安徽宿州：农民进城置业潜力巨大

　　在皖苏鲁豫四省交汇区域的安徽省宿州市，农民成为进城置业的新兴群体，需求潜力巨大，但收入较低是限制农民置业的首要因素。当地政府将通过承接产业转移、发展轻纺食品吸引农村转移劳动力就近就业，发展现代农业，拓宽农民增收渠道，让农民有能力在城里住下来。

　　农民置业热情高涨

　　近几年宿州房地产扩张势头较快。宿州市房管局数据显示，去年市区房地产开发投资110亿元，同比增长130%；市区住宅商品房新开工面积170.45万平方米，同比增长23%。宿州市房管局有关负责人介绍，今年房地产将继续保持良好发展势头，经初步摸底，2014年全市房地产开发投资150亿元，市区商品房新开工面积300万平方米，比2013年增长五分之一。

　　迅速增加的供给并未冲淡当地居民的置业热情。去年当地楼市火爆，市区商品房销售面积182.9万平方米，同比增长142.5%；销售商品房19883套，同比增加143%。

　　房价也逐步攀升。据安徽统计年鉴，从2008年到2011年，宿州住宅商品房均价由1980元/平方米上涨到3423元/平方米，涨幅73%，比全省同期平均涨幅高出17个百分点。近三年房价较为稳定，2013年的新建住宅商品房均价为4107元/平方米，比2011年上涨7%。

　　在这个四线城市，部分热点房源价格可与二线城市比肩。如位于宿州住宅风向标政务新区的“港丽·锦绣江南”，由于地理位置优越，一层期房去年成交价飙涨到8800元/平方米，目前单价已逼近万元大关。

　　支撑宿州楼市的主力仍是市民，但值得关注的是，农民在城里置业的比例越来越高。据宿州住宅与房地产信息网统计，2013年的购房者中，非市区居民购房者占10%，比2012年高出4个百分点。

　　27岁的孙义是安徽宿州埇桥区顺河乡农民，现如今在城里做厨师。考虑到孩子日后上学方便，去年以55万的总价买下了一套104平方米的二手房，小区与城里的一所小学和知名初中仅一墙之隔。

　　孙义表示，在城里从事餐饮服务业的多半是像他这样从农村、郊区来的年轻人。虽然城里生活压力大，但机会多、起步容易。他的朋友们都是白手起家，已婚的人中有一半靠自己打工攒钱买了房。买房原因不外乎两个——自己要在城里工作，孩子要在城里上学，买房是“刚需”。

　　提高收入扫除障碍

　　农民进城购房仍有较大潜力。城市占据丰富的公共资源、蕴藏大量的就业机会，农村人口向市区聚集是大势所趋。宿州市政府在今年的政府工作报告中表示，今年全市城镇化率要提高2个百分点以上。

　　在接受中国证券报采访的农民中，无论是否已在城里拥有房产，无一例外表示不愿放弃农村户口与名下土地。

　　这种情况普遍存在于中国的农民群体中，也导致中国的城镇化与当年西方发达国家有所不同。中国人民大学可持续发展高等研究院执行院长温铁军认为，中国的农民不是失地而是有地农民，不是无业而是已在城市就业的农民，不是无产而是在农村有房有地的农民，他们才是真正的“小资”。

　　如此一来，城市管理者的任务便是帮助愿意在城市生活的农民家庭迁徙到城里，并消除阻碍他们留下来的因素，让“小资”农民在城里能够长久地住下去。

　　同大多数三四线城市一样，户口在宿州并不构成农民进城买房的藩篱。如果不能一次付清，还可以申请银行贷款。孙义便选择了按揭，首付20万，贷款35万。

　　去年宿州城镇居民人均可支配收入21705元，新建住宅商品房均价为4107元/平方米，国际通行的“房价收入比”理论上在3至6之间是“合理区间”，宿州约为6至7。

　　28岁的梁晓娟是宿州市埇桥区大店镇农民，结婚后因婆家田地多，放弃在外打工，专心在家务农。去年家中25亩地种了小麦、黄豆，一亩地收入1600元，扣除柴油、农药、化肥、种子等每亩地约1000元的成本，再加上饲养15头猪赚的1万元，一年净收益2.5万元，相当于她和丈夫、公公3个成年劳动力每人每月赚972元。

　　“我觉得每个进过城的农村人都有和我一样的梦，在城里有一套自己的房子。现在市区往外扩得快，我们住在远郊也不觉着市区离自己远了，更想在城里有房，小孩上学、老人看病都方便。但这个想法还是太遥远了。”梁晓娟感叹种地收入太低，过完年还得想其他赚钱的法子。

　　产业升级进城就业

　　让农民有能力在市区置业的主渠道还是进城务工。轻工业、服务业与建筑业是他们最易起步的领域。宿州市政府数据显示，三大产业结构比例从2012年的26.4:41.2:32.4调整为2013年的24.8:41.7:33.5，二产、三产产值占比提升，从农村进入二产、三产的从业者不断增加，外出务工再返乡就业的人员也越来越多。

　　38岁的刘向琴是宿州市埇桥区顺河乡农民。她丈夫在山东工地打工，年收入5-6万。她自己农闲时去城郊的服装厂打零工，月工资约两千元。去年是她丈夫外出打工的第六年，一双儿女需要在城里上中学，他们在宿州老城区一所初中附近买了一套67平方米的二手房，因为是学区房，单价超过4300元/平方米。刘向琴说：“我们俩是29万全款买的房，没靠父母出一分钱，也没感到太大困难。”

　　孙义购房的房款也主要来自于他与妻子的打工所得。他自十六岁起外出打工，先是去上海学厨师，一个月700元左右，出师后月薪涨到1500元。2010年成家后为照顾孩子回到宿州，在市区一家中档饭店做主厨，月薪达到五千元，薪金水平“不比大城市逊色”。他在上海做餐厅服务员的妻子也辞职回家，找了一家酒店重新开始。如此积攒数年购得“爱巢”。

　　近几年宿州将纺织鞋服作为重点产业，承接珠三角、长三角地区的相关产业，引进百丽、康奈等知名品牌，力争“十二五”期间建成吸纳20万人就业的鞋业生产工业园区。这一方面为农民提供就业机会、拓宽增收渠道，另一方面农民就近就业才更有置业需求。今年，宿州市将打造轻纺食品、煤电能源等千亿元产业基地，加快鑫国龙鞋业、野力体育、七匹狼和宝德二期等项目建设。

　　农民进城并不意味着他们“看空”农业。“农产品价格一直在涨，我和很多朋友看好种地的前景，养殖动物也比较赚钱。”孙义表示，自己“身在餐饮心在田”，无时无刻不在关注农业的发展情况。想通过农业多赚钱不能只有“一亩三分地”，必须做大规模，但这样一来初期投入很大，仅土地承包费一项就要800元/亩，买农机具也颇耗资金，从银行申请贷款又很难获批。孙义表示，现在只能靠自己创业搞餐饮攒钱，日后瞅准机会回乡下发展。记者 毛万熙

(来源:中国证券报)