业绩节节后退 晋牌本土房企为何越来越沉寂

　　 万科、恒大、富力、万达……上述这些品牌房企，早在20年前曾是深圳、广州、大连等地楼市的骄傲。时过境迁，如今，上述房企的触角已遍布大江南北，而与这些房企同期出现的太原中和房地产、山西云长、山西中博房地产等太原本土房企经历了一波波大浪淘沙、政策调整后，如今却是元气大伤，完全在市场上失语，甚至销声匿迹。

　　 今年上半年即将结束，在全城楼市成交不佳的情况下，名企大盘项目还在坚守阵地、开疆辟土，而太原本土房企的业绩则继续节节后退，全线失守的状态步步逼近。太原本土房企如何突出重围？

　　 项目品质升级仍难超越名企

　　 易居中国、山西世纪朗润房地产经纪公司等公司的地产数据调研部门，定期发布太原房地产市场报告。今年1月至5月的逐月报告显示，省城近九成的楼市份额被全城销售业绩排名前十的楼盘拿走，排名前十的楼盘中仅有龙景逸墅、三千渡、辰兴·优山美郡三个项目为本土房企开发的项目。

　　 而在三年前，太原本土房企的市场份额还能达到四到五成。从各种楼市调研报告及业内人士的反馈来看，太原本土房企的市场份额在今年继续节节败退，尽管他们在品质上投入了巨大精力。

　　 “万科、恒大、富力、万达等名企在太原成功的基石是靠超越本土项目的品质。”业内人士刘军锋告诉记者，在北京、上海、广州等一线城市楼市竞争激烈，上述房企在起步成长期的项目，对于品质是不顾一切地投入。但在全国楼市发展最辉煌的过去10年间，太原本土的多数房企却依照违规预售、囤房囤地的慢运营方式来盈利。当名盘势如破竹地来到太原市场大秀品质时，本土房企粗放、简单的开发模式彻底被击溃。

　　 事实上，在国内一线房企的影响下，省城本土房企开始奋起直追，他们认为，在合理的地价基础上，只要成本投入越多，房子就能卖得越贵。本土房企的高管不时去全国一线房企项目参观学习，名企合作过的建筑规划师、园林设计师、品牌营销机构，全部被太原本土房企老板们高薪聘到了太原。由本土房企开发的“品质项目”，其规模、园林品质、配套设施、售楼服务等正在向名企靠拢，比如摩天石、天玺公馆、紫园等项目。

　　 然而，一味追求品质对本土房企来说是一种奢望。“为名企和本土房企服务的同一家园林设计院或建材供应商，给名企的服务和价格非常实惠，然而对本土房企的服务就不那么上心。与名企品牌合作，对于下游服务商来说本身就是一张未来承接业务的广告名片。而本土房企对合作商来说只有索取，没有给予，在成本控制上非常被动。”刘军锋说。

　　 2010年，太原土地市场高歌猛进，地价飚升，当年以高价拿到地块的公司号称要做好品质、提高产品附加值。然而，这些房子在2012年、2013年的销售中，销售面积、销售总额仍然不敌太原星河湾。

　　 “高成本高投入，并没有换来高产出。”业内人士郭先生介绍，综观本土房企近三年来开发的项目，品质确实有明显提升，其项目规模、房源数量不及名企多，但销售周期却是名企高端项目的两到三倍。成本高昂，却没有换回名盘一样的销售业绩。

　　 融资能力弱 拖累本土房企步伐

　　 相比全国性经营的品牌房企，本土房企融资能力整体偏弱。这也是疲软的市场下，在回款速度放慢的当下，本土房企一再收缩战线的主要原因。“房地产是资金密集行业，没有钱寸步难行。”山西阳光地产集团有限公司董事长李春光称，通常而言，房企可以通过银行开发贷、信托、民间借贷等方式来融资。但在楼市调控后，银行对中小房企的开发贷不断紧缩，本土房企所依赖的融资方式，主要靠自筹资金和民间借贷。但这两种方式的成本都非常高，年还款利息甚至达到30%以上。

