金台房评：一线城市买房窗口出现

    这或许不是最好的抄底时机，但是一定是有需求的买房人，入手的机会。

    10月9日，随着建设银行发布首套房贷款细则，银行支持房贷的大幕徐徐拉开，可以预见的是，接下来会有多家银行跟风表态，越来越多的银行意识到，只有宏观经济尽快企稳向好，银行才会“大河有水小河满”。何况，这次有关部门决定调整房贷政策，是进行了很多调研，权衡了很多利弊得失之后，做出的严谨决定。虽然通向这条路上，仍有很多不确定性，但是银行必须跟着宏观经济走，跟着房地产行业大局走，银行与房地产金融生态圈才能和谐共生去发展。

    基于这个宏观局势，有关当下是否为买房好时机的讨论也越来越多。让买房人犹豫的是，一方面是各方看好后市，另一方面却是一降再降的房价。很多购房者都在迷茫，当下是不是最佳的出手机会，自己是不是会被套住？

    带着这个问题，我们研究了部分城市数据，并在国庆节期间，实地走访了一些城市，其中包括一线城市和二三线城市。让我们关注的是，如今各个城市房地产市场分化现象已经十分严重，如果一慨而论地去说房地产市场到底怎么样，那真是一个以偏概全的答案，也是不负责任的。当下，即便是二三线城市之间，甚至一个省里的几个经济相当的城市之间，都有很大的差别。

    综合来说，决定一个城市未来房价走向的，当下主要是有两个因素：一个是库存，另一个是城市购买力，其中包括新增人口购买力和改善性购房需求的购买力。这在二三线城市当中，有很大的差别。在此，我们不对二三线城市的房地产市场做评判性分析。单就北上广深四个一线城市（超级购买力城市）来说，这四个城市不存在库存的问题，这四个城市的库存量不管多高，都会在市场出现旺盛的时候，瞬间被市场需求所化解。其次，是购买力问题。对于广深两个城市来说，购买力基本不存在问题，这两个城市的房价这几年上涨幅度不高，当地居民购买力也很强，只是由于大势所限，购房者观望情绪居多，如果市场出现规模性反弹，有理由相信，广州和深圳两个城市的成交量反弹到合理位置，并不是难事。

    对于北京和上海来说，制约需求的主要因素是房价，说到底，是房价过高，已经杀死了大部分的购买力。试想，北京五环的房价都到了3万元/平方米以上，能在北京买得起房子的人自然会少之又少。然而，由于众多开发商都在北京抢夺土地，导致了这两年地价居高不下，地价推高房价的因素影响很明显。但是，我们同时又看到，随着北京市政府推行自住房计划，让市场上购买需求进行了分流，减少了市场上商品房的购买需求，由此导致的观望和等待购买行为，也直接影响了北京商品房的房价和交易量。

    但是，北京市场的需求是旺盛的，而且规模无法估量，由自住房分流的需求是有限的。并且，在自住房等因素的影响下，很多北京的楼盘价格并不高，有的甚至相比土地成本，可能是亏损或者微利的。在这样的条件下，北京房地产市场的洼地价值，很容易被发现。虽然市场上观望的人仍占多数，但是基于前几轮市场反弹的经验，市场转暖，就在“忽如一夜春风来”的时间里。

    即便是未来北京房地产市场仍会出现买方占优势的局面，但是接下来出现卖方占优势的行情可能性很大。简单地说，房价反弹和一房难求的局面可以再现，哪怕这个情况不会持续太久，这一定是博弈和反复的过程，在房地产市场低迷了半年多的时间以后，有理由相信，接下来的行情会反弹一些了。但是，会否大规模反弹，以及反弹时间能坚持多长，调整深度有多大，都待观察。