广州两区降二手房“重税” 买二手房如何省钱？

育蕾小区楼梯楼楼价已过两万元。

天河区房屋交易登记中心。

白云尚城超144平方米的住宅成交占比可达三四成。

　　白云、天河相关部门节前分别发通知,让二手房“重税”降临

　　春节前，白云、天河区相关部门发出通知，让二手房“重税”降临。白云区突然出台一纸二手房20%个税的通知，成为微信、微博热点，不少人粗略了解后发现，原来还是可以在核定征收和据实征收进行选择。不过殊不知，原来由于“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，若出示上手发票扣减营业税，则个税必须据实征收。天河区则对面积超144平方米的一手房改房，也需按非普通住房的标准征收营业税，虽说证满5年的一手房改房按买卖差价来征收5.6%营业税，由于一手房改房购入价只在几万到十几万之间，无形中给一手房改房交易增加了5.6%营业税，按天河区二手房均价2.5万元/m2，若144平方米转让价在360万元以上，买一手房改房需要多支出20万元的税。买卖双方如何选择更省钱确费思量。

　　文/图：记者李凤荷

　　春节前，白云区突然出台一纸二手房20%个税的通知，成为微信、微博热点，不少人粗略了解后发现原来还是可以在核定征收（按评估价1%征收个人所得税）和据实征收（按买卖差价20%征收个税）进行选择。不过殊不知，原来由于“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，若出示上手发票扣减营业税，则个税必须按照据实征收。

　　天河区也在节前出台一纸通知，对面积超144平方米的一手房改房，也需按非普通住房的标准征收营业税，虽说证满5年的一手房改房按买卖差价来征收5.6%营业税，不过由于一手房改房购入价只在几万到十几万之间，无形中这个规定给一手房改房交易增加了5.6%营业税，按天河区二手房均价2.5万元/m2，144平方米转让价在360万以上，买一手房改房需要多支出20万元的税。

　　地产人士表示，目前由于“先税后证”，提交税费资料必须在一开始就递交，故此对白云区豪宅房屋的买卖双方来说，应该在议价环节就充分计算好按买卖差额计算营业税、个税划算，还是按全额征收1%和5.6%营业税来得省钱。至于天河区的一手房改房买家，一纸《通知》的确增加了十几二十万元的税费，除非房屋业主持有房屋超过5年且为唯一住房，个税和营业税都可以减免。

　　个税营业税合并办理

　　交不交上手发票“后果很严重”

　　节前白云区地税出台通知：从即日起，非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的，如产生个人所得税的，必须以据实征收的形式来收取个人所得税（即差额的20%），不能以核定征收（1%）的形式来收取个税。据记者了解，其他区域地税局暂未出台有关通知。

　　竞宇金融有关人士告诉记者，由于白云区已实行“先税后证”的交易程序，个税和营业税都是合并办理，所以凡是提交发票扣减营业税或增值税的，如果需要缴纳个税，则必须按照据实征收的方式。故此，买卖双方事前应比较到底按差额征收20%个税的税费重还是按全额征收5.6%营业税的税费重。对于买入价较低的房屋来说，不交发票扣减营业税要划算得多。

　　中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰告诉记者，以白云区岗贝路附近有144平方米以上单位的云天翠庭为例，该楼盘2003年开盘，当时价格5000~6000元/m2，二手房买家若是在2008~2009年入市，该楼盘二手价也不过是8000元/m2，如今该楼盘大面积单位如B栋02单元，建筑面积155平方米，市场价在2万元/m2。2009年入市且持有的业主至今证满5年，楼价已翻了1.5倍至两倍，若按买卖差价收取20%的个税，无形中等于缴纳相当于转让价10%~20%的税费，这远比全额交5.6%营业税要高。

　　竞宇金融和中原地产人士表示，自新政出台至今，白云区应该还没有出现20%个税的案例，一是因为春节期间交易量萎缩，二是因为买卖双方都会计算，只要存在核定征收的方式，应该都不会选择据实征收。

　　白云区：144m2以上房屋盘源不多

　　合富置业储备分区营业经理马文业表示，目前白云区超144平方米的住宅为数不多，就楼盘而言，白云尚城大面积单位会相对较多，超144平方米的住宅成交占比可达三四成，但从整个白云区来说，这类住宅成交占比不高，约占一成左右。目前，超144平方米的住宅二手均价为2.3万元/m2，春节后成交不太多，之前只有部分业主急于转手出售而有倾价空间，但也只是个别情况，因此对成交价格的影响可忽略不计。业主在放盘时也会适当调整价格，吸引客户成交；目前买家心态并没有因新个税措施而变化，因为买大面积单位的买家一般都是经济条件较为优厚，而且是有一定需求的改善型买家，比较注重物业素质与物业价格，而税费对于他们来说并非主要考虑因素。

　　中原地产李苑峰告诉记者，除了云天翠庭和白云尚城外，白云区超过144平方米的房屋大多集中在同和板块，如雅居乐南湖半岛、山水庭院、江南世家、一品湖山等，雅居乐南湖半岛大面积单位目前售价已达2.5万元/m2，一手买家最低购入价才“3字头”，如今涨了7倍。他告诉记者，白云区超过144平方米的大面积房屋盘源近来减少，由于限购，业主倾向于出售小房子换大房子，持有144平方米以上房屋的业主也担心“卖了买不回”，放盘积极性不高。

　　天河区：一手房改房

　　超144m2要交营业税

　　节前天河区房地产交易登记中心贴出的通知，并没有引起市场多大关注，但其实对交易税费产生一定的影响。该通知要求：现出售总建筑面积超过144平方米的房改房，必须以非普通住房的标准征收营业税，（即出证时间未满5年，全额征收营业税；出证时间满5年，提供购房发票差额征收营业税），记者从其他区了解过，暂未收到此通知。

　　竞宇金融人士告诉记者，以前一手房改房转让，超过144平方米都不用征收营业税，与普通商品住房的征税标准有所不同。据记者了解，一手房改房出让给下一手买家，主要涉及契税、土地出让金和个税。若业主持有5年且为名下唯一住房，个税可减免。土地出让金和个税均是按照转让评估价的1%计算，因此一手房改房转让涉及的税费较少。如今，天河区新规定，对超144平方米的房改房一手买家转让会产生“重税”，以天河区中心区域房价2.5万元/m2来计算，144平方米以上房屋至少总价达360万元，如果购入价仅为几万至二十万元之间，扣减幅度非常有限，接近于全额征收5.6%的营业税，增加税费近20万元。

　　有市场人士表示，由于当初福利分房或房改分房都要计算诸多因素，超144平方米的房改房在市场上很少见，天河区大面积房改房大多集中在穗园小区。记者近日走访了位于体育西的育蕾小区，该区域原先集中广州市文化局、广东省海运集团的房改房，楼龄有20多年，一手房改房业主证满肯定超过5年，该小区楼价目前已过两万元。

(来源:广州日报)