北京刚需盘“小步快跑” 紧盯自住房

　　北京商报讯（记者 阿茹汗）随着自住房的集中入市，起始于万科等龙头房企的“小步快跑”战略开始蔓延至整个京城地产圈。北京商报记者从市住建委官网获悉，就在即将过去的一周，市住建委对北京14个项目发放了预售许可证，数量为开年来最多，且楼盘清一色位于房山长阳、良乡，大兴天宫院，通州台湖等刚需盘集中的热门板块。

　　市住建委官网预售许可预告一栏下，即将获得预售许可证受理的项目排成了队伍，“阵势”强大。这14个即将获得预售许可证的项目均于本周获得了受理。按照市住建委此前的放证规律，这些项目最快能于本周末拿到预售许可证并开盘。粗略计算，这些房源如果全部入市至少能够为北京楼市带来超过4000套的新增供应。

　　北京商报记者梳理发现，这14个项目中除了位于丰台区的燕西华府家园以及平谷的世外桃苑为别墅项目外，其余都为均价、总价较低，地理位置稍偏远的住宅，且不乏万科、首创、金地等知名开发商的操盘项目。

　　其中京投万科新里程(楼盘资料)、金地朗悦(楼盘资料业主论坛)、汇景嘉园、合景领峰、首创伊林郡、中冶蓝城(楼盘资料业主论坛)等七个项目分散在了房山区长阳、良乡等板块；于3月中旬以2.1万元/平方米均价入市的住总万科橙(楼盘资料)将继续盘活大兴天宫院板块；通州则拥有金隅香溪家园以及首开·缇香郡(楼盘资料)两个项目。其余的项目则集中在了亦庄及平谷等地。

　　在售价方面，与部分项目上期开盘均价比较，上述项目售价区间保持在1.5万元/平方米至3.5万元/平方米之间。部分项目售楼处人员向北京商报记者表示：“价格涨幅并不明显。”

　　另外，在前期推广阶段，部分项目也放低身段，搞起了促销。例如，位于房山区的合景领峰项目本月初推出了首付分期、最低支付总房价10％的活动；万科金域东郡则在北京房展会上推出了“8万抵20万”的促销。“不论是从数量还是售价上看，开发商推盘放量的意愿显而易见。”亚豪机构市场总监郭毅表示，促使开发商如此大马力推货的最直接原因就是自住型商品房的集中供应。

　　目前全北京市已经有8个自住房项目、共计1.5万套房源进入申请阶段，另有30多个项目也将陆续入市，全年5万套的供应约占到全年新供应商品房的一半。万科集团(万科蓝山万科幸福汇)执行副总裁、北京万科总经理毛大庆就曾表示，大规模自住房入市最受冲击的就是户型撞车的楼盘，“未来肯定要避开自住型商品房的竞争，尤其是以90平方米以下的户型为主”。

　　毛大庆的担忧也是眼下开发商的内心真实写照。一位开发商就向北京商报记者透露：“等到自住房下半年集中入市前，尽快出售，避开竞争。”

　　尽管开发商推盘放量策略开展得如火如荼，但是锁定了政策房的买房人却显得格外冷静淡定，观望情绪浓厚。亚豪机构统计数据显示，4月上半月，北京商品住宅成交仅1976套，成交面积21.17万平方米，成交套数、成交面积环比大幅下降了40%、36%，同比也分别下降了34%、36%。

　　在郭毅看来，尽管开发商推盘积极性仍在持续攀升，但是似乎已经错失了良机。“首先，这些热门板块的项目，在区域内就抢占有限客源，形成了竞争；其次，随着自住房用地以及项目的不断供应，普通刚需盘会逐渐失色。比如，万科橙项目上一期开盘当天售罄，但是最近天宫院板块出让了限价1.5万元／平方米的自住房用地， 因此我并不看好万科橙下一期的销售成绩。”

　　北京分析师牟增彬则认为，对于开发商而言，如果想真正快速清盘，惟一的办法就是做出适当让利。“一些附加的促销方式对于购房者而言并无实际吸引力，最有效的方法就是通过价格杠杆撬动销量。

　　(北京商报)