　　 记者了解到，正在销售的平阳南路某项目，曾靠信托方式给项目融资，但前提是，项目如不能按期还款，项目将作为资产由信托公司收回，老板会彻底变成“项目经理”。然而，在2011年遭遇限购限贷后，项目的销售一落千丈，老板千方百计从其它渠道拆借资金，才保住了“老板”的身份。“打击违法建设、违法预售后，太原本土房企的资金回流困难问题不断暴露。”业内人士称，2013年，主力业务为参与城中村改造的多数本土房企在建多数项目停工停售、补办手续。项目早期的借款，无法按期还清，财务状况在名企市场挤对、政府整顿中更显窘迫。

　　 相较而言，外来大鳄的融资能力明显强于本土房企。万科、恒大在原有的融资渠道上，还积极拓展海外融资渠道、投资渠道。这些名企的融资成本都比较低，不足10%。

　　 而因为融资渠道少，本地房企一旦遭遇资金瓶颈，首先想到的便是卖项目、卖股权。“2013年，太原市的土地成交价格水平是2012年的两至四倍。一些尚有自有资金的房企，项目的土地成本由两年前预算的数千万元，上升至数亿元。无处融资的窘境，直接导致项目继续搁置。”业内人士孙先生称，2012年，其公司准备启动的多个城中村项目，由于融资渠道不畅，只好寻找合作方，或出卖部分股权。据悉，还有部分企业计划完成太原项目后，退守三四线城市。

　　 职业化管理 本土房企没做到

　　 老板中心制是本土房企的另一个明显特点。在以老板为核心驱动力的企业管理模式中，本土房企的壮大发展确实面临一定瓶颈，而一旦老板有转行、退休的想法，对管理人选的要求比较高，企业很可能就会面临“断层”的风险。

　　 “成熟公司的标志是老板在和不在一个样，完全实现企业职业化管理。但本土房企显然没有做到。”省城某房产经纪公司总经理李先生称，房地产公司想经营成“百年老店”，土地储备、高性价比产品等等，都是其中的必要条件之一，“比这些更重要的、老板应该思考的是，如何把公司引领上一条职业化的道路”。省城的房地产企业，老板在公司里的个人色彩极浓，“老板的喜好决定了一个公司的发展方向，下面的人也都以老板为中心，做和不做都是老板说了算。”

　　 记者了解到，成熟房地产公司的机构设置严格规范，员工职责分工明确。某位员工的离职休假或者老板因身体和个人状况出现问题，根本不会影响到整个公司的正常运转。然而，省城多数民营房企，老板事无巨细地管理着公司，一旦老板在融资、立项、开发等方面出现失误，公司士气立刻会一落千丈。这样的管理模式注定只能做精耕细作的企业，而不能成为规模型企业。目前，杭州、西安、郑州、长沙等二线城市均有品牌实力可与名企一争高下的本土房企，但在太原楼市，外埠名企的市场影响力和份额却具有压倒性优势。“楼市越来越难做，本土房企必须结合市场需求来开发产品，没有自己的特色，永远无法与名企抗衡。”山西智诚房地产公司董事长郭尚文介绍，在未来的楼市中，一定是强者恒强。眼下，全国房地产市场正在经历市场变革期的阵痛，房企格局正在重新洗牌中，山西本土房企也在经历这样一个过程，实力不强的房企肯定要被市场淘汰。

　　 郭先生认为，面对大鳄，本土房企可以发挥自己的独到优势，采取松散合作或者紧密配合的方式，开发大规模高品质项目。松散合作即联合拿地，分区包片开发；紧密配合就是本土优质房企联合成立集团公司，发挥各自特长，或是建筑品质、或是成本把控，共同拿地、建设和销售大规模项目。本土房企没有龙头企业，只能在未来的市场角力中，继续甘败下风。