专家：房贷新政恐难致按揭规模扩大

　　◎文/易宪容（中国社会科学院金融研究所研究员）

　　9月30日，央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》，其中，将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策最受瞩目，这被看作促使楼市回暖的救市之举。不过，鉴于房产与金融市场的现实状况，银行恐无扩张按揭的动力。新政是否会催化房价回涨，并不明朗。

　　9月30日，央行及银监会下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》或房贷新政）。该文件的主要内容是，全面放松住房按揭贷款，希望让更多的居民或住房投资投机者涌入住房市场，以便消化各地积压过多的住房库存：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　新政能否致房价波动

　　关键看银行

　　从《通知》对住房消费的规定来看，由于住房消费是以住房持有套数来界定，即没有住房者购买首套住房是住房消费，而已经购买一套住房但已经还清银行贷款再购买住房也算为住房消费。甚至有人假定，如果采取假离婚的方式，这个家庭有两套住房并还清贷款，那么两夫妻各人再购买一套住房也是住房消费。

　　由于房贷新政出台的时间是在假期前一天，国内银行还来不及出台实施细则，因此各城市的住房销售也没有随着房贷新政的出台而火爆，甚至一线城市住房销售还出现了明显下降，市场仍然在观望。不过，房地产企业来说会认为央行的房贷新政出台，是一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮。因此，不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至于也希望让房价立即上涨，待价而沽，以此借房贷新政大谋其利。因为在房地产企业看来，这次出台的房贷新政远远超出市场预期，它对国内房地产市场会造成巨大的影响与冲击。

　　不过，这次房贷新政到底对房地产市场会造成多大的影响，是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能够完全改变当前国内房地产市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？是否会让正在退出的住房投机投资者重新涌入市场？以及，这次房贷新政是否是2008年131号文件的翻版？对于这些问题的答案，关键还得看银行的行为选择。

　　可以说，这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如，对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时，对住房消费首套住房的认定，《通知》进行了全面泛化，不仅包括不持有住房，第一次进入住房市场购买住房者，也包括还清了住房按揭贷款持有一套住房，再进入市场购买住房者。而在未实行或者已取消限购的城市，持有多套住房、还清了按揭的购房者也可能被视作首套住房消费者。

　　这里，有两个问题大家要特别关注，一是房贷新政对住房消费进入全面泛化，或以表面上的住房消费来掩饰实质上的住房投资投机。可想而知，把住房作为赚钱之工具，进行投机投资，可享受银行优惠贷款，这对投资者来说，是非常大的激励；二是新政也在鼓励还没有全面结清银行按揭贷款购房者尽早结清以往银行按揭贷款。可以说，这种对首套住房认定标准的重新设定，对国内银行来说是相当有利的。既可让住房消费需求范围全面扩展，也可降低存量住房按揭贷款之风险，诱使已经购买住房者还清住房贷款，还清银行贷款之后，这些再购买住房者是否能获得优惠贷款则是不确定的，还得经过银行审核。

　　按揭贷款成本上升

　　无大规模扩张之势

　　现在的问题是，对住房消费过度优惠的信贷政策，《通知》仅是引导性的下限规定，至于利率及杠杆比如何，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。实际上，从10月8日各家商业银行已出台房贷新政细则来看，银行的行为选择并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的状态，反之，银行可认同《通知》所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。

　　何也？因为，这与当前国内金融市场条件与2008年下半年时情况完全不同有关。比如，2009年前10年，国内银行信贷总额只有21.4万亿，当时整个银行信贷规模不是太大。在银行的价格管制及规模管制的情况下，信贷规模放松，各银行的快速信贷扩张是必然。因为在当时，信贷规模的大小完全决定了银行的市场竞争力。哪家银行的信贷规模大，哪家银行的竞争力就强。但是，在目前的情况下，国内银行的信贷规模经过2009年-2013年的快速扩张（5年达45万亿，远大于前60年的总和）已经形成巨大的规模，银行再过度地信贷规模扩张，不仅会增加银行的风险，而且也会降低银行的收益率。因此，对于国内银行业来说，如2008年下半年起那种信贷规模快速扩张激励已经全面减弱。

