京高端住宅市场暗潮涌动 量跌价涨推盘意愿上升

　　去年底的“4万元”预售红线让北京豪宅市场陷入冰封，然而这并未能抑制住京城豪宅价格的涨势。2013年11月，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场成交均价达到57537元/平方米，相比1月涨幅高达17%。时间进入2014年，一批被限售的楼盘将逐渐入市，去年的一批地王项目也将推盘，供应加大，但业内人士判断核心区豪宅的价格涨势难挡。

　　均价超5万元

　　2013年北京一手新房整体成交均价2.36万元/平方米，其中高端住宅房价连涨四个季度，第四季度均价突破5万元/平方米。

　　据戴德梁行近日披露，其监测的北京高端住宅新盘市场(成交均价在4万元/平方米及以上项目)数据显示，2013年四季度北京豪宅成交均价首次突破单价5万元大关，达到52129元/平方米，同比2012年上涨近25%，但成交面积同比大跌近38%。综合数据显示，2013年北京高端住宅房价连涨四个季度，三季度涨幅最大达9.64%。

　　“2014年北京加大自住商品房供地，在保障房之外的高端住宅会更加市场化。”戴德梁行华北区研究部主管赵岩表示。

　　亚豪机构副总经理高姗则表示，“高端物业价格高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关，另一方面地价的飙升也是一个重要拉力”。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨幅至少都在15%-20%，单价纷纷突破10万元大关。

　　与价格相比，去年四季度成交面积出现明显下滑，除了传统淡季因素外，四季度北京市政府为了控制房价涨幅，对部分报价超过4万元/平方米的新盘采取了控制发放预售许可证的方式，使得不少项目推迟了开盘计划，这成为高端住宅市场成交面积下跌的原因之一。2014年尽管目前尚未有针对高端市场的行政调控措施放松的信号，但各界普遍预计，今年逐步对高端市场发放通行证的可能性很大。

　　供需矛盾加剧

　　专家指出，高端客群的基数在不断扩大，其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。倘若一味限制推盘，加之地价上涨压力，未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将加剧。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。一些企业也许会选择降低利润的方式采取高周转销售模式，进而加快出货速度。目前，市场调控政策跨年新政出台的概率较高，观望情绪浓厚，导致成交量环比增幅较小。有专家表示，“临近年底，新政观望心理加重，在市场预计的新政出台前将继续维持当前成交态势，加之春节假期淡季效应影响，预计2014年1-2月需求量仍将下降，现在的状态应该是平静的海面下潜藏着暗流涌动，3月或将成为一个转折点，此后出现高端项目供应放量及价格上涨。

　　开发商信心上升

　　即使一线豪宅市场仍存变数，但多数开发商依旧长期看好高回报率。

　　以恒大为例，其近来不惜重金布局一线城市。其中，去年11月以51.35亿元拿下的北京年度总价地王项目，据说也很可能在年内入市。该地块刨去配建面积，楼面价已超5万元/平方米。预计该项目豪宅产品单价至少在10万元以上。

　　星河湾集团执行总裁吴惠珍则明确表示，星河湾将重返北京。她表示，“北京、上海等一线城市是公司未来布局的重点，北京高端人群对于豪宅的消费能力更强，也更有鉴赏力，公司未来在一线城市的项目供应量将占整体供应量的50%以上”。星河湾目前正在京洽谈收购新地块，同时其将随着一线城市地价、楼价暴涨，有意开发稍小户型的高端住宅产品，丰富其原有的豪宅产品线。

　　专家指出，对于总价1000万元以上的豪宅，目前主要集中在北京和上海，这类项目的出现对于城市聚集财富的能力要求极高，并且房地产市场发展程度也必须达到相当高度。从市场走势来看，千万级豪宅受市场大环境的影响相比于刚需、改善类项目而言较小。