2014年楼市或在两极分化中前行

　　2013年，中国房地产市场是一个充满变化的一年。

　　有人在抛售内地房地产；有人在暗示内地的楼市风险已经较高；有人在敲响"楼市泡沫要破灭"的警钟。另一面，市场依旧持续火爆的交易场景；层层加码、步步升级的楼市调控政策；频频见诸于报端的"地王"；银行陷入"钱荒"；多地公积金政策紧缩……

　　两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂，但尽管如此，仍然要问一问，2014年的房地产行业将如何演变？

　　调控政策有待改进

　　对于许多普通购房者来说，2013年是惊心动魄的一年。

　　"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的时候，一进门，经纪人通常都会热情地递上名片，然后倒上热水，再耐心地为你介绍各种房源信息，骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候，经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间，脸变的真快啊。"回想起买房时，在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇，记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

　　房产经纪人的"变脸"术率性上演，这在2013年年初并非是一个偶然现象。

　　如果说二手房是楼市的晴雨表，那么在政策调控下，买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表，2013年房地产市场一开局，便迎来了二手房市场的一个沸腾，而这份火爆场景的背后，一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

　　梳理过去一年，房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出"国五条"，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新国八条"。

　　随后不久，国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。

　　该政策下达后，立刻引起市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌，迎来了新一波"抢购潮"，一时间，连夜排队过户的现象频现于各地，当年三月份二手房交易量也创下新高。

　　"抢购"背后的原因，则是源于买卖双方对于"从严按差额的20%征收个税实施"的担忧，而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

　　2013年3月30日，"国五条"各地实施细则纷至沓来，北京、上海、重庆细则先行，但在各地出台的细则中，许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

　　小杨告诉记者说，如今回想起来，当时不像是在买房，而更像是买大白菜。"从头到尾，我们只是实地看了一套房子，便匆匆忙忙在当晚就付了定金，签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约，20%的税，万一碰上了，对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。"小杨如是说。

　　回想2013年年初的抢购现象，在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者："当时，那些满五年唯一住房的小户型特别抢手，只要一登记在系统里，就跟卖大白菜一样被抢光了，甚至有些客户房子都没有去看，只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。"

　　时至2013年年中，房地产市场依旧不平静。各地"地王"频现与此同时，银行陷入"钱荒"，多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老，以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响，市场整体表现相对平稳，但"调控潮"并未就此结束。

　　从2013年三季度开始，"国五条"出台后，各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

　　2013年11月开始，深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策"加码"。截至2013年年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

　　值得一提的是，这一连串的调整方向有紧也有松，其中，限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

　　从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

　　各大城市调控政策的集中出台，让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意，楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看，一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示，全国43个重点城市住宅市场，2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面，其中，北京出现15.76%的降幅，而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

　　调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而，值得一提的是，在一年一度的中央经济工作会议中，监管层却一字未提"房地产与调控及房价、商品房市场"。对此，专家分析，这绝对不是意味着会放松调控与退出调控，相反，2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

　　"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。"专家说。

　　对于今年的住房调控政策，社科院《中国住房发展报告》认为，调控主要任务是平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。

　　具体的政策措施上，上述报告建议，实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。第一，要理顺市场供求机制，强化市场预期管理；第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度；第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购；第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担等。

　　楼市趋缓已现分化

　　尽管房价仍在一片普涨声中，但2013年房地产市场一路奔跑的脚步还是出现了放缓的迹象。

　　据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。下降和持平的城市均以三四线城市为主。其中，下降的城市分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、郑州。

　　关于大中城市的划分，据记者了解，目前，房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场；除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场；其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

　　在这项数据里，尽管70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了市场高度关注。而此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

　　无独有偶，中国社会科学院近日发布《中国住房发展报告》指出，2012-2013年，一二线城市房价上涨较快。与一二线城市相比，三四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。该报告指出，从总体来看，三四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。

　　该报告认为，2013年中国一线城市住房价格快速上涨，但一线城市住房市场变化情况并非孤立情况，与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似；二线城市房价两极分化较为严重，部分二线城市量价高企，其中，二线城市住房价格增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。

　　业内人士分析，2013年11月份全国交易数据的"减速"，昭示着2012年年底上演的翘尾大戏在这个冬天很难再现，市场恐将踏着缓和的节奏走进2014年。

　　值得一提的是，房地产市场的两极分化现象，在上市房企的业绩报告中也有所反应。据中原地产统计数据显示：在已公开的17家A股上市房企发布的全年业绩预报中，预增的企业达到11家，预期减少的有5家，分别是银润投资、天伦置业、合肥城建、东湖高新、天业股份。

　　2014年商业地产最"抢眼"

　　"春节前后，可能有更多城市加入到调控大军中来。"这是当前业界对房地产市场的一个普遍预期。

　　那么，不断升级的调控"紧箍咒"能否为楼市降温，2014年的房地产行业将如何演变？

　　作为楼市坚定的唱多派，北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房价将超过80万元非常容易。虽然这一言论受到无数次"攻击"，但似乎都无法改变他唱涨的决心。

　　董藩分析说，25年前中国人的收入最高不过1-200元，以当时的情境，说25年后北京房价能够涨到每平方米2万元，"别人一定认为这个人疯了"。但事实是，北京五环内的房价早就超过了这个价格。

　　同样预期房价会继续上涨的人士不在少数，其中也包括华远地产董事长任志强。在一个论坛上，任志强再次宣称，房价仍会上涨。不过，一向被称为"任大炮"的他，此番对今年房价的预期并不如往年那般"豪放"。任志强表示，"2014年房价总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。"

　　除了"上涨"说之外，目前市场上更倾向于另一种预判。一些主流观点认为，2014年的房地产市场将迎来转折之年的到来，房地产市场将会呈现两极分化现象。

　　"在房价冲高的2013年，虽然一二线城市房价都出现了上涨，但三四线城市的房价却是步履维艰的，有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。"一位业内人士如是说。

　　作为地产企业的代表，保利地产董事长宋广菊公开表示，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构呈现不均衡发展。她分析说："一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，这主要是由于特大城市聚集力和影响力进一步增强；二线城市应该是平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去除库存的压力，所以供求关系趋于平稳；三四线城市由于需求不足、供应量过大，房地产有下降的压力。"

　　持类似观点的还有住建部政策研究中心主任秦虹。她认为，2014年房地产市场增长速度很难超过今年，分化的趋势会延续。

　　原因有两点，一是销售增长超过预期。秦虹表示，2013年1-10月份全国新建商品房销售面积增长速度是41%，1-9月全国二手房销售面积增长84%，这两个增长速度远远超过预期，去年商品房销售面积增速在此基础上再创新高的难度非常大；二是市场以自住型需求为主。一二线城市限购、限贷政策很难退出来，在这样的情况下，市场需求主体以自住性为主，自住性房子不可能重复购买，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍会增长，但增速超过去年很难达到。

　　中国指数研究院在其2013年中国房地产市场总结报告中也指出，在政府主导加大供应和货币政策回归中性的背景下，2014年商品房价格涨幅将会收窄，但热点城市商品房价格上涨压力依然较大，调控政策仍可能加码。两极分化加剧也是2014年房地产市场的趋势之一，价格方面，地价和供求矛盾加大了一线城市房价上涨的压力，但部分三线城市价格则存在下跌的风险。

　　一批开发商对房地产市场更远的未来也不乐观。其中，万达集团董事长王健林就曾公开表达了这样一个观点："房地产的好日子可能不会超过十年"。

　　有业内人士表示，做住宅市场会越来越难，利润越来越薄，但商业地产才刚刚拉开序幕，未来，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。