“金九银十”开局不利 开发商迎偿债高峰期

　　华夏时报记者 刘力图 广州、香港报道

　　房企对资金的渴望，与金融机构对房地产融资谨慎态度正形成一场拉锯战。

　　“目前金九银十的去化压力很大，依靠销售快速回笼资金的难度增大，融资已经成为房企的‘救命口粮’。”某香港上市的内地房企资产管理部门人士肖华（化名）告诉《华夏时报》记者，这就是目前他所在房企的现状。

　　然而，记者从多家房企了解到，不少提供融资的金融机构对房企下半年的业绩依然谨慎，规避风险的情绪加大，房企的融资难度进一步提升。

　　对于房企、金融机构与市场正在进行的博弈，某知名房企总部的营销部门负责人李兴（化名）透露，在资金和市场的两重压力下，博弈的影响已经传导到市场销售层面。

　　“如果不快速地去化，销售资金难及时回笼，这影响到负债情况，但现在的问题是，房企不愿意依靠降价来完成任务，毕竟行业对市场逐渐回暖还是保持信心。”李兴分析。

　　偿债高峰期到来

　　“目前多数融资机构对下半年的市场情况仍然信心不足，为了能够顺利融资，我们在销售等方面的量化指标上，也作出了一些具体的承诺。”肖华所在的房企曾在8月跟一些融资机构谈过合作，他称，“金九银十”的销售表现是很重要的量化指标，将会影响其他贷款项目的额度、成本等。

　　肖华解释，同行或多或少也遇到这类的窘况。在6、7月，房地产行业的贷款相对宽松，部分贷款项目以3个月、半年为期限，有一些以每个月为单位结算，刚好集中在9月至12月需要还款。虽然上半年整体信贷环境较为平稳，但销售回款速度减慢，导致现金流紧张，到了下半年必须要解决这些问题。

　　“这几个月，开发商不仅需要通过销售回款，快速改善自身现金流紧缺的问题，同时也迫切需要偿还短期债务。”肖华说，几个月前的集中融资将在今年年底或者明年中旬出现偿还高峰。

　　公开统计数据显示，今年房企融资规模最高的为6月，融资总额达到735亿元，其次则是7月，融资规模为616亿元。

　　金融机构相关人士分析，6、7月贷款较为宽松的局面除了受到政策的影响外，部分金融机构对8月能成为楼市回暖的分界点表现出信心。

　　然而，在刚过去的8月，楼市成交的表现并没有达到融资机构的预期。

　　在一家融资机构人士黄铭（化名）看来，一些房企迫切加快销售步伐，早在8月中上旬就开始启动大力推盘的促销大战，在近一个月的时间里，效果并非十分理想。

　　中国指数研究院分析师分析，尽管8月全国取消或松绑限购城市继续增加，但对房地产市场提振作用有限，主要城市住宅用地市场受楼市下行影响低温持续，优质地块频频遇冷，预计重点城市“金九银十”或继续低位运行。

　　“如果9、10两个月房企销售业绩不佳，回款能力、现金流表现不太理想，那直接会考虑缩小贷款合作的规模，对于一些高杠杆运营的房企，甚至会考虑提前处理一些过往的贷款合作。”肖华从数家融资机构了解到提供融资的政策变化。

　　渣打银行对30家开发商进行调研显示，有87%声称较此前3个月申请银行贷款更为艰难；认为信托贷款方面获取难度增大的占比为64%。

　　作为房地产企业主流融资渠道之一，过去两年一直保持旺盛的房地产信托发行规模也出现缩减。

　　据用益信托最新统计数据显示，今年8月房地产信托发行规模仅为121.2亿元，创30个月以来新低。与7月发行规模相比，环比大幅下降了45.5%，同比则下降71%。

　　用益信托分析师帅国让表示，信托公司对于成立房地产信托计划越来越谨慎，房地产信托的融资规模目前处于下滑期，加上信托兑付高峰期的逐步来临以及经济机构处于调整期，预计未来房地产信托融资规模会继续下降。

　　据黄铭了解，市场上多处出现的房企因资金压力过大，违约风险凸显的现象有增无减，“这也加大了房企与资金方的博弈力度。”

　　房企资金承压增强

　　“急需资金‘解渴’，可现在又不敢多借钱。”面对来自资金和市场的两重压力，某中型房企项目部负责人王全（化名）如此形容目前的尴尬心态。

　　克而瑞分析认为，在前两个月企业大幅通过融资补充现金流，调整财务结构后，8月房企资金充裕度改善，加上企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强，造成8月融资需求量不大。

　　王全解释，市场回暖的局面并未明朗，还无法准确判断“金九银十”等下半年传统销售旺季的效果，去化的压力很大等多种因素叠加，如果按照高周转期间的融资进度和强度，很容易会累积债务，风险会更大。

　　“融资成本继续攀升，也加大了房企的资金压力。”王全分析，“受到融资方对房地产项目谨慎心态影响，对项目的贷款审查资质从严处理，有些抵押项目在评估阶段就打了折扣，加大了贷款难度的同时，融资的成本也水涨船高。”

　　据悉，银行目前对房地产开发贷款实行总量控制，基本上不会扩大贷款规模；定向增发要求严格且审核较为复杂，公司债又有繁杂的审批程序。

　　渣打银行一份研究报告显示，当前银行开发贷款利率行业水平约为12.3%，较此前调研的8.7%显著上升；而信托贷款成本则更高，约为17.6%。

　　交通银行首席经济学家连平认为，下半年信贷总体不会收紧，会处于比较平稳的状态。然而，处于调整态势的房地产短期内并不会太乐观，而在这种情况下，商业银行从定价上来说，会有一些风险溢价。即银行可以贷款给房地产企业，但考虑到风险问题，贷款利率可能会稍微提高一些。

　　记者从多家大型房企了解到，由于对境内外融资环境以及内地房地产市场的前景保持谨慎，这些房企在下半年开始花费较大功夫调整负债结构。

　　碧桂园财务总监吴建斌在该公司的中期业绩发布会上称，鉴于公司的负债率有所上升，下半年将积极降低杠杆，使得净负债比率低于70%的安全线。因此，该集团在供股公告中表示，所融得的资金将偿还部分债务。