北京楼市短期难有改善：成交低迷 库存积压

    北京楼市仍处于调整期。据中原地产统计，截至5月25日，北京住宅库存达到7.5万套，创去年1月份以来新高。链家地产数据显示，北京二手住宅周成交量已连续两个月处于8000套以下水平，市场低迷。业内人士认为，尽管不会出现房价大幅下跌的局面，但北京楼市下半年难有明显改善，全年或维持相对低迷的状态。

　　下月新盘料扎堆入市

　　今年以来，北京住宅库存不断上升，房企销售压力增加。中原地产市场研究部统计，截至5月25日，北京期房住宅库存40771套，现房住宅库存34296套，合计达到75067套。

　　一边是不断上升的库存，一边是市场观望情绪蔓延。为加快消化库存，4月以来，房企明显加大了促销力度，继推出特价房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目选择在凌晨开盘，以期实现差异化竞争。

　　5月25日凌晨，京投银泰·公园悦府一期在文津国际酒店开盘，房源一共有452套，吸引了千余名购房者参与摇号认购。当天该项目去化达到七成左右。在价格方面，该项目每平方米29400元的均价与周边二手房价格相当。业内人士认为，这种促销手段无疑是为了争夺更多有效客源，开发商“落袋为安”的诉求不言而喻。

　　此外，房企推盘速度也在不断加快。5月，北京入市新盘达到19个，合计供应住宅套数为7980套。今年以来，北京入市项目累计达到90个，入市房源合计高达28544套。

　　中原地产研究部统计数据显示，预期在6月上市的项目达到35个，依然维持高位，住宅供应量将再次明显上涨。“6月作为上半年最后一个月，很多企业都会在本月增加开盘量，包括金隅两个自住房项目也有可能在6月上市。”北京中原地产分析师张大伟说。

　　一位上市房企的高管向中国证券报记者透露，中期业绩考核即将来临，但今年的市场情况逊于去年，不少房企的中期销售目标难以完成，因此6月降价跑量的企业会更多。

　　二手房价格下跌明显

　　相比新房市场，北京二手房市场更是“惨不忍睹”。今年以来，北京二手房市场已连续5个月量价齐跌。根据链家地产市场研究部统计，5月北京二手房成交量共计6355套，环比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明显低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市场进入较为低迷的阶段。

　　二手房价格下跌也较明显。根据链家地产市场研究部统计，5月北京市二手住宅成交价格为27332元/平方米，这与4月底的均价30728元/平方米相比下跌了11.05%。

　　链家地产分析师张旭认为，目前市场呈现出两个明显特征：一是刚需和改善型需求集中的近郊区域，如通州、大兴、房山、昌平四大郊区成交量下降明显；二是城区以及大户型均价降幅和议价空间增大。

　　北京楼市基本以刚需首套和普通改善性需求为主。在市场下行态势下，这些购房群体对价格敏感度较高，易进入深度观望，且对市场整体影响较大。对业主而言，特别是换房以及套现的业主来说，短期完成交易的难度明显上涨。北京楼市调控政策尚无放松的可能，市场有可能逐渐进入下行周期。

　　不过，张旭表示，市场在进入周期波动的同时，也会通过自身价格机制进行调整，潜在数量庞大的刚性需求会适时入市。因此，从长期看，北京二手住宅市场不会有大幅“滑坡”的风险。