瑞安地产半年净利下跌四分之一 年内票据发行已过百亿

人民网北京8月15日电 （余燕明）日前，瑞安房地产发布2014年中期业绩盈利预警，其称尽管今年上半年取得的营业总额按年提高，不过公司股东应占净利润同比却下调约25%。

对此，瑞安房地产解释称，今年上半年公司物业销售毛利下降，集团毛利率下调7%，加上人民币贬值，以及中国新天地分拆上市而增加的日常行政开支，联营公司毛利率较低导致分占联营公司的业绩亏损等原因，从而使得集团股东应占的净利润大幅下滑。

除了股东净利润下跌外，瑞安房地产今年的销售情况同样不乐观。根据瑞安房地产近期披露的销售简报，今年前7个月，瑞安房地产的合约销售额为31.2亿元，与去年同期相比下降56%，合约物业销售面积约为15万平方米，同比下降45%。

对于销售情况及净利润两项指标双降，瑞安房地产方面表示，集团已经在改变业务的销售策略以便更有效地应对中国调整中的政策及市场环境，也会准备中国新天地的分拆上市。另外，瑞安房地产还表示，其对公司的长期业绩审慎乐观，因为上海虹桥新城多个地块的动迁已于近期完成，公司预期2015年下半年以后该项目就会获得较好的销售业绩，而且上海多个主要投资物业也将在明年建造完成，公司预计未来租金收入会有所上升。

不过，瑞安房地产旗下的房地产项目近来进展并不顺利，其中就包括上海的动迁项目。今年6月份，国外多位投资者以不到5000万美元的代价转让一家投资瑞安房地产基金公司的股权，而当初国外这些投资者取得这部分股权共斥资1.2亿美元，亏损近6成。

“上海项目因为拆迁的问题让工程的进度延误了，已经超出基金的存续期。而且基金公司与瑞安房地产的关系也破裂了。”该基金公司的负责人对此解释说，“项目已经是一拖再拖，结果这样一来，项目工期将超出该基金的存续期。”

据悉，该基金最初在上海、武汉、重庆等地投资了5个房地产项目，其中包括住宅项目和商业项目，均是由瑞安房地产开发。而瑞安房地产位于上海的的瑞虹新城项目从2008年初取得以来，持续到今年7月中旬刚刚完成2号、9号地块19万平方米的住宅用地的拆迁工作，而投资该项目的基金存续期协议为7年时间，这意味着项目在存续期内难以完成销售并获得现金回报。

“瑞安房地产将不再参与项目动迁，虽然以往市中心旧区重新整体规划的经营模式依然很受政府欢迎，但是动迁对资金的沉淀压力非常大。”瑞安房地产董事长罗瑞康在2013年业绩会上坦言，“过去瑞安房地产的运营模式最主要的困难就是来自动迁。”

另一方面，困扰瑞安房地产的则是债务缠身。据人民网记者不完全统计，今年前7个月，瑞安房地产已经提起和完成的票据发行总额至少超过110亿元，其中包括一笔3年期的总额为25亿元的票据，2018年到期的6.37亿美元票据，2.02亿美元2020年到期票据，以及近期发行的一笔5.5亿美元2019年到期票据。

另据瑞安房地产2013年财务报告显示，截至2013年底，瑞安房地产在手现金及银行存款合计约为102亿元人民币，负债净额超过249亿元，净资产负债率近6成。

“瑞安房地产负债率上升但是销售乏力，去年下半年以来信贷状况就在恶化，近期供股暂时有助缓解资产负债表的压力，但不足以缓解短期再融资的风险。”美林美银在今年4月份发布的一份研报指出，“今年瑞安房地产需要再融资的离岸人民币债券为57亿元，且2015年还有3批主要离岸债券需偿还，总额达到102亿元，占其市值的7成以上。因此瑞安房地产除了加快资产周转及落实分拆外，还须作再融资或其他形式的资产出售。”

美林美银进一步分析，今年瑞安房地产110亿元的销售目标仍显保守，虽然公司管理层希望加快资产周转，购入一些较小型地皮，以缩短开发周期，但是瑞安房地产缺乏较小型项目开发经验，且缺乏内部资源在未来2年增加此类小型项目。

据记者了解，瑞安房地产在今年除了业绩下滑、频繁融资外，其还在今年5月底出售了位于杭州的西湖天地项目，瑞安房地产相关人士称此次出售为通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及缩短投资回报期。