地方松绑限购满月调查：市场没有明显起色

    人民网北京8月25日电 （余燕明）从今年6月底开始并贯穿7月份始终的全国房地产市场，全国各个城市陆续取消或松绑限购的楼市政策调整，无疑已经引起了广泛的关注与讨论。

    除一线城市未放开限购外，6月底，呼和浩特市明文宣布取消限购而成为全国首范，随后引起其他二、三线城市或连锁、或跟风的放开限购政策，便在7月份接踵而至。

    不过，对于二、三线城市放开限购形式各异的政策中，也引起了业内的激烈争论，对于放开限购到底能否提振当地房地产市场业内更是莫衷一是。

    截至到8月中旬，大部分城市放开限购的政策执行已经满月，在各个城市放开限购后的一个月内，这种政策强刺激理当在各地房地产市场体现得更加明显。

    不过，人民网记者调查几个业已放开限购的城市近一个月的成交情况后发现，大部分城市放开限购后，结果并未如当地政府预想的那样。

    呼和浩特：量涨价跌

    今年6月底，呼和浩特市成为全国首个明文取消限购城市。根据呼和浩特当地一家房地产网站研究中心的数据，今年7月份呼和浩特新建商品房成交1678套，成交总面积18.66万平方米，其中住宅成交1519套，成交总面积为16.3万平方米。单从成交套数来看，成交量环比6月增长50.5%，与2013年同期相比增长54.2%。

    另外，截至今年7月底，呼和浩特预售新登记房源为5702套，环比6月份预售套数增加1476套，增幅达35%，商品房预售房源面积达到61.2万平方米，环比6月增加近10万平方米，增幅达20%左右。

    但是，在网签量增加的背后，值得注意的是，根据搜狐焦点监控中心统计，今年7月呼和浩特住宅成交均价却在下跌。截至7月底呼和浩特住宅成交均价为5302.5元/平方米，环比6月单价下跌528元，跌幅超过9%，同比去年7月份住宅成交均价也下滑3%。因此，有观点认为，呼和浩特网签量的走高亦与当地开发商的价格策略息息相关。

     济南：扎堆“补签”

    济南是在今年7月上旬宣布取消已实行三年多的限购政策，7月10日起居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明。

    当时根据克尔瑞的数据，截至今年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照月均成交量41万平方米计算，存销比高达16.9个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。

    济南取消限购一个多月后，人民网记者根据多方数据显示，今年7月份，济南商品房共计成交12400套，环比上涨92%，与去年同期相比，上涨120%；其中住宅成交9252套，相比6月的3875套，增加5377套，环比上涨140%左右。

    虽然济南住宅成交的大幅增加使得7月济南商品房的成交量比6月增加了近1倍，不过，同样有相关数据表明，突然增加的网签中有四成甚至更多是前期被限购制约的那部分无法进行网签的购房者，他们在限购松绑后扎堆“补签”造成了成交的疯狂上涨。

    海口：“补签”导致上涨

    今年7月中旬，海口市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。人民网记者根据海南省官方监控的网签数据统计，从7月23日至8月23日的一个月时间内，海口市商品房实现网上签约2127套，成交面积为20.6万平方米。

    记者又计算海口市从6月22日至7月22日的一个月时间里，海口市商品房实现网上签约1843套，签约面积为17.1万平方米。实际上这意味着，在海口市取消限购政策后，海口商品房实现网上签约套数和签约面积环比分别上涨15%和21%。

    不过，与济南取消限购后的情况类似，业内人士认为，海口网签数据的增长，仍然是因为早有购买意向的购房者“补签”因素造成，而成交上涨的趋势未来难以延续。

    苏州：成交反降

    同样在7月中旬，苏州取消本地人及外地人购买90平方米以上住房的限购政策。人民网记者以苏州取消限购时间为界限，统计了该时间点前后各4周时间苏州商品住宅的签约情况。在苏州取消限购后4周时间内，苏州商品住宅实现网上签约套数为5322套，签约面积为63.7万平方米；而在苏州取消限购的前4周时间里，苏州商品住宅实现网上签约套数为5476套，签约面积为68万平方米。实际上，这意味着苏州取消限购后，商品住宅签约套数环比下跌3%，签约面积环比下滑6%。

    不过，另据相关数据统计，截至到8月19日，苏州楼市可售商品房源共有122857套，可售面积1385.4万平方米。其中可售商品住宅57150套，住宅面积837.7万平方米，与限购松绑之前6月份相比，住宅库存面积上涨了近5成。

    一位业内人士对记者分析，苏州这样的城市放开限购的影响更为有限，库存量和供销比仍然维持高位甚至会持续上扬。

    开发商：放开限购后立刻降价

    “其实在呼和浩特发文取消限购之前，当地的市场也都还在绷着，可是宣布取消限购之后，房价就应声下跌，开发商都觉得政府都绷不住了。”北京一家在呼和浩特拥有住宅项目的国有房地产企业对记者表示，“我们公司在呼和浩特的项目已经是在收缩，其他开发商也一样，因为呼和浩特整个市场都不行了，现在开发商不是撤离就是收缩。”

    对此，中原地产首席分析师张大伟认为，事实上，除了一线城市放开限购对成交的影响会更加明显外，二、三线城市放开限购政策对拉动成交的影响相对有限。

    “在这些二、三线城市放开限购，实际上影响最多还是高端项目。而我们目前所看到的一些城市放开限购后网签数据的大幅增长，实际上是因为这些城市的购房者早就有购房的意向，或者已经完成购房草签合同，现在是趁限购放开补充合同，因此体现在网签数据上比较明显。”张大伟对人民网记者分析指出，“而这些城市的网签数据情况之所以出现分化，一是因为本来各个城市的房地产市场情况不一样，二则是有些城市的限购政策包含了对信贷的支持，而这对刺激购房者的购房意愿更大。像苏州这样的东部城市，仍然是对信贷政策卡得比较严。”

    另外，张大伟同时指出，放开限购仍然会在不同程度上拉动各个城市房地产市场的成交量，但是对当地楼市提振作用最关键的，仍然取决于未来的楼市政策调整中，购房者能否得到信贷政策的鼓励与支持，而信贷政策也更能刺激到房地产市场的销售成交。