楼市拐点确立 业界论剑楼市走势

　　一度被视为中国楼市最后的“马其诺防线”的一线城市房价，开始动摇了。国家统计局发布5月房地产数据显示，北上广深四个“一线城市”，除北京新房价格环比微涨0.2%，广州持平外，上海、深圳均出现了下跌。多位业内人士表示，楼市拐点已经确立，但对楼市接下来的走势判断存在分歧。

　　看涨派

　　“支撑房地产发展的基本要素未改变”

　　●北京市华远地产股份有限公司董事长任志强

　　支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右较高的GDP增长；二是城镇化率仍处于高增长期；三是人口结构中家庭分裂加速；四是消费结构的变化,吃的消费增幅远低于住的消费增幅。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。

　　政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。政府将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的，一定是有利于稳定经济增长底线的。

　　“长期来看房价还是会上涨”

　　●上海易居房地产研究院研究员严跃进

　　目前全国楼市确实出现了拐点。在过去限购限贷政策严格执行的政策环境下，房价依然保持环比正增长。但到了今年5月份，70个大中城市房价环比涨幅平均值为负值，这显然是一个很强烈的信号。但从长期来看房价还是会上涨。决定房价上涨的根本逻辑是人口红利的释放过程依然很强烈。从整个市民化的进程看，中国有3亿人口的新型城镇化进程没有完成。在此类人口市民化的过程中，城市和城郊的住房需求还会继续迸发出来。需求旺盛，自然容易支撑房价的上涨。要完成这样一个新型城镇化过程，最快也要在2020年完成，这也意味此前中国楼市的需求基础不会挖空，投资建设速度的提升导致房价上涨。

　　谨慎派

　　“我国楼市进入存量房时代”

　　●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　“拐点”应该是一个“后验”的问题，而不是猜测式地用“先验”的方式去谈。从行业发展的角度来看，2014年我国房地产进入“后开发时代元年”。原因有三点：一是世界上房地产市场成熟的国家，普遍遵循从开发为主向以存量房交易、物业持有运营等业务为主转变的一般规律，中国也不例外。现在我国房地产行业进入了“存量房时代”。二是政府关于行业发展的思路在改变，一系列关乎中国房地产市场未来健康可持续发展的长效机制，在2014年逐步落地并深入。三是在经历了2013年的“涨”声不断之后，进入2014年，业内人士对年度的市场变化的预期看稳。对于“后开发时代”元年来说，“稳中有变”正是行业转折新起点的标志。从年初至今，我国楼市正在进行一次阶段性地调整，具体表现为楼市成交量低迷，成交价格分化下行。此次调整的周期会相对较长，对未来数年房地产行业的发展来说，具有很深远的意义。

　　未来，我国楼市分化的趋势还将持续。供应过剩存量过高的城市市场活跃度走低，价格下降。而供不应求的城市，价格依然会维持在相对高位，中、远期呈上行趋势。下半年，北京楼市由于一些市场利好的逐步释放，将略好于上半年。

　　看跌派

　　“总体供应短缺的时代终结”

　　●经济学家 马光远

　　一线城市房价一直被视为中国高房价最后的“马其诺防线”，一线城市价格下跌，则几乎可以确定，在经历十多年的单边上涨之后，中国房地产的拐点已经到来。现在，用任何烟幕弹掩饰房价下跌只能欲盖弥彰。这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应。流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变。中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，总体供应短缺的历史已经终结，除个别城市外，大部分城市面临的问题是过剩。中国房地产需要一场成人礼，价格的调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦，会洗牌，但唯有如此，房地产才能真正健康发展。

　　“部分城市房价有可能再降”

　　●中原地产市场研究部总监张大伟

　　从国家统计局5月发布的成交数据及价格指数看，我国楼市的拐点已经出现。量价的变化均出现了触顶下行的走势。此次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。