李宇嘉:供求错配致一线城市楼市低迷房价下跌

　　5月份，70个大中城市新房均价环比下跌0.16%，这是2012年6月以来该指数首次由上涨转为下跌，市场整体步入下降通道，就连一直被认为非常坚挺的一线城市也扛不住了。根据国家统计局最新披露的数据，5月份上海和深圳的新房价格分别环比下跌0.3%和0.2%，深圳新房价格为23个月以来环比首次下跌，北京二手住房价格连续两个月下跌，5月份环比下跌0.9%，创28个月环比最大跌幅。

　　在楼市交投惨淡、悲观气氛弥漫、“唱空”论调不断的情况下，一线城市房价下跌，无疑将沉重打击包括购房者、开发商在内的所有市场主体。一个显而易见的结论就是，楼市将在低迷的泥潭中越陷越深，楼市企稳回升更是遥遥无期。目前，我们最为关注的是一线城市的房价进入下跌通道对于整个楼市意味着什么？加速下跌，正中大佬们诸如“崩溃论”、“撞冰山论”、“泡沫破灭论”的判断，还是以降价来去泡沫，让房价收入比趋于合理，并刺激老百姓积极入市和渐进消化过剩。

　　事实上，发展中国家或新兴国家的房价大幅度波动是一个常见现象，平稳的时候反而非常少见。因此，房价上涨与下跌本身非常正常，没什么大惊小怪。关键是，楼市会不会因为没有需求的支撑而急剧下滑，冲击到经济增长、金融体系和就业稳定。但是，总结各国城市化规律而得出的一个结论是，楼市危机式的大起大落很少发生在城市化快速推进时期。这是因为，城市化快速推进一般会持续几十年，这一时期人口和资源在大城市规模化集聚、分工合作和产业升级迅速推进，城市空间资源价值不断提升并优化。对楼市来说，这就意味着需求基础不断增厚，并给楼市带来红利。即便楼市量价会波动，但只要控制好金融杠杆、外资和热钱冲击，一般不会发生金融危机。因为，强大的需求始终存在，楼市波动中的一些问题也很容易被消化。

　　房改以来，我国主要城市（特别是一、二线重点城市）的房价之所以一直在上涨，一个重要原因就在于城市化带来的强大需求。因此，判断楼市前景就是要在宏观上把握这种需求的潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三线、三四线城市过去几年供应了大量的住房，但人口、产业并未相应增长和集聚，出现了“鬼城”、“空城”等供应过剩的问题。因此，总体上判断，全国范围内告别了住房短缺，也告别了需求大规模释放的时代，广大的中小城市在未来还要思考如何消化供应过剩。

　　但是，住房供求对比在全国范围内的差别很大。过去10年，一、二线50个主要城市集聚了2.6亿外来人口中的80%，人口资源集聚、分工合作和产业升级远远优于其他城市，这些城市的住房需求潜力非常大。根据第六次人口普查的结果，一线城市常住人口户均拥有套数在0.7~0.8套，如果考虑到正常的投资需求（投放到租赁市场）、改善性需求和拆迁需求，人均套数可能会更低。未来，以城市群为主的城镇化战略下，主要城市将依旧是人口流入的目标地，住房需求也将仍旧保持旺盛的态势。

　　今年以来，之所以连一线城市的住房市场都持续低迷，并非是需求不在了，而是住房供求结构性失衡或供求错配。在这些城市，投资或改善性需求部分被“限购”住了，大部分因为关注楼市下行风险而减仓了，目前留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个基本特征：一是对高价房承受能力较低，二是对与居住相关的生活成本比较敏感，三是对公共服务配套有强烈的需求。但是，在一线城市，无论是新房还是二手住房，经过10多年快速上涨后，房价水平已经达到了一个历史的高点。即便是郊区的住房，其价格水平也上涨到两万元左右，以此计算的房价收入比也在13倍左右，对于留在市场上的“刚需”来说，这样的价格水平难以承受。

　　同时，大城市二手住房交投比较活跃的区域集中在主城区，其价格水平一般要高于新房价格的10%~20%，且交易成本（中介成本和税收成本）也很高，“刚需”难以接受。新房价格尽管相对较低，但其供应主要分布在城市外围或开发价值较低的区域。在这些区域，住房建设速度远快于公共服务配套（交通、教育、医疗等）跟进的速度。而且，越是新供应的住房，其配套差的问题就越严重，配套差意味着生活成本高、供应有效性差，不适合“刚需”人群的需求。

　　另外，2010年以来，一、二线重点城市的土地价格快速上涨，地王频繁出现。按照两年左右的开发周期，土地高溢价将会体现在2011年以来的高房价，而主要城市近几年的房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下，楼市开发一般会往大户型、高档化的模式上走，只有这样才能保证开发商的预期盈利，这也迎合了过去几年房价快速上涨时期需求过度释放，特别是投资需求旺盛的特征。根据笔者的调研，在一、二线重点城市，目前的新房供应中，大户型住房供应占比较大，而“刚需”人群需要的中低价位、中小户型的普通住房供应则偏少。

　　目前，一线城市的库存消化周期也超过12个月的警戒线了，很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。国家统计局70个大中城市房价指数发布后，对于5月份一线城市房价下跌的问题，国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价下跌的主要原因是库存压力较大，这是对供求关系的误解。事实上，库存中更多的是无效供应，或者是“刚需”用脚投票的结果。未来，重点城市限购政策不会取消，国家希望通过支持“刚需”人群购房，特别是希望加速非户籍常住人口城市化来化解住房供应过剩、渐进去泡沫。但是，要想让这部分市场需求真正实现，就需要正视住房供求结构目前存在的失衡和错配问题，增加针对“刚需”人群的住房产品和货真价实的公共服务配套体系建设，如发展共有产权住房，加快公共服务均等化，增加轨道交通和教育医疗投入，社会保障实现异地统筹并向常住人口全覆盖等。