济南大型社区商铺受关注 商圈更迭影响底商收益

　　“近期咨询我们社区商铺的人非常多，虽然我们还不知道什么时候开盘”。7月25日，在花园小镇的售楼处，其营销负责人告诉记者，随着在建住宅的密集度越来越高，化纤厂路片区的社区商铺也备受关注。不少项目尚未有相关的商铺推盘计划，却已受到了不少投资者的关注。

　　住宅密集，底商受追捧

　　一年半前，奥体西路某楼盘的社区商铺售价在1.5万——2万元一平米，将近两年过去了，该住宅的底商已经售罄，而二手商铺的价格也已经达到了2.5万元一平米。一年前打算购买该商铺的陈先生，说起价格的疯涨，连叹可惜：“当时因为一点顾虑没出手，现在已经买不上了。”陈先生说，两年前，奥体西路该楼盘底商的日租金大约在每平米2元，现在已经涨到了每平米3.5元左右。随着万科城、保利华庭(资料 相册)、力高国际(资料 图库) 、泰悦赫府等住宅的开建和入住，该商圈的人流将更加聚集，人气也将会越来越旺。“附近还规划了轨道交通，如果当时能买个商铺，过几年不光能回本，还能挣上一大笔。”陈先生说。

　　近期，万科城商铺开盘，每平米1.5万元起的价格，受到了不少投资者的关注。一直想自己开一家熟食店的邢先生认为，万科城附近小区众多，未来将会形成新的商圈，而1.5万元每平米的价格，相比周边二手商铺的价格，也是比较低的。“但是养铺得有一段时间，这里的商铺真正火爆，得等到周边住宅交房入住。”邢先生表示，近期他会综合自己的财务情况，如果可以承受，就会出手购买。

　　商圈更迭影响底商收益

　　但并不是所有的商铺都如陈先生所言，能随着时间的推移越长越高。据某机构的分析报告显示，济南商业物业存量约100万平方米，存销比高达54个月，远远超出了目前的承载能力。而有部分商铺更是收益率较低，长期无法回本。

　　2009年，购买了工业南路某楼盘商铺的刘先生，就为此烦恼。当时他购买的120平商铺总共花费了90万，如今5年过去了，不光商铺的租金一直涨不上去，还常常出现长期闲置的局面。“周边的人流根本上不来，租出去好几次，有几个个体都是干了三四个月就走了，还有一个老板最后的租金都没给我结。这是一场失败的投资。”刘先生说，他商铺所在的位置人群消费能力整体偏低，导致了周边商业不发达，也让他的商铺一直不温不火。

　　另外，商圈的更迭也是影响社区底商收益的主要原因。多年研究商铺的业内人士李先生认为，商铺的投资主要还是看该区域在5——10年内的发展。如果周边的发展速度能跟上，入住的人群素质较高、购买力较强，那么社区商铺的发展空间就要大。“已经很火的商圈，商铺投资价格太高，商铺投资回报率并不高。太差地段的商铺，有可能面临租金上不去、长期闲置的风险，最好的商铺还是好社区的底商，但是什么是好的社区，就要综合周边环境和人群去分析了。”李先生称，如今部分社区底商仍有投资空间，但是该不该出手购买，仍需审慎分析。