疯狂的商改住 为何能够大行其道？

　　尽管已经明令禁止，但在监管层看不见的角落，商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。
　　为何这些明令禁止的项目能够大行其道？他们都是打着什么样的旗号进行销售欺骗消费者的？消费者购买了这样的项目面临着怎样的风险？为揭开疯狂商改住背后的神秘面纱，《中国经营报》将联合和讯网房产频道对商改住项目进行深度报道，希望通过一个个鲜活的案例解剖，警醒消费者和有关监管部门。
　　违规成本低，购房者面临巨大风险，超20个项目涉嫌商改住在售
　　“商改住”屡禁不止：游走在政策与市场边缘的“怪胎”
　　尽管已经明令禁止，但商改住项目仍在打着各种旗号如野草般疯长。
　　据和讯网公开信息，仅在北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示，年内预计还有39个类似项目计划进入市场。
　　《中国经营报》记者调查发现，目前北京楼市常见的“商住两用房”，实际上早在2011年就被明确叫停。
　　虽已被叫停3年有余，但北京楼市商业立项的诸多楼盘仍以“商改住”的模式进行设计和销售，可谓屡禁不止。
　　这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”，但是由于审批过程中存在漏洞，“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用，用地性质和产权性质不符。
　　对此，有业内人士表示，“商改住”是游走在政策与市场边缘的“怪胎”。打政策擦边球是出于对市场利益的追逐，在楼市持续低迷的情况下，如此冒险，也是出于无奈。未来一段时间内“商改住”还不会绝迹，何去何从主要将取决于政府的政策和市场管理。
　　北京成商改住重灾区
　　记者走访北京部分“商改住”项目发现，除了产权年限续期不明确外，为了迎合市场需求，不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。比如朝北8080项目，即涉嫌违规开通天然气、设独立厨卫。除此以外，“偷面积”的事情也比较普遍。而这些都是明显违背了北京住建委的有关规定的。
　　业内专家们在接受采访时表示，“商改住”屡禁不止、大行其道的背后是市场逻辑下的利益考量，是在市场持续低迷和利益驱动下开发商的铤而走险。
　　亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时认为：“住宅类地价太高，商住类的产品没办法平衡地价水平，自持经营的市场接受度相对低，回报周期长，地块可能会赔钱，在这种情况下，开发商就会动脑筋去找一些市场的空白点。”另外，商改住在北京地区属于“重灾区”，这和限购门槛高，需求大有关系。
　　上海易居房地产研究院8月份发布的《易居七彩快报之一线城市》报告显示，商业营业用房成交均价处于震荡式下行的态势，而存销比增长态势延续。办公用房成交均价则连跌3个月，在供大于求的态势下，库存量继续出现上升，库销比依然处于高位。
　　记者查阅多家行业顾问机构调查统计数据发现，2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前，二三线城市由于商业综合体过多，空置和变成烂尾项目的已不在少数。
　　而据世邦魏理仕披露的数据显示，至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目，除了写字楼的供应，还有相当数量的商业零售也面临考验。
　　商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题，在二三线城市的商业地产开发商，更是面临着商业项目回笼资金的困惑。
　　商业地产市场情况不容乐观，使得“商住倒挂”情况更为突出。
　　而且从土地价格看，商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露，同时间段、同区域内，同面积的商业地块相比住宅地块，要便宜40%到60%。
　　一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示，“商改住”其实是个怪胎，这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心，在区域规划时设计了大量的商业、商务配套；而在企业拿地之后，发现这部分没法做——也许是市场根本不具备充足的容量，也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”，当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。
　　记者实地走访调查发现，目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外，如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。
　　有专家指出，商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权，及相对微不足道的罚款。
　　据《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。
　　“这意味着开发商擅自商改住，最多只会受到10万元的罚款，这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。
　　投机心态下风险骤增
　　走访中记者发现，无论是购房者还是售房者，在限购风行的大背景下，都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱，也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。
　　据了解，选择“商改住”项目的客户，很大一部分是投资类客群；另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。
　　“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可，而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。
　　由于不受限购约束，“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。
　　但是，对大部分人来说，“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗？
　　据记者了解，“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。
　　比如，“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
　　本报记者咨询了一些房地产业内人士，他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低，却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示：“先不说水电和燃气的不足，单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”
　　对于自住用的房主来说，要面对的问题也不少。首先，“商改住”项目的首付在50%，而且无法使用公积金贷款，这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看，虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电，但也只是“偷偷摸摸”见不得光，无法写到购房合同中。也就是说，大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。
　　除此以外，政府并未对这类项目的产权做出明确的规定，在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。
　　除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。
　　游走在政策的灰色地带，涉嫌违规的项目负责人对“商改住”也很敏感、很避讳，当记者提及“商改住”一词时，多个商改住楼盘的负责人都反应强烈，并矢口否认，“不是商改住，是商住两用”。对此，专家表示，二者并无本质区别，只是文字游戏罢了。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，“商改住”是限购政策下一个政策规避的产物。对于此类物业，一般购房者并不是很懂其模式。但往往会因为此类住房规避了限购限贷政策，而积极购买。不过此类住房的缺陷也是明显的，比如首付款比例比较大，而且产权、住房的水电费用标准等方面，都不如普通商品住宅。
　　他还指出，商改住的住房，背后可能和业主落户等需求会发生冲突，进而使得购房后的部分需求没法满足。“举例来说，如果此类商改住项目并非学区房的领域，那么未来子女入学也很困难。甚至有些开发商承诺未来此类住房会从40年产权变为70年，但此类承诺可能失信的概率很大。”