为张惠琪。值得注意的是,张惠琪系正商集团董事长张敬国之女,而张敬国也直接持有正商发展1%的股份。

  对于正商发展的入主,赞宇科技寄予较高的期望。赞宇科技表示,正商发展业务规模庞大、资产实力雄厚,能为公司现有业务及新拓展的业务提供持续、充足的资金支持,有利于稳定公司股权结构,改善公司财务结构。

  2017年10月赞宇科技完成对武汉新天达美环境科技股份有限公司(以下简称“新天达美”)控股权收购,初步完成了公司精细化工制造产业与环保检测服务产业双轮驱动的产业战略布局。赞宇科技进一步指出,正商发展将支持公司现有业务继续做大做强,对现有的日化、油脂、环保业务提供资金支持,并对公司子公司新天达美在河南地区的拓展提供市场机遇。

  地产业务引关注

  若正商发展正式入主赞宇科技,则意味着正商集团完成了在A股的首度布局。而地产业务作为正商集团的重要板块,未来是否会借助该平台进行资本运作则备受关注。

  虽然目前正商发展方面表示,“除为赞宇科技提供业务发展机遇外,暂不参与公司的日常经营管理”。但有业内人士认为,未来不排除正商集团在获得A股上市平台后,将公司旗下地产业务等资产注入的可能。毕竟正在寻求快速扩张的正商集团旗下地产业务无疑需要更为多元的融资渠道和平台。

  正商集团的主要经营业务为房地产开发,拥有房地产开发一级资质。2017年正商集团地产业务销售额326.67亿元,销售面积282.9万平方米。根据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量排行榜显示,正商集团排在榜首位置,连续六年销售额和销售量位居郑州第一位。此外,正商集团在河南省地产公司中的销售额也名列前茅。截至2017年,正商集团相继开发约80个项目,累计开发建筑面积2500万平方米,物业管理面积1300万平方米。

  似乎是吸取了河南籍房企曾因偏安一隅而陷入发展瓶颈的经验,成为郑州乃至河南领军房企的正商集团近年来开始寻求全国化布局。目前该公司在郑州、洛阳、信阳、新乡等河南区域之外的北京、山东青岛、海南文昌等地设有分公司并运作项目。

  尤为值得注意的是,2017年4月,正商集团分别以28.9亿元摘得北京丰台槐房村新宫村自住房地块、12.1亿元摘得北京顺义区仁和镇自住房地块,总建筑规模16万平方米,总投资高达41亿元。由此,正商集团这家郑州地区的“一号人物”也由此闯入京城崭露头角。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,正商集团是典型的凭借区域市场快速做大规模的中型房企。梳理此前该公司拿地情况,该公司超过80%的拿地来自郑州本地,企业要实现规模化发展,走出郑州迫在眉睫。正商集团谋求投资重点城市的投资意愿不断增强。从2017年开始,布局全国已成为正商集团的重要战略。除了在北京土拍市场“潜伏”已久外,正商集团也在上海积极谋求土地资源。合肥、长沙、武汉等热点城市也是公司重点关注区域。

  专家指出,正商集团目前除了河南本省外,真正进入外地布局的城市也仅有山东青岛、海南、北京。

  另一位行业人士表示,当前城市调控仍然严厉,部分城市的项目去化周期正在不断拉长,资金风险也在加剧,渴望快速扩张的正商集团无疑将面临资金压力。

  正商的多方布局

  正商发展拟入主的赞宇科技主要从事表面活性剂及油脂化工产品的生产、销售业务,并提供食品安全等第三方检测认证服务。从公开披露的数据来看,近几年赞宇科技经营业绩并不稳定。2015年赞宇科技实现的营收约28.22亿元,同比增长13.11%,对应实现的归属净利润约1566.87万元,同比下降74.76%,期间赞宇科技实现的扣非后净利润约555.31万元,同比下降88.71%。

  2016年,赞宇科技的业绩迎来爆发式增长。当年该公司实现的营收约43.61亿元,同比增长54.5%,对应的归属净利润约1.52亿元,同比增长868.77%,扣非后净利润增长幅度更是高达2191.5%,对应的数额约为1.27亿元。2017年赞宇科技的营收约69.08亿元,对应的归属净利润约1.59亿元,同比增长5.03%,报告期内,赞宇科技实现的扣非后净利润约为4674.69万元,同比下降六成以上。

  上述投行人士表示,即便赞宇科技对正商发展的入主表示欢迎,但正商集团到底是看好赞宇科技目前业务的发展,还是为储备一个A股的上市平台做打算尚不确定。北京一位私募人士则认为,在目前房企上市政策仍不明朗的背景下,正商集团的地产业务未来如果想要借助该平台上市,也并非易事。

  实际上,在正商集团此次布局A股之前,已完成在港股和美股的布局。据正商集团官网显示,正商集团1995年创立于郑州,是集房地产开发、工程建设、物业服务、酒店管理、医院管理、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。正商集团旗下拥有中国香港主板上市公司正恒国际控股,美国纽约证券交易所上市公司GMRE,正商集团还是郑州银行的第三大股东。

  此外,兴业物联的控股股东正商发展持有公司75.45%的股份,张惠琪为实控人。

  据悉,兴业物联是一家在新三板挂牌的公司,主要为郑州地区写字楼、政府机关办公楼、酒店式公寓、学校等提供物业管理服务,主要涉及的物业管理类型包括办公物业和商业物业。

  北京商报记者 刘凤茹 董家声/文 王飞/制表

(责编:伍振国、孙红丽)