亿达赴港IPO以求解资金之困 商务园模式移植待检验

    人民网北京6月26日电（余燕明） 尽管A股IPO重新开闸，仍有数百企业排队等候，不少内地房企转向赴港上市。

    6月17日，亿达中国控股有限公司发布招股书称，于6月17日到20日公开招股，若获香港联交所等IPO申请通过，将于明日（6月27日）正式挂牌交易。据悉，此次亿达集团计划募资14亿元左右，主要用于土地收购及现有项目开发。

    业内观点认为，亿达集团赴港上市就是为了缓解资金的紧张。据了解，亿达集团目前的净资产负债率已经达到140%，今年必须偿还的到期贷款和债务高达51.5亿元，而去年总收入也不过64亿元。

    另外，亿达集团表示，今后五年时间里将每年在一个新城市拓展商务园项目，对此，不少业内人士，包括亿达集团均提示，亿达集团未来想要在其他城市移植之前的商务园模式，将存在诸多的不确定性和风险。

纾解资金之困？

    根据亿达集团的招股书披露，亿达集团计划发售5.8亿股股份，占到集团扩大已发行股本的22.48%。亿达集团预计，最终新发股份将收取所得款项净额为14亿港元左右，将安排该笔款项的45%用于新土地收购，45%的款项用作现有项目开发，而剩下不超过10%的款项部分作为运营资金和一般企业用途。

    对此，齐鲁国际针对亿达集团发布评级报告认为，虽然亿达集团有着较为丰富的商业园开发和运营经验，集团也有着充足的商务园项目土地储备。不过，就目前国内的产业园发展形势及市场行情而言，企业进驻商务园积极性较小，而且商务园项目关系地方经济民生，招标与审批更为严格，而这将“容易局限集团的发展机会”。因此齐鲁国际给予亿达集团 “中性”评级，新股综合总评分仅有60分。

    记者了解到，以商务园项目带动的房地产开发，已经是亿达集团的主营业务。根据亿达集团在招股书中公布的业务板块显示，2013年，亿达集团开发、租赁及出售商务园内物业及管理商务园的营业收入占比总收入的6成，而单独开发及销售住宅物业项目的营收占到3成，两项营收接近集团总收入的9成，剩下的业务收入分别为施工、装潢及园林绿化服务、物业管理。

    事实上，亿达集团所涉足的业务中，无论是城市，还是项目，其数量都屈指可数。截至今年一季度，亿达集团的地产项目主要分布在大连、沈阳、成都、武汉和北京等少数几个城市，其中包括位于大连的5个商务园项目、武汉软件新城1个商务园项目，以及大连、北京、成都和沈阳的4个多功能综合住宅项目。

    记者查询亿达集团的业绩收入发现，商务园项目和综合住宅项目两大主营业务中，均是以住宅物业出售占据经营收入的主导。在2013年，亿达集团的收入构成中，来自商务园内和商务园外的物业销售收入占到总收入的84.2%，而租金收入、商务园运营管理收入、施工、装潢及园林绿化收入、物业管理收入等多项合计仅占总收入的15.8%，其中租金收入占比4.6%，商务园运营管理收入仅为0.1%。

    此番亿达集团谋求赴港上市，有港股分析师认为，亿达集团目的是希望能够借助上市及今后的上市平台纾解资金之困。

    根据亿达集团的招股书披露，其目前维持着大额负债和较高的负债率。截至到去年底，亿达集团净资本负债率为140%，其中未偿还的银行贷款及其他借款总额达到134亿元，集团借贷还包括22.2亿元的信托融资贷款，同比翻了近两番，2012年底这一数字为5.65亿元。，另外，亿达集团的银行贷款及其他借款中，2014年到期偿还的金额就高达51.5亿元，其2013年集团总收入不到64亿元，今年一季度更是只录得销售收入9.27亿元。

    亿达集团首席财务官罗兆和则表示，亿达在上市前已为今年到期的债务安排银行贷款的再融资计划，其称利用地方政府向银行贷款后转贷给公司的方式，利息水平较低。罗兆和称，有信心在未来2到3年时间，将净资产负债率降至100%左右的水平。

    据悉，如果亿达集团成功通过在港上市申请，其也将成为继力高地产、阳光100和光谷联合之后的今年第4家赴港上市的内地房企。其中，同样以开发和运营商务园项目的光谷联合，在今年3月底上市后，其股价相比招股价已经下跌近6%。

大连模式能否复制？

    每个谋求上市的企业，都要善于讲一个投资者爱听的故事，亿达集团也不例外。

    亿达集团行政总裁孙燕生在记者会上宣称，亿达集团计划在未来五年内，每年都将拓展一个新城市的商务园项目，其中就单一商务园项目而言，计划写字楼及住宅楼面各占40%，其他配套设施占20%，并表示未来会就个别项目做部分调整，但大的营业模式不变。

    亿达集团的底气，来自大连商务园项目开发、运营的自信。

    作为大本营的大连，亿达集团在此常年深耕。截至今年一季度，亿达集团位于大连的项目主要包括5个商务园项目和1个多功能综合住宅项目，并且有超过85%的集团土地储备位于大连，而这些项目也都是未来亿达集团计划注入上市平台的资产包。而在2013年，亿达集团的物业销售收入占比中，大连市场占比高达95.8%，所占比重已经是连续三年在增加。

    亿达集团在招股书的风险提示中亦指出，未来亿达集团“在向新城市扩张及为新行业打造商务园项目时，过去业务模式未必可以复制下去”。根据亿达集团的进一步分析，其认为是否能够复制以前的商业模式，取决于很多亿达集团控制范围以外的因素，包括未来是否可以在其他城市的近郊地区获得可满足特定条件及合理的土地成本的合适地块，以及“是否可以与地方政府建立维持合作关系”。

    而在上述罗列的风险因素中，显然亿达集团在大连区域的主场优势更为突出。在2013年前的连续三年时间里，亿达集团的大连商务园项目已经累计收到当地政府的补助金近4亿元。亿达集团也坦承，政府补助金一直占亿达集团的盈利部分，直接导致“销售成本下降”和“使大连商务园项目的毛利率上升”，“同时加强了集团的流动性水平。”

    根据亿达集团委托戴德梁行发布的调查显示，目前亿达集团在大连的商务园项目占到当地市场份额的7成左右，而其位于大连的住宅业务在2013年总销售额中，也占到当地市场份额的8.2%，位列第一。

    以亿达集团在大连的代表作大连软件园为例，到2013年底其办公楼平均租用率接近85%，而相关监测数据显示，同期全国二线城市的写字楼的空置率超过3成。

    正如亿达集团在招股书中所意识到的，如果未来在进驻其他城市的过程中，或因竞争、或因政策等因素不能够吸引到足够的企业入驻商务园，将会导致出租率的下降，而这又会是影响商务园等投资性物业估值及投资潜力的关键所在。