碰房就赚钱时代远去 地产回归本源

　　2014年已经走过三个季度，中国经济进入“新常态”，房地产市场也面临成交低迷、房价下行的新常态。有的房地产企业在思考如何学习互联网企业，有的房地产企业开始转向多元化发展，还有一些房地产企业忙着制造各种营销概念。然而，不少房地产公司的创新，已经离房地产行业的居住产品越来越远。

　　在房地产行业步入新常态时，努力为消费者提供高品质的产品，提升物业服务水平，通过对“家”理解，让业主们享受到服务水平提升所带来的实惠才是正道。

　　华东师范大学教授、博士生导师张永岳说：随着一个“碰房就赚钱”的时代过去，我国房地产将迎来一个回归本源、靠真实专业能力发展的时代。

　　“真正的好房子很难跌倒”

　　据说私募大佬但斌在参观了星河湾的房子后，说了这样一句话：“看到星河湾时我感到很震撼。房子如股票，跌跌涨涨很正常，但像星河湾这样，真正的好房子很难跌倒。”

　　这话虽有吹捧之意，却也道出了一些正在做产品创新者的想法。在一些为数不多的企业里，对社会精神、行业本源做一次回归或将成为未来发展的方向。

　　在星河湾提出的“第一居所”概念里，除了物理空间的打造外，产品的人文体系被提到一个高度，景观系统、交往空间系统、商业系统、教育系统、社区文化系统五个层面是其核心要义，更成为企业自称的“不动产里的黄金资产”的重要部分。

　　同样做豪宅市场的世茂地产，一个被称为“云计划”的平台受到了业内关注。在长沙，世茂铂翠湾将全市基础教育翘楚麓山国际实验学校成功整合进“教育云”，基于私人医生理念的定制个人健康维护服务被整合进入“健康云”体系。在南昌，世茂除已有固定合作伙伴外，联合当地市场领先的11家顶级生活服务企业，遍及“健康、教育、消费、商务、定制”各个领域。在成都，世茂整合多家服务者构建“筑梦计划”，帮助业主实现“旅游梦、创业梦、生活梦、爱情梦”等生活需求。

　　根据世茂方面给出的数据，截至目前，世茂已经通过“云计划”平台整合多项资源，举行了如新东方进驻社区、业主子女海外游学、社区医疗点等多项活动，具体“教育云”落地项目已经超过20个；“健康云”项目落地超过10个。

　　在保利地产的品牌建设里，对于家的理解，被提升到一个高度。无论是“亲情和院”的建设，还是“和”文化，共创和谐家园的倡导，无一不在践行地产回归家的本源的理念。

　　保利地产副总裁胡在新说：“从房屋品质到生活方式，从全产业链到推动城市进步，30年房地产行业的嬗变，浓缩到一点，还是人的需求，人对家的归属与期许。‘家’永远是房子的价值原点，它丰富的内涵赋予物业管理行业生命的情感，行业对服务方式的研究与探索，又不断丰富着家的意义。”

　　卖图纸时代已经过去

　　“如果说前两次市场周期很多是由行政调控主导，包括行政手段和金融杠杆这两方面。这一次市场波动更多的是因为市场本身造成的。”世茂集团副总裁、产品研发设计中心负责人张滨在一次不对外的会议上指出。“房地产市场是一个从无到有的过程，以前房子绝对是稀缺品，我们营销回忆起来当时那种市场形势，就是每天躺着数钱，大家排队买，有房就行了，看什么户型，从来不看，现场都不用看，看什么？最早的时候是卖图纸的，连一块砖都没看到就卖出去了，等于是卖地了，不需要干任何事。”

　　但是那个卖图纸的时代显然已经过去。交房的时候，房地产企业往往都会收到这样的投诉，因为几乎每家每户都会砸墙自己来改户型，这背后都说明，买房者的需求正在发生变化。但在张滨看来，当前大部分开发商出售的仅仅是个房子，它其实谈不上是一个产品。更重要的，它跟购买人的生活没有任何关系。在住建部政策研究中心主任秦虹看来，房地产的新常态将变为创新，“今天地方政府对地块开发模式要求越来越高，房企经营结构也在发生变化，各种新业态层出不穷。”这将成为房企模式创新的动力。

　　在中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰看来，中国经济已经进入了新常态，房地产行业也进入了结构的调整期，政策的完善期、品质的提升期。

　　而万科集团高级副总裁毛大庆则公开表示，今年将是房地产行业大变革的开始，过去弯腰捡钱的黄金时代结束了，白银时代得学会挣钱，真正理解客户和理解城市的变革。

　　“规模为王”的大象时代

　　这样一类寻求变革的思考，在市场持续低迷的大环境下，显得尤为迫切。而在一些房企思考创新，寻求变革之时，另一类房企正因巨大的债务压力而变得焦头烂额。克而瑞统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。

　　国际评级公司标普发布《随着失去增长动力，中国房地产商信用风险加剧》的报告表示，中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商生存前景备受质疑。

　　标准普尔信用分析师叶翱行指出：“因为成本上升、房价停滞或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分开发商的盈利能力可能将在未来几年下降。但是，部分成本控制良好且资产周转较快的开发商将有能力缓解利润率的下降。”

　　没有人会否认，中国房地产行业的下行，已经成了不争的事实。而关于谁将最终走得更远，现实已经给出答案。“强者恒强”已是行业趋势。