济南诚基中心：房产黄金时代的问题样本

　　步行街门口，金色的雕像缺失了一根胳膊，油漆也已经斑驳不堪

　　准备供消费者休息的桌椅静静地摆在一起，并无一人问津。

　　一家商铺门口，不只是谁喷上了SOS的字样，在泉城新时代，超过9成的商铺都已经关门。

　　齐鲁网济南10月15日讯(记者 张帅)在网上看到赵晋被带走的消息后，姗姗脑海中闪过的第一个问题就是“今年的供暖不会又泡汤了吧”。

　　在济南诚基中心的业主群里，赵晋被带走的消息再一次点燃了这些业主们的“热情”——“现在赵被带走了，物业又说供暖的事情还说不准了”。

　　10月12日，中央纪委监察部网站发布了江苏省委原常委、秘书长赵少麟涉嫌严重违纪违法正接受调查的消息，而其子赵晋也被曝出于今年7月份被带走。

　　媒体报道称，赵晋在天津、南京、济南多地有房产项目，诚基中心项目正是由其在济南打造的最著名的楼盘。

　　而正是这一楼盘，也创造了济南小区业主维权的最高记录。

　　初出茅庐搭上“快车” 一年后房价却缩水3成

　　从济南市主干道经十路与山师东路路口一路向北，一片被通体包装成为“土豪金”颜色的建筑映入眼帘，与周边建筑对比鲜明。

　　这个被称作“诚基中心”的地产项目，占据的是济南市几乎最黄金的地段。

　　工商登记资料显示，山东诚基房地产开发有限公司于2006年7月在山东济南登记注册，经营范围为房地产开发、经营、房地产中介、房屋租赁和车位租赁等业务。

　　山东诚基为法人独资企业，单一股东为南京泰和房地产开发有限公司(下称“南京泰和”)，出资额1.8亿元，法人代表为“杭宁”。

　　2006年，刚刚完成工商注册不久的山东诚基房地产开发有限公司就在济南土地市场取得了历下区和平路47号地块的房地产项目开发权，项目占地面积约166亩，总建筑面积约33万平方米，总投资约13亿元。

　　在一段时期来看，诚基的眼光是准确的。数据显示，从2006年到2009年，济南市的土地成交价格翻了一番，而随着全运会的召开，济南的地产市场也进入了快速提升的阶段，诚基中心无疑是这趟黄金快车的先行者。

　　2008年1月6日，诚基中心一期开盘销售，“当天签约客户达300多户，售楼处及广场门前人头攒动，已认购的客户凭诚基中心皇朝会的会员卡进入选房区选房”，透过当时的报道，可以看出当时诚基中心的受欢迎程度。

　　原本搭乘房地产黄金快车开盘的诚基中心却并未像很多业主当初购买时期待的那样“一路上涨”，时间仅仅过去一年，诚基中心二期开盘时的房价大幅缩水30%左右，这在当时的济南地产市场实属罕见。

　　在诚基中心公布二期价格的同时，一期部分业主第一次走上维权之路，甚至在售楼中心打出“诚基不诚信，济南人不要上当”的横幅。最终诚基中心承诺“闹事的业主全部按照二期价格调换成了二期的房子”。

　　如果说价格上的波动尚属于市场因素，随之诚基中心暴露出来的其他问题则让业主愈发觉得难以忍受。

　　或许当时，这些业主们还意识不到，他们的维权路，漫长且艰难。

　　问题频出 业主屡次群体维权

　　姗姗是诚基中心二期的一名“资深”业主，也曾经是自己所在单位的楼长。她告诉记者，在自己入住诚基中心以后，业主开始因为双气、停车位等问题不断维权。

　　“基本上堵路的事情很多媒体都报道过，前前后后一共有过三次”，姗姗告诉记者，造成部分业主堵路的第一个导火索是“阳光房”，也就是负一层的业主建的一些小的门头房。她表示，开发商当初卖房子的时候承诺负一的业主可以建设“阳光房”，但是随后在建设的过程中却侵占了部分绿地。为了说明建设阳光房给小区居民带来的隐患，姗姗还向记者展示了她当初拍摄的小区内车辆撞倒阳光房的照片。“当时大概是2010年，部分业主对此有意见，要求拆除，结果负一层的业主觉得自己受骗了，把路给堵了”。

　　随后导致业主维权则是因为该小区的停车位问题。

　　2010年12月10日早晨，济南市和平路诚基中心门前数十辆轿车被长城物业的保安排成人墙党在小区门外，原因就是这些车辆没有诚基中心小区的停车位。

　　随后，这条沿线分布了众多居民小区、高等院校的马路，彻底瘫痪。

　　“诚基中心当时规划的车位非常少，而且只售不租”，业主告诉记者，当时诚基中心所有业主入住后将有近4000户居民，而车位仅有400个左右。“地下车位太贵了，业主就把车停在地上，十分混乱”，据当时的报道，由于业主把车停在地上，堵住了消防通道，导致物业被有关部门罚款，恼怒的物业最终把怨气撒在了业主身上。

