方兴地产分拆：地王专业户要还债

　　6月19日，由方兴地产分拆而来的金茂投资开始招股，最多融资将达39亿港元。

　　方兴地产成立于2004年，大股东为中化集团，后者为中国第四大石油公司。借助中化集团雄厚的资金实力，方兴地产仅用10年时间就奠定了其在地产界的江湖地位。

　　2007年方兴地产赴港上市；2009年以40.6亿人民币天价拍下北京广渠路地王，一战成名；2014年再以101亿人民币夺得上海总价地王，方兴地产也成了地王的代名词。

　　不过，这两年来，这位房企中的“富二代”也开始差钱了，在分拆金茂投资之前，方兴地产已经引入平安信托等对其多个项目进行融资。

　　分拆金茂上市

　　6月16日，港股上市公司方兴地产发布了一条公告，宣布将分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。

　　方兴地产预期金茂投资全球发售股份合订单总数6亿股（若行使超额配售权则为6.9亿股），发售价介乎5.35港元至5.65港元，发售规模介乎32.1亿港元至33.9亿港元（若行使超额配售权则规模增至36.9亿港元至38.99亿港元）。

　　金茂投资6月19日开始招股，6月24日截止认购，预计7月2日上市，市值将介乎107至113亿港元，金茂投资上市后，方兴地产仍将持有其70%的股份。

　　据悉，金茂投资的资产包括6间已营运的酒店（金茂大厦，包含上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店），及两间在建酒店（北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦大酒店）。

　　上述酒店大都位于当地的黄金地段，例如上海的金茂大厦楼高88层，是上海的地标式建筑。

　　据悉，这8家酒店总建筑面积达54万平方米，客房数超过3400套，2013年度酒店经营业务实现收入20.61亿港币。

　　而根据方兴地产不久前发布的2013年财报显示，金茂投资的营收只占方兴地产全年收入总额的10%左右，酒店业务只是方兴地产三大业务板块中占比较低的一个板块。

　　对此，有业内人士分析，方兴地产选择将酒店业务装包分拆上市，看中的可能并非每年酒店业务带来的业绩营收，而是希望能够将酒店资产证券化，盘活这部分的存量资产。

　　事实上，金茂投资这部分酒店资产也是方兴地产收购而来的资产。

　　2009年1月，刚刚上市一年多的方兴地产就上演了一出“蛇吞象”的好戏，以110亿元人民币的代价将金茂集团收致麾下，而当年其营收总额仅为63.2亿港元。

　　收购完成后，方兴地产持有的物业面积大幅增加，由79万平方米增至137.7万平方米，但6年时间过去了，这部分资产在营收上并未给方兴地产带来多大价值，酒店业务收入仅从2009年度的15亿港元增至2013年度的20亿港元。

　　同时，由于多元化经营，方兴地产的估值一直受到影响，而方兴地产早在几年前就在谋划能够将酒店业务分拆上市。

　　美林美银在今年年初给出的一份针对方兴地产的研报就指出，方兴地产的综合业务模式令其估值一直遭折让。

　　疯狂的地王生意

　　据悉，除了酒店业务之外，住宅和物业才是方兴地产的主营，二者的营收占到了其总营收的近9成。

　　作为中化集团的地产旗舰，方兴地产可谓含着金钥匙出生，2004年注册成立，2007年赴港上市，2009年在北京广渠路15号土地拍卖会上一战成名。

　　2009年7月8日，方兴地产击败SOHO中国、保利地产，以40.6亿人民币天价拍下北京广渠路15号土地，以“黑马”之姿成为北京最新地王。

　　事实上，这一地王项目为方兴地产带来了巨大收益。

　　根据方兴地产年报，2009-2011年，方兴地产的营业额均稳定在60多亿港元；而在广渠路地王项目金茂府的销售收入计入营收的2012年，方兴地产的营业额一跃升至171亿港元。

　　而定位高端的地王模式也为方兴地产带来很高的利润率，财报显示，方兴地产2012年的毛利率高达56%，2013年这一数字有所下滑但仍达44.4%，大大高于上市房企30%左右的平均毛利率。

　　尝到甜头的方兴地产一发不可收拾，将“地王生意”演绎到了极致。

　　2012年12月6日，经过78轮举牌后，方兴地产全资子公司新辉置业以总价23.2亿拍下苏地2012-G-98号住宅地块，成为苏州当年的总价地王。

　　2012年12月26日，方兴地产全资附属公司威旺置业与上港集团联合体以总价56.8亿摘得上海海门路55号商办地块，该成交总价刷新了上海今年土拍的最高总价记录，也刷新了2012年全国土地总价纪录。

　　2013年1月28日，在其他17家大牌房企的围剿下，方兴地产以101亿的总价抢得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.5%，打破了上海纯宅地的总价记录。

　　据21世纪网(微博)计算，截至目前，方兴地产光用于抢得位于北京、苏州、上海四幅“地王”的资金就高达221.6亿元人民币，这一数字已经超过方兴地产2013年146亿元人民币的销售额。

　　在此之前，作为房企中的“富二代”，方兴地产一直不差钱，“富爸爸”中化集团对其也是宠爱有加，给钱给地。

　　方兴地产先是收购了中化大厦和王府井大饭店100％的股份；之后又拿下中化集团旗下的金茂集团；2009年，中化集团先后两次以配股的方式为方兴地产“输血”近30亿港元；2010年，方兴地产又收购了中化集团持有的“北外滩国际航运服务中心”东块剩余50％的股份，成为北外滩最大“地主”。

　　几年时间，方兴地产就成为国内最大的高端商业地产企业之一，拥有极高的总资产，根据2013年年报，其目前的总资产高达1208.43亿港元，而净负债率始终维持在40-50%左右。

　　“富二代”缺钱了

　　但这样的好日子已经一去不复返。

　　在方兴地产斥资200多亿砸下几个地王项目后，我国的房地产形势急转直下，方兴地产的走高端、慢周转的战略正遭受着巨大的压力。

　　据悉，方兴地产目前销售陷入了全面受阻的窘境。

　　今年前4个月，方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元，只相当于去年方兴地产销售收入146亿元的23%。

　　方兴地产位于亦庄板块的亦庄金茂悦新开的两期产品去化缓慢；上海的海门路地王项目，2012年方兴拿下该地块后不到一年，就被传停工；大宁路地王项目楼板价高达47609元/平方米，已经超过了周边在售新房如明园森林都市揽翠苑等的价格。

　　在疯狂拿地后，方兴地产的负债总额不断攀高，根据其2013年财报，虽然方兴地产负债率仍维持在40%左右的低位，但其银行贷款及各项借款则升至358亿港元左右，比2012年新增债务75亿港元，同比增长27%，融资成本则超过13亿港元，同比增长34%。

　　为了缓解资金压力，方兴地产早已开始频繁融资。

　　2012年上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批；随后方兴地产子公司中国金茂成功发行人民币7.5亿美元短期融资券；2013年下半年方兴地产发行了5亿美元的债权；2013年10月方兴地产发行的3亿美元高级无担保债券；2013年12月份方兴地产再次引入黑石集团1.3亿美元、平安信托9亿元股权融资。

　　最近的一次融资发生在6月13日，方兴地产与一组融资机构达成一份三年期融资协议，最多可融资40亿港元。

　　虽然有着大股东的不断输血，但过度扩张之下，方兴地产对资金也是极度渴求，而分拆酒店业务上市则为其打开一个新的融资平台，为其房地产业务输血。

　　方兴地产表示，酒店业务分拆上市“取得的款项将用于方兴地产再融资未偿还债务、运营资金及其他一般企业用途”。