北京二手房价止跌回升 改善型需求开始出手

　　杨先生夫妇和女儿近几年一直住在华侨城的一套130多平方米三居室里，两年前他家里又添了个儿子。随着两个孩子一天天长大，原本比较宽裕的三居室显得不太够用了。最近，趁着房价有些下降，他定了一套四居室，同时开始让中介公司帮他将这套三居室卖掉。另一家，朱女士近来看到房价确实比年初时下降了不少，也想将目前自住的两居室在东部换购一套性比较高的三居室。

　　种种迹象显示，随着北京进入一年中最热的伏天，二手房市场也出现了一些回暖苗头。链家地产地产提供的数据显示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，创出了今年4月以来同期新高，同时二手房价也出现了止跌回升。

　　二手房成交止跌回升

　　从六月底开始北京进入一年当中天气最为炎热的时期，但热流并没有阻挡近期看房人的增加。据记者了解，从6月底以来，北京多个区域看房量和成交明显上升，显现出近几个月来难得的暖意。其中，以大兴西红门、大兴黄村、朝阳劲松、昌平回龙观等区域最为突出。

　　据了解，由于中介门店冲业绩等因素，每月的下半月成交量通常要远高于上半月。而7月上半月的成交量，明显好于4月、5月、6月的上半月。其中5月、6月的上半月最低，不足3000套，日均不到200套。

　　据21世纪不动产的统计，7月份第二周，新增房源环比下降5.3%，新增客源环比上涨2.3%，客源新增量本周出现明显上涨，但客源量回暖缓慢。业主降价幅度较大，性价比较高的二手房近一段时间成交周期明显缩短。

　　同时二手房价也出现了小幅上涨。对于二手房实际成交价格的小幅上涨，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，主要是由于部分改善型购房需求出手入市，由此导致的单价较高的学区房或者改善型房产成交比重的增加，促使二手房实际成交价格出现了结构性的小幅反弹。

　　市场主要特征未见明显变化 复苏势头有待观察

　　胡景晖认为，在经过了上半年的调整之后，7月初市场的些许复苏背后，楼市的一些重要方面未见明显变化，市场复苏苗头能否持续，还需要一定时间的观察。

　　第一，目前新增客户登记量与6月份相比基本持平，未现明显增加，购房人群观望情绪虽然有所缓解，但依旧浓重。

　　第二，信贷领域方面，自5月份至今，尽管央行、银监会多次喊话支持首次自住型刚需置业，但到目前为止，除了银行领域批贷、放贷效率有一定程度的提高之外，利率优惠等方面的支持未见明显放松。对于市场刚需而言，贷款成本依然偏高，购买力的支持力度仍显不足。

　　由此，胡景晖认为，7月上旬市场的复苏苗头仍然需要一段时间的观察才能确定其是否将持续，以此断言市场回暖依据不足。同时，胡景晖认为，由于市场主要影响因素未见明显变化，即使回暖，也不会出现像往年市场一样量、价暴涨的情况。

　　周边二手房价与自住商品房价相当 吸引买房人关注

　　近期另外一个关注的现象是，自住型商品房项目周边楼盘中，出现了不少业主出售意愿高，让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前正有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售。这大大削弱了自住型商品房的价格优势。

　　另距两个已摇号的金隅项目5公里左右的管庄商圈中，京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8-2.2万元/平方米的房源出售，与自住房项目相比，这些小区周边配套更加完善，轨道和公路交通便利，价格也更具优势。

　　自住商品房附近二手房成交上升尤为明显

　　根据链家地产市场研究部统计，自6月底起，北京市二手住宅看房人数出现较为明显的回升，截至目前，全市7月日均新增看房量与6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量与6月同期相比也有30.7%的增长。而据链家地产相关门店反馈，首个自住商品房摇号结束后，该项目附近商圈客源量增长尤其明显，对于成交也产生了一定拉动作用。

　　链家地产市场研究部张旭认为，虽然客源量增加主要是受近期市场形势影响，但自住型商品房摇号对于促进周边二手房成交回升也产生了一定积极的影响。一方面，自住型商品房极低的中签率使得部分申购失败者回归普通二手住宅市场，而其较高的弃购率也降低了购房者对于自住商品房的预期；另一方面，近期北京市房价明显下滑，间接削弱了自住型商品房的价格优势，使得认同自住房价格的部分购房者观望情绪有所减弱。

　　随着自住房项目陆续入市，其神秘面纱逐渐被揭开，购房者对于自住型商品房的了解也日益加深。一方面购房者对于自住房逐渐形成理性的判断和预期，预计未来自住型商品房项目的热度会逐渐降低；另一方面，在当前的市场形势下，与自住型商品房相比，普通二手住宅优势凸显，这有助于降低购房者观望情绪，促进部分购房者回流普通二手住宅市场。