　　而随后，部分业主举着“我要回家”的横幅堵住了和平路，造成了交通拥堵，但车位的问题并没有得到妥善解决。

　　问题终于酿成了悲剧，2011年年12月6日中午，诚基中心一期21号楼发生火灾，并最终导致两人死亡。当时消防部门接警后第一时间赶到现场，但因为21号楼处于一期最里面的位置，业主无序停靠的车辆占据了消防通道，不仅消防车很难进入火灾现场，连救护车也只能停靠在和平路上。

　　姗姗认为，之所以导致停车位紧张，与开发商私自更改容积率有关系。“当时他们贴过类似的告示，说有问题可以找规划部门反映”，姗姗告诉记者，火灾之后物业采取措施把业主的车辆都强制停到了地下。

　　诚基中心业主们最大规模的维权行动，则出现在2011年的10月20日。由于诚基中心一直没有暖气、煤气，小区的南门通道存在严重安全隐患，业主们再次阻断了门口的和平路，要求开发商答复。

　　“那次真的非常‘惨烈’，业主跟业委会也产生了严重的对立，最后部分业委会成员辞职”，据了解，经过这次维权，最终开发商对业主提出的十个方面的问题进行了答复。其中，接通煤气、增加并改善小区安全通道、电梯维修、施工遗留问题、小区安全及学区房等六个问题给出明确解决方案和时间说明；另外，对于供热、房产证办理缓慢及小区北门开通问题，由于“种种原因”，开发商暂时无法解决。

　　姗姗表示，经过持续不断的维权，政府的不断介入，诚基中心的问题解决了不少，“今年也说要供暖了”，她告诉记者，相对于公寓住户来说，诚基中心商铺业主的情况则要更加糟糕。

　　离奇协议：开发商违约仅需赔30元

　　作为诚基中心一直标榜的“国际化休闲、文化、娱乐中心”，泉城新时代商业广场在开盘伊始就成为众多投资者青睐的地方。然而12日当记者再次来到这里时却发现，这里已经几乎成为“鬼城”。

　　据了解，泉城新时代商业广场于2008年开盘，当时该商业广场曾经被认为让“进入冬休期的济南房地产市场着实火了一把”。但目前这里超过9成的商铺都已经关闭，绝大部分店铺门口都贴着“吉房出租”、“旺铺出售”字样，但周围寂静的气氛实在让人无法与“吉房”、“旺铺”联系起来。

　　“商铺公摊高达70%以上，建筑面积为12.96平米的商铺实际面积仅有3.6平米”、“所谓复式是违规私建的夹层”、“过道矮的吓人”，一系列的问题加上无序的招商和管理，使得这里在短短一年时间后几乎就失去了所有的商机。

　　小米是诚基中心众多商铺业主之一，同时，他也是目前为数不多的坚决要求诚基中心退房的业主，“其他有的业主通过谈判等方式调换了房屋，但是我觉得我们应该维权到底”。

　　山东鹊华律师事务所的胡春雨律师正是这部分业主的代理律师，“我们最高峰的时候有70户业主同时通过我们进行维权”，胡春雨告诉记者，作为一名律师，除了业主反映的公摊面积等问题，更加让他感到震惊的是诚基中心与业主签订的合同。

　　胡春雨告诉记者，商品房销售合同“已经形成了立法的交叉重叠来保障买受人的权利”，他说，即使如此，诚基中心也通过自己的方式将这一保障“架空”。

　　胡春雨表示，他所代理的案件涉及的买卖合同都有两部分组成，一个是所谓的主合同，是国家有关部门提供的格式文本，表面没有问题。“但同时这个合同条款中的一些关键内容，要么空着，要么写‘详见补充协议’，完全把这一格式合同架空了”。

　　那么胡春雨口中的“补充协议”又是什么内容呢，他拿了其中一位业主的合同给记者作解释，“这其中约定了消费者有若干违约行为时开发商有权解除合同，此时消费者需要按照房屋总价款的20%承担违约责任，并支付相应的诉讼成本；但开发商需要承担违约责任时，其所承担的违约金是按照实际销售价的万分之一来承担”。

　　记者注意到，该份买卖合同的房屋价款为67万元左右，而经过各种优惠后的实际价款仅为30多万，也就是说，业主违约时需要承担12万多的违约责任，而开发商违约时仅需要承担30多元。

　　“我感觉看到的不是一个合同条文，我感觉就是一个枷锁，把消费者捆了个扎扎实实，法律给消费者的权力，都是双方特别确认双方一致确认放弃”，胡春雨律师这样表示。

　　“我们认为诚基中心在前期宣传、销售的过程中存在欺诈行为”，胡春雨律师告诉记者，很多业主都是在交纳了定金、房款以后才签订的合同，“发票的日子明显提前于合同签订的日子，这样的合同还有什么用”。

　　胡春雨律师表示，房地产市场的问题应当是行政在前司法在后，日常监管必不可少，“但是我们在跟政府部门交涉的时候他们也很困扰，说诚基中心一直在钻法律的空子”。

　　“当其他的手段不行的时候我们只能寄希望于法律了”，小米告诉记者，下个月有部分业主将要在济南市历下区法院开庭，希望法律能作出公正的审判。

　　QQ群的业主们开始互相打气，“毕竟，赵少麟和赵晋都被抓了。”