民法专家建议：房屋及建设用地使用权证“合一”

　　“我认为，整体上操作性差，回避了绝大多数问题，该具体化的未具体化，有为制定而制定的倾向，能发挥的作用极为有限。”本月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，在省人大法制委员会副主任委员、权威民法专家刘克希看来，这项与老百姓利益密切相关的征求意见稿，本应引发热烈讨论，却接连几日鲜有发声，就连一向热络的法学界也集体“失声”。昨日，他透过扬子晚报，表达了对征求意见稿的意见，并提出了具体建议。 实习生 李翩翩 扬子晚报记者 王赟

　　建议1：“两证合一”

　　在房产证中注明土地使用权期限即可

　　“我建议，第四条中应增加一款，明确房屋所有权证、建设用地使用权证‘两证合一’。不合一就不是真正的统一。”刘克希认为，没有统一登记之前，老百姓要跑两个部门，交两套资料，缴两次费，领两个证，“对老百姓来说，我就是一套房子，有一个房屋所有权证，我认为就可以了。这个问题不应回避，应该做出明确规定。”

　　刘克希解释，所谓“土地使用权”，完全是人为计算出来的，谁能确定“土地使用权”的具体位置？因此，只要在房屋所有权证中注明土地使用权的期限即可，绝无必要专门另发土地使用权证。

　　“这也有利于避免房、地分离，可以有效防止买卖、抵押等法律关系中欺诈等各种纠纷的发生，也有利于类似纠纷的处理。”他给扬子晚报记者举了一个例子，有的当事人领了房产证，故意不领土地使用权证，然后拿房产证去银行贷款，贷款还不了。他就说他抵押的仅仅是房屋，不包括土地，因为他自己从来没领过土地使用权证，怎么会抵押给你呢。

　　“有时候，房子不值钱，地值钱，这样的话就是房子抵押了，地没有抵押，这种纠纷是很多。‘两证合一’就不会有这个问题。”刘克希这样向记者表示。

　　建议2：当场办结、发证

　　提高效率，防止“权力寻租”

　　刘克希认为，征求意见稿中关于“5个工作日内”才决定是否受理、“30日内”才“办结不动产登记手续”的规定，效率过低，一副“官僚作派”，为“权力寻租”留下伏笔。他建议“区别情形，至少明确规定房屋所有权、抵押权、地役权登记以及抵押权撤销、灭失等注销登记材料齐全的，应当当场办结、发证。”

　　“这条规定，某种意义上是要先进的地方向落后的地方看齐、效率高的地方向效率低的地方看齐。”刘克希说，以南京市房地产交易登记中心大光路分中心为例，无论是产权交易还是抵押、变更登记，只要材料齐全，通常情况下一小时之内就可以当场领证。办土地使用权证，半小时到一小时，也可以当场领到。“多年的实践证明，这完全是可以做到、能够做到并能保证登记质量的。”

　　他表示，这种时间规定，为“权力寻租”留下巨大空间。“商业上，时间就是效率、金钱，商机瞬间即逝，为了办证或者为了办证能快一点，那就可能要去找关系、走后门，更可能要去使黑钱、用灰钱。我认为，反过来说，当场办结就没有‘权力寻租’的余地了。”

　　此外，办结时间太长会极大地增加交易风险。尤其是不动产买卖和抵押，在30多天的不确定状态中，对申请人来说，不仅可能丧失商机，更可能造成百倍、千倍的风险，同时也不利于经济流转和整体社会效益。

　　其他建议——

　　1、工作人员不应独立承担失职之责

　　刘克希认为，征求意见稿中关于“不动产登记机构工作人员毁损、伪造不动产登记簿，或者有滥用职权、玩忽职守行为的，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任”的规定，与物权法有关规定抵触。物权法规定，“因此类职务行为造成损害的，其后果理当由登记机构先全额承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可向造成登记错误的工作人员追偿。”

　　刘克希说，不动产登记机构工作人员，显然是不可能独立承担如此之重的法律责任的。“这样的规定，将使公民、法人和其他组织的合法权益失去有效保障，并将极大地损害公信力。”

　　2、以电子介质为唯一合法介质

　　征求意见稿第八条规定，“不动产登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。”对此，刘克希建议应由本法规统一规定，不要授权各地规定，且以明确电子介质为唯一合法介质为宜。“这样有利法制统一，防止‘钻法律空子’，也符合科技发展，有利降低管理成本。”

　　■提醒

　　老百姓住房，永久无期限受保护

　　刘克希想提醒，根据物权法149条第一款明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一条是物权法里面最有利于群众的一个制度，老百姓的住房是永久受法律保护的。“说起来是70年土地使用权，70年满之后不用申请自动续期，实际上是永久无期限保护。”