松绑限购政策的时机尚未到来

　　房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　住房限购政策于2010年4月出台之初就饱受争议和诟病。特别是只要房价稍稍出现松动迹象，一些人士就怂恿叫停限购令。这个春天，一些城市楼市却遭遇持续时间最长、温度最低的寒流。这股楼市寒流已经波及到被称为“刚泡沫”的一些城市，就连房地产市场最为坚挺的北京成交量比去年同期陡降六成，个别楼盘出现了促销降价销售现象。在上述全国房地产市场大环境影响下，市场观望情绪浓重，导致住房需求严重不足，整个市场预期正在悄悄改变。一旦房地产市场下跌预期确立，那么，整个城市房价必将出现拐点，整体性下跌在预料之中。

　　但必须看到，这种市场预期只是出现端倪。购买力仅仅是在观望而已，是在观望这波楼市低迷，特别是降价潮究竟能够持续多久，房价能否真正由涨到跌彻底反转?观望的浓厚氛围背后表明房地产市场已经进入深度博弈期。在这种情况下，如果政府层面的调控政策稍有变化都可能导致博弈的天平向一方倾斜。

　　比如，一些城市正在酝酿松绑限购政策。一旦限购政策被松绑，就会给市场放出政府弱化调控，鼓励住房投资投机，助长房价上涨的市场信号。同时，一旦有一个城市松绑限购政策，将会有许多城市跟进，最终使得旨在抑制投资投机的限购政策彻底退出市场。违背了今年两会政府工作报告中 “抑制投机投资性需求”的要求。

　　今年两会上的政府工作报告对房地产调控的要求是，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。两大政策导向是明确的：一是着力增加住房市场供给，包括加大保障型住房供给、增加中小套型商品房和共有产权住房供应;二是坚决抑制投机投资性需求。这就离不开两大手段：以限购为主的行政手段，以差异化房贷和税收政策为主的经济手段。如果放松限购政策就等于纵容放任投机投资性需求。

　　根据当前市场情况，现阶段对于房地产调控政策勿须再加码，也没有必要削弱现有政策。在维持现有调控政策的基础上，彻底发挥市场在房地产行业、在房价上的决定性作用。同时，还必须看到，即使松绑限购政策也可能只是一剂止痛针而已，挡不住房价下行的大趋势。

　　稍微关心市场的人士都会发现，本轮一些城市房价走低并不是政府调控政策收紧了、加码了，而是市场机制发挥了作用。市场的内生动力驱使房价走低的主要原因是住房市场泡沫严重，房价离谱畸高，远远脱离普通百姓的购买能力与收入水平。在这种情况下，即使松绑限购对市场整体走势影响也非常之小。

　　当然，不可否认限购政策行政化色彩过于浓厚，并且还带有户籍歧视之嫌疑。随着城镇化建设的推进，随着将非户籍外来务工人员纳入保障型住房政策落地，随着大量保障型住房、中小套型商品房和共有产权住房供应增加，归根结底是要松绑限购令的，最终是要彻底退出的，但绝对不是当前。如果当前贸然松绑限购政策，只能助推全国各城市房价出现新一轮暴涨，只能彻底扼杀市场机制发挥威力形成的房价松动和预期正在改变的好势头。

　　总之，松绑住房限购政策的时机尚未到来。