2013刚需房在“抢”声中日光 新房成交近12万套

　　“北上广深同比涨幅高达20%，26个主要城市涨幅超10%，69个城市房价上涨……”2013年全国房价涨声一片，任志强这样的高调高涨派甚至因为预言一再灵验，被网民戏称为“任赢赢”。北京楼市在2013年里表现的则更具有标志性，不但房价一再攀高，地价也是不断刷新，即便这样仍是一房难求，许多热点板块仍出现了供应断档。亚豪机构根据北京市房地产交易管理网的统计，2013年北京共成交商品住宅约为11.9万套，其中100万至500万元的刚需和改善型楼盘约为8.2万套，占比超过七成。

　　另外，由于去年多个地王的涌现，导致北京土地价格甚至超过了当前楼盘售价，业内人士预计，在自住型商品房大量入市，满足了刚需和初步改善的置业需求后，普通商品房价格或将减少行政干预，更多采用由市场定价。

　　总结 2013年楼市交易中200万以下刚需占四成

　　2013年楼市成交虽然全年都保持了火爆状态，但实际上到了总结的时候才发现，整个2013年的新房交易量相比2012年甚至下降了。根据亚豪机构统计数据显示，2013年北京市商品住宅共实现成交119000套，成交面积1269.6万平方米，同比去年分别减少3.3%、5.4%。

　　对于这样的反差，亚豪机构市场总监郭毅告诉北京青年报记者，这主要是由于楼市供应的高开低走造成的。楼市自从2012年回暖后，在2013年进入全面复苏状态，尤其是前半年，每个月的成交量都约有10382套，新盘供应每月也多在20个以上。但随着市场价格的持续上涨，自2013年下半年开始，部分区域项目价格已大大超出调控前水平，也超出了部分购房群体的承受范围，加上自10月份之后，自住型商品房概念的推出和新盘供应的减少至每月十余个，都导致了成交量的下降，下半年北京商品住宅月度成交套数仅为9451套。

　　不仅如此，根据成交数据可以看出，虽然房价不断上涨，但200万以下的商品房仍然是刚需阶层最容易接受的区间，也是楼市成交占比最多的房源。亚豪机构数据显示，2013年里共有49590套刚需型成交房源为100万元-200万元区间，占比约为41.7%，而更受改善型关注的200万元-500万元的商品住宅共成交32513套，占比约为27.3%，刚需和改善这两大置业群体占了楼市成交的近七成。

　　另外，虽然在2013年里也出现了像霄云路8号这样16万元/平方米的高端房，并且也有扬言要卖到30万元/平方米的顶级豪宅，但实际上这部分项目在整个北京楼市中的占比非常小，总价在2000万以上的豪宅仅成交了471套，成交占比约为0.4%。

　　市场 去年楼市多个热点板供应严重不足

　　一方面由于住宅价格不断上涨，导致开发商刻意开始捂着卖，另一方面也由于之前两年土地供应的严重不足，更加剧了2013年的供不应求。许多热点区域，如大兴的天宫院、亦庄、通州新城、房山长阳等都出现了数千人排号抢几百套房的严重失衡。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，2013年北京住宅市场共有313个项目入市，共提供住宅产品71178套，规划总建筑面积736万平方米，虽然相比2012年出现一定增长，但是仍处于较低位水平，而全年的楼市成交接近12万套，这也直接导致了2013年楼市的供需失衡。

　　不过这样的供不应求或许会在2014年得到缓解，一位业内人士表示，按照计划，今年将有4万至6万套左右的自住型商品房入市，这将极大缓解刚需和初步改善置业购房人的急切需求。另外2013年北京土地出让金达到创纪录的1821.81亿元，也预示着今年将有更多项目入市，缓解热点区域一房难求的紧张感。

　　不仅是传统的热点板块如天宫院、亦庄、长阳有新增供地，一些新的板块也由于多个开发商的进入，有可能成为今年的新热点。

　　像大兴区的热点板块在由黄村南移至天宫院之后，后续有移往孙村的趋势，2013年大兴区成交的10宗宅地当中，有3宗即地处孙村组团；而通州区，原本八通线沿线项目随着近几年的消化，多已进入后期阶段，有多块土地成交的台湖区域，有望接棒通州新城成为新热点。

　　房企 百亿成争雄北京门槛

　　元旦期间，CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，2013年全年，销售量迈入千亿元的房企已从去年的三家增至七家，碧桂园、保利、恒大等房企都成功冲入千亿俱乐部。

　　在千亿军团扩容的背景下，北京楼市的百亿俱乐部成员亦在增加。根据记者了解，2013年度房地产企业备案金额排名中，万科、中海仅用了大半年就突破了百亿大关，而首开的业绩也在百亿左右。

　　同时，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红透露，绿地京津房地产事业部合同销售为128亿元，已超过年初制定的100亿元销售目标。并且由于2013年绿地接连拿下了十多块土地，新一年业绩突破200个亿也并非没有可能。

　　此外，根据克尔瑞的数据，去年在北京接连拿下亦庄、农展馆多个地王的融创中国，在2013年的网签销售业绩也达到120亿元，同样跻身百亿俱乐部。

　　另外还有一些是实力雄厚的京城本地房企同样来时凶猛，凭借销售多年的老项目林肯公园的异军突起和大兴区刚需项目珺悦国际(楼盘资料)的不俗表现，和裕地产仅这两个项目就实现了90个亿的签约额，加上其他的项目和一些商业办公部分，业内预计和裕地产在去年的业绩同样达到百亿。

　　另一个突破百亿的本地房企就是在通州开发了多个项目的K2地产，集团品牌与战略发展部总监车月向记者表示，去年北京区域的K2清水湾(楼盘资料业主论坛)、K2玉兰湾、V7西园(楼盘资料业主论坛)三个项目都取得了不错的销售业绩，K2玉兰湾的成交金额更是在北京单个项目吸金排行榜上高居第三位，再加上环京周边的K2京西狮子城等项目，去年K2地产的业绩同样是首次突破百亿大关。

　　一年时间，房企销售突破百亿的记录由曾经的万科、绿地、中海等少数派把持，变成了如今的急速扩容，也意味着京城楼市的竞争进入了新的阶段，房企之间的分化日趋加剧。

　　调控 重税收控制 轻行政干预

　　对于楼市调控的方向，一位开发商负责人对北青报记者表示，“虽然2013年房价出现了明显的涨幅，但是并没有出台新的类似于限购这样的严厉的行政干预手段。相反，一直被提及的房产税转变成了房地产税，一字之差，却代表未来的调控方向可能更加注重税收调节，而减少行政干预。”

　　2013年年初就有消息称，要扩大个人住房房产税改革试点范围，但房产税的扩容在2013年却并未实现。而在年底的两会期间关于房地产市场的内容则提出了，“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此，亚豪机构表示，房产税与房地产税是两个完全不同的概念，房产税是为了加强房地产市场调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，而房地产税则与调控无关，是为了整合目前关于房地产行业的各类税种。此外，近期国务院决定整合不动产登记职责等迹象也表明，房地产税推出的步伐正在加快。这也预示着未来房地产市场调控格局或将发生根本性的改变，短期行政类的调控手段将逐渐退出舞台，取而代之的将是以土地、税制等为主导的长效改革机制。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，加快房地产税立法，意在减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收。房地产调控或将以“重税收、轻管理”的思路展开，成为2014年楼市调控的主要手段。本版文/本报记者 李桁