中投发展高端项目陷滞销 审计通报涉足二级开发

　　人民网北京9月30日电（余燕明）中投发展有限责任公司（以下简称：中投发展）自3年前成立起，就已经为自己复制了“不安分”的基因。

    这家本应以土地一级开发为经营定位的城镇化投资平台，在不安于本位而钟情房地产项目二级开发之后，其在密云打造的高端项目在今年入市以后挣扎在滞销的泥潭。

　　而在今年上半年，国家审计署对中国投资有限责任公司的资产债务损益情况进行审计时，就点名通报了中投发展及其股东中国建银投资存在开发建设房地产项目和投资的问题，这与两家公司的经营定位偏离。

　　去化不足5成

　　日前，中投发展在北京密云水库附近的雲溪项目二期加推，其入市价格相比之前报价已经有所调整，另外，该项目在加推产品类型上，也已经选择价格相对更低的洋房产品，而早前一直以叠拼和独栋产品为主，价格相比二期加推的洋房产品高出3000元/平方米到8000元/平方米不等。

　　虽然作出调整，不过该项目加推房源仍是以大户型为主，并且数量较多。据记者了解，此次加推已经取得预售证的包括31栋楼共计484套房源。

　　业内人士分析，虽然洋房产品的户型相对适中，价格也比叠拼和独栋价格更低，不过因为洋房产品的数量比较多，距京位置相对偏远，因此未来也会面临较大的销售压力。

　　事实上，多有市场人士认为，中投发展雲溪项目二期改推洋房产品，也是在项目一期叠拼和独栋销售压力之下作出的调整。

　　根据北京市住建委的数据显示，中投发展雲溪项目在今年5月中旬开盘，当时获准销售的包括19栋楼共计158套房源，网签数据显示，当期158套房源中住宅部分完成签约的房源仅有14套，即便是将仓储用房纳入统计，签约房源也只有47套。

　　后又根据记者统计，项目一期推出的158套中，完全显示可售状态的共86套房源，这意味着将签约、预定、联机备案等纳入统计后，项目一期去化率也仅刚过45%。

　　另据记者了解，密云雲溪项目系中投发展在去年2月初以4.62亿元的代价获得，项目所在地块属于休疗养项目用地，占地面积近52万平方米，建筑规模控制在14.7万平方米，折合楼面价3140元/平方米。据悉，该项目地块也是国内首个将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的“破冰”案例，并且据称当时中投发展特别申明“该项目将会主要从事养老产业探索，并不会借养老名义来从事房地产开发”。

　　此外，特别值得提及的是，中投发展当时并非该项目地块的最高报价方，不过最终获得项目用地。

　　除了雲溪项目，中投发展几乎在同一时间获得了同区域的另一组二类居住、旅游业和托幼项目用地，占地面积47万平方米，规定建筑规模控制在23.8万平方米，最终成交价格为9.25亿元，成交楼面价为3890元/平方米。

　　通报涉足二级开发

　　人民网记者了解到，中投发展有限责任公司实际上是作为中国投资有限责任公司的城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，而中投公司则是国家主权投资基金。

　　据中投发展工商信息所载，中投发展于2011年成立，注册资本为20亿元，其中出资方包括中国建银投资、北京绿城阳光投资、黑石股权投资和绿城房地产等，分别出资9.6亿元、9600万元、1.6亿元和3.84亿元。

　　目前中投发展总裁为罗钊明，曾任职过绿城集团副董事长，掌管绿城集团北方区域市场，掌舵者房地产开发背景也引发外界对中投发展未来所涉业务的猜想。

　　中投发展的经营范围主要涉及城市建设、基础设施建设、养老健康产业投资、股权投资、项目投资、城市信息化建设的投资、投资管理咨询、企业管理咨询、受托资产管理等，唯独没有单列有关房地产开发建设业务。

　　在今年6月份，国家审计署针对中国投资有限责任公司2012年资产负债损益进行审计的结果通报中，其中审计发现的主要问题就包括“中投发展作为中投公司城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，但实际运转中大量进行二级开发，至2013年3月底累计投入82.82亿元用于房地产开发”。

　　中投发展除了开发密云的雲溪等高端项目外，其在密云拿地的3个月前，在天津也大举出手。2011年12月份前后，中投发展（天津）滨海有限责任公司斥资近50亿元连拿天津滨海新区中心商务区9宗地块，项目前期主要由其主导土地一级开发。

　　不过，有知情人士告诉记者，中投发展已经介入到天津中心商务区项目的二级开发。记者搜索当地媒体的公开报道，在去年8月底，中投发展天津公司主要领导还对中心商务区项目进行视察指导工作。

　　上述业内人士分析，事实上，国土部门对土地一级开发的利润都有一定程度的限制，比如北京市规定利润率不高于预计成本的8%，“这显然对企业的吸引力是不够的，像中投发展这样以土地一级开发为经营定位的企业，通常的做法都会是实现一、二级联动开发”。

　　在国家审计署对中投公司的资产负债损益审计中，除了指出中投发展本身存在的问题外，同样指出中投发展的股东中国建银投资有限责任公司存在大量资金投入房地产和金融业，而国务院实际上是要求中国建银投资的定位向实业转型。