楼市拐点不可怕 崩盘应避免

　　证券时报记者 贾壮

　　又有人预测房地产拐点到来了，这次的预言者是位“大员”。

　　近日，国务院发展研究中心副主任刘世锦在公开场合表示，房地产需求峰值期已经出现，几年以后房地产投资要增长5%难度相当大。他断言：“这次是一个历史性的拐点”。

　　从房价上涨开始，就不断有人预测拐点即将到来，但持续攀升的房价雄辩地证明，尘世中的先知确实是凤毛麟角。在诸多专家唱衰和多重政策调控之下，中国房地产市场经历了长达20年的上升周期，有道是花无百日红，如今的房地产业进入了多事之秋。

　　近一段时间以来，看淡房地产的声音占了上风，市场对拐点论并不陌生，刘世锦的言论之所以引来广泛关注，原因有二：一是作为政府的高层决策智囊，观点具有信号意义；二是他此前多次准确预言中国经济的趋势性变化，准确率较高。

　　对房地产市场的预测包括两类，一是对整个行业长期趋势的判断，二是对短期内房价走势的预测，通常要基于对前者的严密分析，才能得出对后者的靠谱判断。实际上，刘世锦对房地产市场的理性态度是一以贯之的，如他所言，“我们的研究不支持房价长期增长，我几年前一直是这么一个观点。”

　　不管时间早晚，拐点总是要到来的。现在看来，支持房地产拐点论的证据越来越多。房价上涨的动力可以找出千万条，从宏观上来看，能够获得广泛认同的有两条：一是特有的汇率制度带来的资产价格上涨压力，二是人口红利形成的强大购买力，如今这两个动力都在枯竭。微观层面，土地、资本和劳动力三个生产要素参与分配的格局也在发生改变，劳动力在分配中的占比会长期提升，土地和资本占比相应下降，表现在房地产领域，就是房价没有趋势性上涨的动力。

　　任何行业都会有趋势性变化，房地产行业没有理由长乐未央。但是，拐点不是世界末日，预言拐点与发生崩盘还差着十万八千里。上半年有近一半知名房企销售同比下降，同时也有像万科这样的明星房企销售额攀上新高。房地产市场的供求矛盾转换，不会带来另外一方的压倒性优势。改善居住条件是全人类共同的需求，而且中国的城市化进程尚在演进当中。女友幽怨的眼神，会催促小伙子们铆足劲攒首付的。

　　房地产上行周期内，调控政策从未缺席，效果却并不理想。在房地产平台期和下行期，政策同样不应缺席，因为中国经济与房地产的脱钩过程需要做到非常平滑，一旦出现闪失，将成为不能承受之重。从这个意义上看，个别库存较重地区放松限购有其合理性，未来放松限购也有可能继续扩大。看淡房地产的刘世锦也积极建议，房地产的“靴子”不能落得太急，否则银行风险和地方政府财政风险都会爆发。