　　更为重要的是，近年来国内金融市场在融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年不可同日而语。

　　首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上，而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降，另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务（编注：资产负债表可以揭示的业务）不断地移到表外（编注：资产负债表可以揭示的业务）。这就是有了国内影子银行盛行，或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。

　　其次，受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击，国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年，国内银行之所以愿意对首套住房按揭贷款利率7折优惠，是因为当时银行的负债成本主要是活期存款利率。当时的活期存款利率不仅低到0.35%，而且也占当时银行存款比重达60%以上。所以，即使当时银行对住房按揭贷款利率7折优惠，其利差水平仍然可达3‰以上。当时银行只要规模扩张，一定是赢利不差。

　　但是，目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化。一是由于这几年国内互联网金融爆炸式的增长及银行理财产品频繁推出，银行活期存款所占存款的比重越来越小。这就意味着国内银行的融资成本全面上升。二是目前银行的一年期存款利率在3‰左右，但银行的一年期理财产品的利率都会在5‰以上。在这种情况下，必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策，或7折优惠，那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58‰。如果国内银行以这个按揭利率发放贷款，也就意味着银行做一笔贷款亏损一笔。这不仅会影响到银行业的赢利水平，也会直接损害银行信贷员的利益。银行的赢利水平不仅是各银行业绩的主要考核指标，也直接与信贷员的奖金挂钩。三是由于国内银行负债成本全面上升，从而使得国内银行的利差一直在下降。所以，任何有损于银行赢利的业务，银行肯定会十分慎重。

　　第三，更为重要的是，在2008年下半年，住房按揭贷款一直被银行视之为优质资产。因为，在那几年，国内住房市场之价格只是在上涨，没有出现像样的下行调整。对于住房按揭贷款来说，只要房价在上涨，住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且，房价在上涨时不仅贷款风险小，而且由于每项住房按揭贷款规模都很大，按揭贷款风险同质性高，这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以，在当时的条件下，国内银行有较强的动力迅速扩张按揭贷款的规模。

　　房地产泡沫膨胀

　　银行将审慎评估按揭风险

　　但是国内房地产市场经过十几年快速增长，国内房地产市场所面临的危机与风险正在逐渐显示出来。比如国内房地产市场的泡沫巨大及房地产市场出现严重的供过于求。比如，当前中国的房地产市场已经形成了有史以来最大房地产泡沫。其表现为：一是中国的绝对房价早已处于相对高位。如一线城市，如按中原地产的二手房价格指数，2004年5月至2014年3月，北京、上海、广州、深圳二手房的价格分别上涨了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中国居民的收入和房价测算，北京等一线城市的房价收入比达到30倍水平，而发达国家的房价收入比一般为6-7倍，美国只有3倍，香港也只有14.7倍。再从租金回报率来看，目前一线城市的租金回报率为2%-2.5%，远远低于发达市场经济国家4%-5%的平均水平，也远远低于国内银行的一年期利率。而从房地产供应情况来看，当前国内房地产市场供求矛盾十分显著。比如，房地产施工面积从2007年的23.63亿平方米上升到2013年的66.56亿平方米，如果按每年销售10亿-12亿平方米的速度，当前中国住房市场去库存化至少要持续5-6年。

　　也就是说，当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如，今年上半年，国内一些地方只是房价些许的下降，国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。如果房价快速下跌，不仅住房按揭贷款的风险会暴露出来，而且各种住房抵押贷款及土地抵押贷款的风险都会暴露出来。国内银行潜藏危机可能会更高。在这种情况下，国内银行为何还会把住房按揭贷款看作优质资产呢？银行只会对住房按揭贷款风险评估更为谨慎，要让国内银行按照《通知》指引的贷款利率下限发放贷款并非容易的事情。

