海外房产税之日本的“房产税”

　　在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着比较成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。

　　日中某事务所代表指出，日本的不动产是由土地和建筑物构成的，所以都要交税。农村的住宅、农田和山林也要交税。不动产的主要税金是固定资产税，即拥有土地和建筑物的税，每年都会征收。其次是不动产取得税，也就是购买土地和建筑时缴纳的税，这两个税都是地方税(缴纳给市町村政府的税)。

　　他指出，所有的不动产都要交税，但是根据地区的不同，税率有很大差异，例如土地分为住宅地、农田、工业用地等，非常复杂。农田的税非常低，这是为了保护农业和农田。但是，农田只能用于种植，如果变为建设住宅的宅基地，需要履行非常复杂的手术。

　　他指出，日本的不动产的税金计算方法非常复杂，是为了保护农田，确保城市建设的财源、保护绿地和培育产业等，例如通过下调税率支持企业的活动。作为投资目的，也有人购买不动产，如果是优良不动产，可以通过出租获得租金，或者转卖获得利益。高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等，由于土地非常昂贵，所以在这里拥有不动产是一个很大的负担，如果收入足够交税还没问题，但是没有收入，就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

　　在日本，获得不动产伴随着各种费用。由华侨创办的某营业部长姜德春指出，对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。此外，有的市町村还要征收城市计划税，为固定资产市值的0.3%；与固定资产税不同，城市计划税不针对正在偿还的资产。属于城区的地方政府都可以征收城市计划税，不过有的市町村虽然符合条件但是也没有征收，情况各不相同。

　　记者的朋友今村敏子居住在东京都墨田区，10年前买了套使用面积82平方米的公寓，这里属于东京中等程度的地区。当时市价3880万日元，加上税费达到约4200万日元。2012年年度，她缴纳了约11.2万日元的固定资产税，约2.4万日元的城市计划税，固定资产税和城市计划税的课税标注额都是800.34万日元。由于当地的楼市价格比较平稳，所以10年来一直差不多这个数额。如果当地地价下跌，固定资产税和城市计划税也会随之降低。固定资产税包括套内面积和分摊的楼房占地面积，每家分摊的面积根据套内面积大小有所不同。此外，她每个月还要缴纳相当于物业费的管理费和用于大修的维修费，合计达到4.7万日元，金额也是根据面积大小计算。所以有的人不愿意买房而租房住，因为可以省掉管理费和维修费等各种费用。房东把这些费用转嫁给房客也不现实，因为当地的房租有个市场行情，过高的话就没有人来租了。她介绍说，一些人购买房子后，由于失业等原因而养不起房时，会不得不出售，或者由于没有能力还贷而被银行拍卖。

　　姜德春介绍说，一般说来，土地面积越大，金额越高，税金就越高；同理，房屋建筑面积大、造价高的，税金也高。另外，各种和固定资产有关的税金，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。上述中固定资产取得税、固定资产税、城市计划税和居民税属于地方税，其余的都是国税。

　　姜德春指出，不仅公寓楼，东京等独门独院的住房同样要交税，没有区别，而且，从面积和造价来说，各种税金负担更高。他认为，日本不像现在国内那么炒房，因素是多方面的。一是现在的日本人，基本上都经历过了房产泡沫破灭带来的冲击，刻骨铭心，轻易不会再次在不动产上过于疯狂；二是金融机构和政府相关部门接受教训，也轻易不会在容易引发不动产热的政策方面开闸放水；三是日本人口老龄化，出生率又不断降低，刚性需求弱，客观上不具备再次掀起不动产热；四是长期以来日本经济低迷，人工成本又高，致使不少日本企业将生产转移到国外，也是日本土地、建筑不振的原因之一。

　　他指出，日本近期交通方便的地块开发比较热，而一街之隔却冷冷清清；对泡沫破灭前购入的房产再过一段时间就要采取措施，翻建或出手都不好办，进退两难；开发资金过于向大城市集中，地方城市萎缩等问题，随着时间的推移，会逐渐暴露出来。

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　　中国人成美房地产大买主地产商总结揽客新招数

　　中国买主正在涌入美国购买房地产，有人是为了孩子到美国上学，有人是想开辟投资新渠道。不管怎么说，美国地产经纪商不会错过这个机会并且已经找到招揽这批客户的新招数。

　　有线电视新闻网财经频道(CNNMoney)发表文章说，到今年3月底为止的12个月内，中国买主在美投入220亿美元买房子。中国人都是花大钱买房子：平均每套房子投入接近60万美元，相当于全美平均水平的两倍多，并且许多人都是拿现金买房。

　　为了吸引这批买主，文章总结房地产经纪商的成功经验，提出如下四招：

　　首先必须是美国著名公司。经纪公司不仅要有名气，也要为经纪人提供资源，能够接触来自另一大陆的客户。

　　第二，聘用会中文及了解中国文化的经纪人。大都会住宅服务就是凭借会说中文和了解中国文化的经纪人吸引中国客户。它派出经纪人到海外建立关系。名叫洪苏芬(SophineHung，音译)的经纪人说，通过交友和建立互信，生意自然增长。而她的生意几乎都是靠人们口头相传带来的。有的客户对她信任无比，让她做主为他们挑房子，甚至不知道房子什么样就已买下。

　　第三，要准备提供“金钥匙服务”，包括为客户跑银行和帮助客户的孩子找到美国最好的学校。洪苏芬就为一对夫妇联系纽约州斯卡斯代尔(Scarsdale)名牌学校的校长会面，带他们参观学校。

　　洪也为客户找到最方便的银行分支机构，开账户和办理其它手续。洪苏芬让有些来纽约的客户住到自己家，她到了海外有时也住到客人家里，老客人常常为她介绍新客户。

　　第四，并非只有亚裔经纪商才能吸引中国客户。底特律非洲裔美国人、经纪商萨特马修(RachelSaltmarshall)一个月最多为中国投资客户买下20套房子，多数都是低价房，最终要改造成出租屋。由于她能提供一站式服务，很多中国客户从未踏上美国的土地已经买下房子。