开发商售出房子后又私自出租 承租者损失20万

　　昨日，连云港市民孙先生向扬子晚报热线求助称，2012年5月1日，他从连云港八佰房地产开发有限公司（下称八佰地产公司）租赁该地产开发的八佰城市走廊B29号房屋，租期5年，才开了一年多，连云港市煤炭工业公司（下称煤炭公司）突然找到他，称该房屋早在2010年就被该公司买下，目前已将此房出租给一位周先生，让孙先生尽快搬走。这下孙先生蒙了，他租用此房开饭店，装修投资20余万元，本来至少要用5年的，结果才使用一年多就要被赶走，那么这笔装修损失费该由谁来买单呢？

　　求助者：开发商“一女两嫁”致其损失20多万

　　求助者孙先生说：“2012年3月12日，我与八佰地产公司签订了一份房屋租赁合同，租赁新浦区巨龙南路八佰城市走廊B29号房屋，面积约120平米，租期5年。同时，我也按照租赁合同约定支付了6.5万元的年租金，并在该房屋实际经营一年多时间。”房屋租赁者孙先生说，2013年，煤炭公司告知他所经营的房屋已经由其购买并出租给第三人周先生，让他们搬离现在的房屋或将租金直接交付给第三人周先生，此外，房屋租金上浮至9.5万元/年。

　　孙先生告诉记者，他与八佰地产公司签订的房屋租赁合同曾约定，第1、2年租金6.5万元，第三年租金7.15万元，第四年7.86万元，第五年8.65万元。该房租租赁当时已在房产公司备案了。近日，煤炭公司突然让其搬离或上浮租金时，他才得知房屋产权属连云港市煤炭工业公司，煤炭公司目前已将房屋租给了第三方周先生。周先生找到他表示，不搬也可以，租金每年要涨3.5万元。他若搬离现在的房屋，将造成25万元的房屋装修损失，若继续经营房屋租金将被无条件上浮。

　　孙先生说，无论是房屋租金上浮，还是搬离现在的房屋均给他造成一定经济损失，上浮租金将损失约4万元，搬离现在的房屋将损失约25万元的装修费。后来，孙先生一怒之下将八佰地产公司及煤炭公司告上法庭，要求继续履行他和开发商的租赁合同，但经新浦法院一审判决审理判定，孙先生与八佰地产公司签订的房屋租赁合同无效。

　　产权者：房屋被开发商偷偷租出去

　　据了解， 2010年4月，煤炭公司就已购买了八佰地产公司开发的位于连云港市新浦区巨龙南路59—73号B29号房屋，并签订了一份商品房买卖合同，4月29日前煤炭公司一次性支付了房款。2011年6月30日前，八佰地产公司如期将房屋交付给煤炭公司，2012年5月15日，煤炭公司取得该房屋所有权证书。

　　对于孙先生反映的情况，连云港市煤炭工业公司财务处田处长说，八佰城市走廊B29号房屋他们没有委托八佰地产公司出租。此外，八佰地产公司出租该房屋他们也不知道，更没有经他们同意。

　　田处长说，2012年6月，他们准备把巨龙南路的房屋打包租赁给第三人周先生时，发现他们的房屋已被装修，且正在经营餐馆。他们找到八佰地产公司，对方回复称，可以把房屋租金转交给他们，他们没有要租金。

　　开发商：“好心帮忙”却把自己“搭”进去了

　　针对孙先生所反映的情况，连云港八佰房地产开发有限公司办一名王姓工作人员说，确实是他们先把巨龙南路59—73号B29号房屋产权卖给了煤炭公司，可由于煤炭公司孙书记、田处长等领导与他们老板关系较好，便让他们将房屋代租出去，若煤炭公司不知道，房屋让别人用一年绝对不可能的。2013年煤炭公司将房屋打包租赁给周先生后，他们便把房屋租金转给了周先生，已与他们没有了关系。

　　当记者提及八佰地产公司代租房屋是否有委托书时，王姓工作人员说，他们确实是受煤炭公司委托，就是因为双方关系较好没有签委托书，都是朋友帮忙，倒把自己给帮进去了。

　　律师观点：损失应由开发商承担

　　房地产公司将不属于自己的房子出租给第一个承租人孙先生，属于无权处分的行为，根据《合同法》的相关规定，无权处分的该房地产公司处分他人财产，除非后来经权利人即煤炭公司的追认，或者他在订立合同后又从煤炭公司取得了处分权的，否则他们之间所签订的《承租合同》就将被认定为至始无效。现在这份出租合同经法院审理并认定无效，即是依据于此，在合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，如果双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　本案中，房地产公司在明知他已经将房屋出售给了煤炭公司后，且在未取得房屋产权人的书面委托的情况下，将房屋租给孙先生，明显属于无权处分行为。现在房屋的产权即煤炭公司又不承认其委托房地产公司来对外出租，造成孙先生的那份出租合同经法院审理确定无效。作为房地产公司出租自己开发的房产行为，对承租人即孙先生而言是具有非常大的可信度的，因此这个合同无效的过错责任主要在房地产公司，现在孙先生不能经营下去而造成的损失，应当由房地产公司承担相应的赔偿责任。