　　从上述分析可以看到，国内银行对房贷新政的行为选择，可能会一方面全面认可《通知》对住房消费的全面泛化，对于首套住房的认定只会放在家庭是否还清银行的贷款上，而不管一个家庭持有多少住房上。因为在银行看来，持有住房多的家庭，放出的住房按揭贷款风险比第一次购买住房者的风险要小，因为前者有住房资产。另一方面，由于当前金融市场条件变化很大，国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件，并不会取《通知》的下限，比如按揭贷款利率，调整的幅度会十分微小。现在出台的细则仅是房贷新政刚出台的试探，如果国内银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋，今后还可能让按揭贷款利率上升、规模收紧。因此，即使央行出台这样强的房地产救市政策，能否化解当前国内房地产市场的风险是相当不确定的。因为房贷新政已经把真正的住房消费者剔除在外，他们根本不可能在这样高的价格水平下进入市场，剩下想进入的住房投机投资者能否为赢得小利涌入市场是相当不确定的。如果当前房地产市场风险不能化解，国内银行对按揭贷款收紧也是自然。所以，对于房贷新政对市场会产生多大影响应该是相当不确定的，还有待观察。

　　访谈

　　新政对楼市是微刺激， 不是强刺激

　　“房地产行业正在经历一个转型过程，整个商业模式都在发生转变，现在不可能再出现2009年之后的那样的大涨，楼市的下行还将继续，但是下行速度明显放缓，已经接近了底部。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授说。

　　评论周刊：央行与银监会决定放松楼市限贷，之前除北上广深之外，其他实行限购的城市都已经陆续取消了限购政策，这是否意味着楼市拐点到来，已经到了非中央层面出手不可的局面？

　　顾云昌：放松限贷肯定是出于对市场的考虑，房地产市场已经连续五、六个月的下滑，房价、销售量、投资都在下滑，房地产与整个宏观经济密切相关，为了保证稳增长目标的实现，必须调控。有人将此解释成救市，实际上我认为这是使房地产的贷款恢复到了正常的状态。

　　评论周刊：取消限贷对哪类人群的影响最大，能产生多大的影响？

　　顾云昌：从人群来说，主要是对改善性需求的人群影响较大；从城市来说，二线城市受益最多，现在二线城市的限购、限贷都取消了。对三、四线城市的影响并不大，因为它没有限购过，放松贷款有影响，但影响并不大。房地产贷款新增总量、首付比率和利率这三个方面的收紧和放松会直接影响房地产的冷热，现在这三个方面都有所动作，三箭齐发，目的就在于防止房地产行业下滑的时间过长，下滑的程度过深。

　　评论周刊：对于一部分人来说，房价下跌甚至大跌或许更符合他们的心愿，那样他们才能买得起房，另一方面，保持经济的发展速度需要维持相对稳定的房价，这个矛盾怎样平衡？

　　顾云昌：对于普通民众来说，第一次置业肯定是希望房价越低越好，但是再次置业的并不一定是这样想，因为他可能要卖掉原来的房子，房价下降对他没有好处。对买不起房的人群，还是要从保障房的角度、从政策性的层面满足他们的住房需求，以商品房房价的下跌来满足他们的购房需求可能达不到目标。从政府层面来讲，房地产出现大的下滑，相关产业都会受到比较大的影响。现在经济状况不乐观，还没有可以替代房地产的其他产业，所以还是必须保持房地产的相对平稳才能够使经济相对平稳。

　　评论周刊：调控楼市或许能够实现稳增长的目标，但是不是会与调整结构目标发生矛盾？

　　顾云昌：当然会有一些矛盾。但新政也不是鼓励随便买房子、鼓励银行无节制地放贷，而附加了还清首套贷款等条件。现在对楼市的调控是微刺激，而不是强刺激。调结构也要看怎么理解，通过投资和消费来拉动内需是调结构，而民众买房也是一种投资和消费行为，在拉动内需方面也会发挥作用。我们当然需要高新产业、新兴产业的发展，但是目前它们取代不了房地产行业。

　　评论周刊：从长远来看，楼市会朝一个怎样的方向发展？

　　顾云昌：现在楼市已经在转型当中，从产品的升级换代、行业的多元化、金融的多元化和经营的集约化都在转型，这是市场逼出来的。房价也不可能像2009年那样大涨，因为整个货币量是控制的。全国房价连续五六个月环比下降的趋势已经有所缓解。我估计下行还会进行，只是时间会短一些，程度会轻一些。目前，整个四季度还在下行，但是已经接近底部，我估计能够恢复到平稳的状态。文/落木