自住房得房率75%左右 为商品房惯例

　　本报记者 耿诺

　　一方声称自住房的得房率肯定超过70%的通常住宅得房率最低限，而一方计算出来的却只有62%。对于购买自住房的人来说，这中间近10个百分点的差额，将直接影响到十几万元的房款是否打了水漂儿。昨日，本报邀请多个政府部门及权威设计院专家对此进行了解读，专家分析称误差产生源自网友计算样本问题，具体数据需以市住建委发布预售许可时公布的内容为准。

　　网友质疑：

　　自住房得房率咋才62%？

　　最近几天，一张制表文件截图在关注自住房的网友间悄悄流传，有人按照目前各自住房项目的户型图，分别将客厅、主卧、次卧、客卧、玄关、厨房、卫生间、阳台相加计算出使用面积，再除以建筑面积，得出来最低只有62％的得房率。按照这种算法，同一开发商在不同项目上提供的另外8种户型，无一达到70%，只有一种两居室户型的得房率为71%。

　　“得房率怎么才62%？这不就是坑钱吗？”一名网友愤怒地跟帖道。从几个月前，就有人在“血拼自住房”论坛中做出计算，号称自住房户型的得房率只有64.75%。他的计算公式看上去很简单，根据开发商公布的户型图，按照其中标注的尺寸算出每一个空间的使用面积，然后将这些空间面积相加，最后除以建筑面积，得出得房率。

　　“这就是一个简单的加法和除法公式，谁都能算得出来，大家赶快算算。”一位网友发现了这个帖子，并在多个自住房QQ群中传开。

　　这个被截屏的计算表格，持续在网上发酵。同样一张户型示意图在不同网友测算下甚至得出大相径庭的结果，一位匿名发帖的人甚至说，一些自住房项目的得房率甚至只有55%。但他并没有公布自己的测算过程。

　　现场探访：

　　不到90㎡ 两居三居随便挑

　　“得房率如果真像网上传的那样低，90平方米就做不成三居室了。”在距离朝阳区富力又一城不远的一条僻静小路上，背对着未来自住房小区的施工现场，恒大御景湾售楼处工作人员解释。

　　上周日，本市首个启动申购的自住房项目恒大御景湾悄悄开启了售楼处。昨天上午10时，售楼处并没有什么客户。正对大门的沙盘上，整整齐齐的15栋自住房、3栋公租房和2栋50年产权商业用房正像士兵一样等人来检阅。已经公布的4个户型中，两居室和三居室面积都在90平方米以下，一居室的建筑面积则只有60多平方米。

　　这是本市首个公开对外的自住房项目售楼处。现场展示的自住房套数为2041套，户型朝向分南北通透和纯南向两种。据工作人员介绍，这2041套中绝大多数为两居室，共计1432套，三居室共计582套，一居室最少，只有27套。

　　这位工作人员也对未来单套房的售价做出了说明。每套房按照均价每平方米2.2万元，共有上下浮动5%的区间。也就是说，单套房的每平方米单价应该在2.09万元到2.31万元之间。如果单价相等，购买两居室和三居室的总价将相差无几。

　　权威解答：

　　自住房得房率并不算低

　　恒大御景湾的得房率推算出来并不低，其他自住房的项目得房率也远高于网友测算。其中富力自住房项目得房率为75%至80%。正在申购的首创悦洳汇自住房项目得房率为78%，多个尚未公布具体图纸的自住房项目得房率在75%左右。

　　“现在老百姓都开始关注住宅的实际使用率，这是好事儿。”市建筑设计研究院刘晓钟工作室总建筑师吴静说。她分析网友计算方法后发现，误差是由于计算样本方面的不同。

　　“开发商所说的得房率是指建筑面积减去公摊面积，再除以建筑面积得出的数据。建筑面积减去公摊面积得到的是套内建筑面积，而非市民测算的套内地毯面积。”吴静说。

　　“地毯面积”，是指刨去建筑内墙外墙以外、能够铺地毯、可供使用的面积。但实际得房率的算法，则是要将这些墙所占的面积计算在套内建筑面积以内。规划部门相关负责人表示，这在2011版国家标准《住宅建筑设计规范》中有所说明。一位业内人士称，最准的计算方法，还是要看市住建委网站中住宅预售许可或者销售许可专栏内，对每套房公布的销售面积。

　　“在领取预售许可时，我们会公布每套房的建筑面积和套内面积，并对这两者的关系进行说明。”市住建委相关负责人说。根据市住建委公布的算法，套内面积加上分摊面积、也就是通常说的“公摊面积”就等于整套房的建筑面积。而按照开发商通行的计算方式，套内面积除以建筑面积，得出的就是得房率。

　　吴静说，十几年前，得房率在70%以下的住宅曾以青年公寓等项目出现过，而今住宅的得房率都在70%以上。通常情况下纯板楼得房率最高，能接近80%，板塔混合的住宅楼通常为75%左右，纯塔楼在73%左右。