揭秘三亚销冠楼盘资本腾挪术 谁在掌控半山半岛？

　　人民网9月22日电很少有人了解到，上半年以35亿元销售额坐拥海南三亚楼市销售冠军的半山半岛，10年之前曾是当地知名的烂尾项目。而追溯这个位于鹿回头半岛上的项目发展历史，则可以看到，在尚未公开透明的房地产行业，资本的力量如何在市场中进行辗转腾挪。

　　据《第一财经日报》报道，1991年5月，海南新远实业公司（下称“新远实业”）、海南立森实业有限公司（下称“立森实业”）、海南华银国际信托投资公司（下称“华银信托”）联合成立了三亚鹿回头旅游区联营开发集团注册资本为人民币1000万元，三家企业注资比例分别为35%、35%、30%。

　　之后，公司进行增资扩股，引入香港天福有限公司（下称“香港天福”）。股权结构发生变更：香港天福占40.12%，华银信托占29.94%，新远实业占20.96%，立森实业占8.98%。公司的名称最终变更为三亚鹿回头旅游区开发有限公司（下称“鹿回头公司”）。

　　公开报道显示，上述公司从当地政府手中获得近万亩土地的开发权。但随着海南楼市泡沫破灭，鹿回头半岛的开发戛然而止，鹿回头公司原本的3600多亩土地被瓜分到多家公司名下。并且，三亚市政府拟无偿收回鹿回头公司900多亩土地。

　　但在中国人民银行等金融机构的介入下，鹿回头公司的土地得以保留。中国人民银行表示，海南股份制信托租赁公司风险处置领导小组已同中国爱地等机构就鹿回头项目进行战略重组，保证按三亚市人民政府的规划对上述土地进行开发。

　　2004年11月，鹿回头公司最初的三大股东发起人全部退出，华银信托、新远实业合计50.9%股权转让给了中国爱地，转让价格为人民币1亿元（包含9268万的债权）；立森实业8.98%股权转让给了三亚爱地房地产开发有限公司（下称“三亚爱地”）。

　　中国爱地成为鹿回头公司大股东之后，通过一系列并购谈判，将鹿回头半岛上的小开发商逐个“吃掉”，将其用地范围由零散状态整合连成一个整体，并扩大到1010亩，总建筑规模近50万平方米。2006年9月，中国爱地鹿回头项目正式开工。

　　在中国爱地接盘鹿回头公司之际，擅长“抄底”的传奇人物郑建明也携旗下上海明申，悄然潜入鹿回头半岛，以极低的价格获取约2000多亩土地，成为当时鹿回头半岛上最大的“地主”。2006年6月，上海明申投资的新佳鹿回头项目正式启建，宣称将建五星级酒店、会所、度假公寓、高尔夫球场、度假村等，总投资超过30亿元。

　　之后的一系列事实表明，以上的这些运作，只不过是为之后的神秘人物登场进行最后的铺垫。在半山半岛此后的发展历程中，这位神秘人物起着至关重要的作用。

　　根据《第一财经日报》报道，从2006年起，经过多次股权转让之后，神秘人物闫琦最终获得了三亚爱地的实际控制权，三亚爱地拥有半山半岛项目开发公司鹿回头公司8.98%的股权。

　　但这只是闫琦掌控鹿回头公司的第一步。

　　2008年4月23日，鹿回头公司董事会决议，同意中国爱地将其在鹿回头公司的股权（占公司总注册资本的50.9%）转让给三亚爱地，转让价格与几年前中国爱地最初出资相当，为850.3万元人民币。股权转让后，鹿回头公司的股东收缩为两家：三亚爱地和香港天福，持股比例分别为59.88%和40.12%。

　　在三亚爱地成为鹿回头公司大股东的同时，鹿回头另一位股东香港天福的法定代表人也悄然从谢炳换成了闫琦。

　　闫琦入主鹿回头公司后，半山半岛项目开发快马加鞭，同时继续扩大土地规模，将占地面积由最初的1010亩扩大到2066亩，建筑面积达100多万平方米。

　　此后，闫琦在资本市场再次展现了神奇的运作能力，那便是收购新佳鹿回头项目。新佳鹿回头项目占地2178亩，是鹿回头半岛上除半山半岛之外最大的项目，新佳鹿回头项目的实际控制人为明申集团的郑建明。

　　通过多次的股权变更，闫琦成为新佳鹿回头项目公司海南新佳旅业开发有限公司（下称“新佳旅业）董事、副总经理。随后则取代郑建明，成为新佳旅业三大股东的实际控制人，这三家公司拥有新佳旅业的全部股份。至此，闫琦获得了新佳鹿回头项目的所有权益。

　　根据2010年的《三亚鹿回头半岛控制性详细规划》，鹿回头半岛片区规划建设用地面积约为477.5公顷（约7162.5亩），除去市政设施用地、道路广场用地、绿地、教育科研设计用地等之外，能够为开发商所用的土地有5000多亩。而闫琦控制下的开发用地，已经超过4000多亩。

　　目前尚不清楚闫琦的真实身份。坊间传闻称，闫琦在山西煤老板圈子中颇有名气，身家已经高达200亿元。

　　可以确定的是，半山半岛项目的开发，已经为闫琦带来了巨额的财富。根据统计，半山半岛项目从开盘至今累计实现销售额约200亿元。