央行放松房贷新政限贷政策结束 北京未取消限购影响不大

　　记者上午从北京五大行及各大商业银行了解到，目前地方性细则正在紧锣密鼓的制定中，预计“十一”过后具体细则将浮出水面。

　　央行通知中规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即使名下1套房产出售再买房，只要此前房产曾有过贷款，新购都算二套房。“结清贷款记录即算首套”的新认定标准也意味着，“认房又认贷”的时代已正式结束。

　　以名下已有一套房的北京市民新贷款购买一套400万元的房产为例。按照此前的认定标准，无论他是“有一买一”，还是“卖旧买新”，都按照首付70%、贷款利率1.1倍 的政策，首付280万元、贷款120万元。按20年、等额本息还款的方式，总利息是106.9万元，每月月供约9455元。改为新政策后，只要上套房贷还清，即可享受首付三成、基准利率0.7倍的首套房政策，首付只需120万元、贷款210万元。按20年、等额本息还款的方式，虽然贷款额度多出90万元，但若能享受基准利率7折优惠，总利息只有111万元，仅多出5万元。

　　我爱我家市场研究部分析师张月指出，结清贷款记录即算首套的新认定标准，实际相当于二套房贷政策已经解禁，或将释放数十万购房需求。“首先是改善型需求的还款热潮将出现，还款后即可按首套政策新购房。其次是部分因二套房门槛高而退出市场的人重新释放，根据2010年以前的宽松房贷政策来看，这部分人或将达到数十万。第三是连环单进程加快，交易将更为活跃。”

　　个贷机构“伟嘉安捷”分析师吴昊也表示，此次限贷政策松绑将对改善型需求形成较大影响，进一步刺激改善型住房人群入市。“从北京整体贷款人群比例来看，首次与二次置业的人群占比约在7：3左右。而改善置业人群中用于自住的刚需群体占到30%—40%左右，此次新政的出台将使得这部分人群解套出来。”

　　而对于二套以上房屋，通知中规定，已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　“这条规定，对于投资性需求的释放作用极大。”北京中原地产市场总监张大伟表示，此前，银行针对第三套房及以上贷款是禁止的。新规就意味着，无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，“本条政策再配合全国42个城市的楼市松绑，将明显发挥松绑的效果。”

　　不过，张大伟表示，由于北京尚未取消“限购”政策，受此影响不大，不会推动投资性需求的入市。