被执行的房产待拍卖时几乎都会冒出奇怪租客

　　本报讯 2012年杭州有个房产案全国关注——妈妈用198万元买了套婚房给女儿女婿，买下后才发现婚房带有20年租赁。去年此案判决房屋转让合同有效，租金要在判决生效后十日内进行腾退。

　　现实中，尤其是非住宅，即一些经营性用房，常常在法院执行房产拍卖时，突然跳出一个所谓的租客——运用“买卖不破租赁”来抵抗买卖和抵押房产的执行。昨天，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，公布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，就是为了破解房屋执行中的虚假租赁难题。

　　省高院执行局副局长傅松苗介绍了虚构房屋租赁情况，大量租赁关系存疑。现实情况糟糕程度让人吃惊——来自基层法院的反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。

　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件、执行标的额17.7亿余元。

　　这些租赁都有共同的异常点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

　　为了解决这种虚假租赁带来的执行难题，这次“解答”提出了一系列此类案件处理上的指导意见——

　　●要严查突然提出来的所谓“租赁”，以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准，比如营业执照是不是显示这里，是否有装修，在办公等等。

　　●要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味着租赁合同当然必须在抵押、查封前签订等等。

　　不过，这次“解答”针对的是非住宅，主要是厂房写字楼商铺等经营性房产。

　　傅松苗强调，“解答”严厉打击虚假租赁的原则和精神同样适用于住宅。之所以没法直接规定住宅，主要是住宅租赁量大面广，而且没有登记制度，情况更为复杂。但是只要是抵押房产拍卖中突然跳出租赁关系，都要严查。

　　如果虚假租赁一经查实，相互串通的造假者会被依法处置，轻则司法拘留重则看是否涉嫌伪证罪。 本报通讯员 王华卫

　　本报首席记者 肖菁