金台房评：一线城市安全吗？

　　人民网讯 前两天，看到一组数据，说是截至11.11日，北上广深四个城市今年住宅卖地收入已经达到了2755亿元，如果不出意料，今年四个一线城市的住宅土地出让收入总和将第一次超过3000亿元。

　　以上还仅是住宅用地，如果加上商业用地（一线城市仍限购，很多商改住产品层出不穷），今年一线城市卖地收入已经超过了4235元，预计全年会达到5245亿元。

　　这个天文数字，已经超过了2013年全年的一线城市住宅用地出让总和。去年是房地产最为火爆的一年，然而今年的土地市场行情似乎比去年更火。

　　另一个数据指出，今年1-11月份，全国一线城市土地出让均价超过了11000元每平米，相比2013年土地出让均价上涨了48%。

　　也就是说，今年开发商们仍然在高价拿地，虽然去年很多开发商在一线城市拿了高价土地，至今仍陷入难以卖房的尴尬境地，然而似乎前车之鉴挡不住后来者的热情。

　　这究竟是为什么？

　　与其说是房地产市场仍会火爆，我们宁愿相信是一大批大型开发商被逼的无路可走之后，被迫扎堆到一线城市。仍记得，某民营企业去年在北京和上海拿了很多地，很多人在唱空这个企业，认为它不行了，然而很多金融机构却争相给它贷款，最终它活得好好，就因为这个企业拿的都是一线城市的土地。

　　如今，中国的房地产市场经过高速发展，养活了一大批房地产市场巨无霸企业，而这些企业为了活命，就必须扎堆在一线城市拿地，仅喂饱这些巨无霸的房地产公司，恐怕一线城市的土地就不够。

　　然而，一线城市土地资源不够，并不意味着房子不愁卖。这些开发商抢着拿地的理由就是为了活下去，作为上市公司，是为了让业绩保持增长。如今，没有哪个上市公司不降价卖房的，有的甚至是亏本卖房，为的就是让公司能够有项目持续开发下去，至于利润多少，暂时成了不考虑的问题。

　　这恐怕是一线城市土地仍然抢手的原因，然而，一线城市的房子至今卖得并不是太好。至今没有看到一线城市的房地产市场有完全反弹的迹象，而且这种颓势可能还要持续。最终的结果可能是，一线城市的房子总有卖出去的那天，然而大部分开发商恐怕等不到那天。

　　另外，今年地方政府缺钱很严重，一线城市政府也不例外，以广州为例，今年四季度的卖地节奏可谓频繁，政府缺钱，愿意推地，而至今手上仍有现金或者融资有道的房地产公司就把握住一个“赌”字，准备逆市而上，趁机拿地囤地，至于拿地是不是一个冒险的举动，恐怕暂时也没去考虑。

　　中国的房地产市场，历来有个周期，在每次低谷的时候，行业总是在看不到希望的时候迎来转机，然后迎来好时光。有的企业习惯了这种规律，于是认为扛得主就能活下去。

　　然而，移动互联网冲击下的房地产行业，正在面临一场迅速而静谧的革命，从房屋销售上来说，未来一定依靠线上、互联和经纪人平台，将传统的售楼处加营销总监的模式彻底革命掉。而随着销售模式的转变，房地产的开发、管理也要发生改变。可以肯定的是，传统的住宅开发模式已经成夕阳西下，企业要活下去，越来越要依靠持有物业的经营和物业、商业的管理，而这种考验开发商运营能力的转变革命中，80%的开发商都要被革命掉。

　　因为，这么多年的中国房地产市场开发模式，培养的不是运营能力，主宰房地产行业发展的，未来一定不是开发商，而是小米、阿里这样的跨界新型商业巨头。

　　所以，奉劝那些仍在傻傻地砸钱拿地的开发商排头兵们，与其再去赌博拿地，不如投资去做转型，向运营商的角色转变，找准自己的特色，做好自己的长处，这样痛苦两三年，可以换来新生，而继续原来的模式，恐怕不会再好两三年了。