加拿大楼市热度不减

　　加拿大房地产泡沫风险再次引起国际货币基金组织(IM F)的警示。IM F近日在一份关于加拿大经济的评估报告中认为，加拿大住房价格仍然高估。

　　无独有偶。就在同一天，加拿大第二大银行道明银行用数据具体量化了房地产市场的“热度”：加拿大房价高估10%。

　　近一年多来，有关加拿大房地产泡沫“狼来了”的呼声不绝于耳，包括经济合作与发展组织(O ECD)等在内的国际机构多次发布过热警示。

　　尽管如此，截至目前，加拿大的管理机构尚未出台有关抑制房地产过热的措施。很明显，管理层并不认为“狼”真的来了。事实上，就在1月份，加拿大央行行长史蒂芬·波洛兹就表示，加拿大房地产市场正在进行软着陆。而自从2012年年中，央行对住房贷款审批条件趋于严格后，在一定程度上抑制了房价的过快上涨。因此，有业内人士指出，目前加拿大房地产处在趋于过热但尚未过热的房价上涨通道，量价齐升或是未来一两年内的发展趋势。

　　加拿大房地产协会(CR EA )最新的数据显示，去年12月份，全国房价平均水平为每套38.9万加元，比2012年同期上涨10.4%。该协会预计，2013年全年，加拿大住房价格将上涨至每套38.2万加元。另外，笔者综合一些房地产经纪商的数据发现，在多伦多等大城市，独门独栋的别墅实际成交价现已超过每套80万加元。

　　姑且不论房地产市场究竟“过热”几何。房价上涨影响到老百姓的生活已经成为不争事实。有统计数据显示，过去17年中，加拿大房价以每年5.4%的幅度增长，与此同时，工资每年增幅却只有2.7%。

　　道明银行的数据显示，目前加拿大住房的购租比表明，房价高估60%，而从房价收入比来看，房价则高估30%。(购租比是度量购房与租房的相对成本，如果购租比过高，居民就会选择租房而放弃购房。房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比。)

　　该银行还对房价未来趋势作出了预测，认为房价下降要到2015至2016年，而降幅也只有区区2%左右。

　　目前，商业银行按揭贷款利率处于低水平或将继续“加热”住房市场。加拿大各大主要银行近期纷纷下调房贷按揭利率，5年期固定按揭利率最低达3.19%，为2013年8月份以来的最低水平。

　　如此看来，在加拿大一些主要城市，未来一两年内房价继续上涨或是主旋律。

　　然而，居民对高房价的承受能力正承受考验。上述IM F的报告指出，加拿大家庭债务仍然高企。住房市场中的价格高估和供过于求是导致住房泡沫的原因。

　　家庭债务水平是加拿大央行制定利率决策无法忽视的一个重要指标。加拿大统计局去年12月13日的数据同时显示，第三季度，家庭债务主要指标，即家庭可支配收入的信贷债务增长至163.7%，创新高。

　　尽管加拿大央行近期表示，2014年将面临加息的压力，但是，面对通胀率下行、疲弱的出口对经济的拉动作用有限，央行仍在1月22日将基准利率维持在1%的低水平不变。加拿大帝国商业银行高级经济学家彼得·布坎南甚至告诉笔者，未来降息的可能性更大。

　　房价的上涨也使管理者遭遇考验。上述报告中，IM F认为，如果房价和按揭贷款大范围并且持续加速增长，相关抑制措施或将出台，比如，提高首次购房者的首期付款额度。

　　不过，房地产实现软着陆尚非难事，一方面，住房作为一般家庭最大的消费支出对经济增长的作用不言而喻，在出口尚未走强的背景下，利率保持在低水平有利于房地产行业发展从而拉动经济。不过，另一方面，央行同时也担忧低利率导致家庭债务高企积累风险，会从更深层次伤害经济发展。

　　(曾德金)