一线城市楼市维持弱平衡：京沪楼盘降价广深探底

　　近期部分城市楼市政策微调，但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到，北京、上海成交量略有反弹，广州、深圳房价有所下挫，各地开发商主打以价换量的销售策略，部分刚需人群的购房意愿有所恢复。

　　业内人士透露，目前北京一些楼盘项目已经开始降价。据悉，大部分促销楼盘的降幅在5%-10%之间，部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。这种降幅近几年在北京楼市较为罕见。

　　北京房价下挫上海成交“翘尾”

　　在诸多项目降价、部分需求释放的状况下，7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示，受自住房集中成交影响，今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，环比上涨21.5%，为最近3个月的高点。根据中原地产的数据，若剔除自住房的因素，7月北京新房签约均价为24979元/平方米，环比有所下跌。

　　二手房方面，7月北京签约二手房住宅8059套，环比上涨23%，创最近4个月新高。同期，北京二手房成交均价为28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。

　　业内人士认为，以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来，北京楼市的成交量出现回升态势，从全国范围来看，这种持续回暖并不多见。

　　除了有开发商直接对价格进行调整以外，北京还涌现出一些变相价格优惠措施，包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下，一定程度上降低了购房者的实际成本。

　　7月的上海楼市并不景气，但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米，环比下降1.8%，同比则下降9.1%。然而7月底，上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计，上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米，环比上涨49.5%，与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比，有较大幅度提升。

　　7月上海成交面积前三甲的项目总价均不高，单价基本在20000元/平方米之下。市场中一些项目出现了降价行为，以价换量确保销售任务能够完成。分区域来看，7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。从供应上看，刚需楼盘开始发力，成为供应主力，开盘总量虽环比下降6成，但刚需产品占比达85%，为近4个月的新高。

　　业内人士表示，虽然7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松，但对于购房者来说，对政策未来走向的猜测产生了房价上涨预期，促使部分消费者逐步走出观望。中国证券报记者走访发现，不少开发商坦言要等“限购松绑”才开盘，一是担心近期开盘市场信心不足，二是对下半年上海楼市调控政策放松抱有期待。

　　上海中原地产研究总监宋会雍表示，炎热的夏季原本是楼市淡季，购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感，因此一旦房价有上涨“信号”，最先有所动作的一定是刚需购房者。

　　广州延续颓势深圳冷风劲吹

　　7月以来，广州楼市延续了上半年的颓势。广州市国土房管局公布的数据显示，7月广州全市新建住宅网签4465套，环比量价齐跌，成交量同比大跌28.89%，创下年内新低。其中，7月广州全市新建住宅网签均价达15133元/平方米，同比涨8.76%。

　　二手房方面，中原地产成交数据显示，7月份广州二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月下滑，环比上月跌幅达33.6%，同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%。

　　合富辉煌房地产研究中心预测，由于广州中心城区与各周边地区的供应和需求不一样，广州各地区价格下行的区间也不一样。南沙等边远地区由于供大于求，价格降幅领先，中心城区由于供应较少，房价下跌空间相对较小。

　　深圳市场浓厚的观望情绪影响了开发商的推盘热情。深圳中原地产的数据显示，深圳7月推盘量不足2000套，环比下降25%。在成交方面，7月全市成交面积为22.65万平方米，环比下降3%，成交套数为2425套，较上月减少3套，同比则下降28.6%。中国证券报记者注意到，这是继4月份市场反弹之后，深圳连续第3个月出现成交量下滑。

　　成交价格持续走低也同样宣告楼市还未回暖。上述机构统计显示，7月深圳市新建商品住宅成交均价为22563元/平方米，环比下跌3.75%，同比微跌0.13%。从价格走势来看，成交均价在5月份达到峰值，6月和7月均出现环比下降。

　　二手房市场亦不甚理想。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，7月深圳二手住宅过户数为4062套，环比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量较上月虽有小幅增长，但远远不及去年同期水平。在价格方面，7月深圳二手住宅市场成交均价为30813元/平方米，与上月基本持平。但考虑到成交结构因素后，全市二手住宅实际成交均价小幅下跌。

　　深圳当地机构分析认为，楼市政策短期难有大的改变，市场观望情绪未能得到实质性缓解，信贷政策仍然偏紧，开发商定价未出现明显下调，导致楼市仍处于低迷状态。

　　不过，随着传统销售旺季“金九银十”临近，进入8月开发商推盘热情有望激活。机构数据显示，7月深圳取得预售证的项目有13个，供应套数达5165套，但实际最终开盘的项目仅有10个，推售套数减少到1943套。业界预计，深圳8月新推盘的项目数量有望增加至18个。

　　预期摇摆不定市场博弈加剧

　　上海易居房地产研究院发布的《7月份典型城市新建商品住宅成交报告》表示，在刚刚过去的7月，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长10.5%，同比减少14.0%。30个城市中，有18个城市的成交量出现了环比增长，这引发了业界广泛关注。

　　不过，7月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为196万平方米，环比减少9.4%，同比减少26.5%。至此，一线城市保持了连续9个月的同比下滑态势。

　　“近期一些地方政府调整了楼市政策。很多房企积极跟进，加快推盘节奏并加大降价促销力度。”易居房地产研究院研究员严跃进表示，出现正负10%的环比波动，尚不能说明市场已经复苏。8月市场成交不会出现大的变化，或与7月持平。而9月的成交预计将比8月出现明显反弹。

　　复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚认为，一些城市限购令松绑未能消除人们对代表性城市房价看跌的悲观预期。但随着政府稳增长的政策取向越来越明朗，在“微刺激”不断加码的影响下，区域经济增长趋势逐步向好，这也会对未来各地楼市起到一定的稳定效果。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京的一些项目已经开始降价，并获得了市场的接受。据悉，大部分降价项目的降幅在5%-10%之间，而少部分项目的降价幅度甚至接近20%的水平。这在近几年的北京楼市甚为少见。

　　张大伟指出，当前市场的预期仍摇摆不定，未来的政策基调的细微变化，可能对市场带来不小的影响。因此当前的市场正维持着“弱平衡”，但这种平衡很容易被政策或市场动向所打破。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，随着近来江浙二三线城市的纷纷松绑限购，上海已经成为了“政策孤岛”。一些城市限购松绑可能使开发商的心理产生一定变化，认为“政策已经到头”。此外，二三线城市限购松绑客观上有利于开发商资金回笼，这些因素或对沪上楼盘降价促销产生一定的消极影响，进而影响下半年楼市回暖。

　　深圳地产分析人士认为，相比限购政策的放松，信贷政策对市场的影响更为明显。未来楼市能否回暖，主要依赖于信贷是否能继续加大对刚需人群的支持力度，以及开发商会否在价格上作出让步。整体而言，楼市探底趋稳的可能性较大。

　　业内人士表示，与全国大多数城市不同，当前一线城市楼市的基本面仍然是“供不应求”，随着价格调整，供需双方的博弈态势逐渐发生变化，需求会陆续释放。由于一线城市土地成本高企，大部分项目的价格降幅不会超过20%。受此影响，未来一线城市楼市的成交均价恐难有继续下探的空间。