金台房评： 房价会涨吗？

    上周五央行降息，在房地产行业引起了轩然大波，果不其然，在周一就看到了有关开发商要酝酿涨价的消息。

　　当然，周一股市大涨，地产股领涨，有朋友开玩笑说：究竟是该买房子呢，还是买地产股呢？

　　真是一片乐观的景象，仿佛一切都是值得买，该出手。

　　但是，对于地产后市的预期，我不敢太过乐观。仅就北上广深四个一线城市来说，这次降息未必能够带来房价在年底规模性上涨。

　　首先，今年年底开发商回款压力非常大，现在马上是12月份，可以看到所有的开发商都要拼了。

　　尤其是去年拿了高价地的开发商们，今年只要看到能够出货的机会，一定选择出货为第一要务，而不是等待涨价。

　　举例来说吧，北京台湖地区一个项目，最近要推出LOFT产品，带装修，据说只有1.8万元/平米。这基本到达了2013年该地区开发商拿地的地价。据内部消息，今年年底很多品牌企业一定要实现年初制定的销售目标，尤其北京地区所有销售负责人都签订军令状，必须完成销售任务，价格可以调整，任务完不成就要走人。

　　所以年底市场稍微恢复的势头情况下，各个项目加推和出货必然成为主流，而没有开发商愿意扛着，毕竟都扛了半年多了，没有哪个开发商能够再扛下去。而基于开发商集中出货的原因，年底房地产供应比较充足，没有房价明显上涨的理由。

　　其次，人民网房产频道专门对全国20强开发商进行了问卷调查，结果表明，大部分开发商对2015年的房地产市场预期并不乐观。

　　七成的房地产上市公司决定培养“双主业或多主业”为未来发展方向，也就是说，基本抛弃了房地产为主的发展模式。开发商认为未来房地产行业利润率很低，成长性很差，竞争门槛很高。

　　换而言之，明年的房地产市场也不会太过乐观，未来房价预期不会大涨，买房者自然不必那么着急了。

　　再次，政策具有“靴子效应”，也就是说，这次降息只是开始，至少市场是这么预期的。

　　这次央行祭出这么重要的工具，显示出稳定经济增长已经成为迫在眉睫的事情，谁都知道，房地产市场的起伏跟宏观经济休戚相关。

　　那么，央行放水能否刺激起来宏观经济，当决定房地产市场的未来。所以，不仅资本市场在等央行的“另一只靴子落下来”，房地产市场也在等，这就是以前几次房地产市场调控中出现的怪现象：政府越是救市，开发商越是降价，购房者就越是不买房。偏偏等到房价涨起来势头不可阻挡的时候，购房者才会一拥而上。

　　最后，这次央行放水，对个人住房按揭贷款的刺激作用不大，贷款利率降低比存款利率高，而银行目前普遍缺钱。

　　另外，央行此前发布的关于二套房贷的政策，至今在落地过程中，没受到商业银行的欢迎。那个政策应该说对房地产市场的刺激作用比这个政策大，那个都不管用，何况这个？

　　最关键的是 ，目前一线城市的房价已经高到了让主力购房人群无法企及的地步，只有降低首套和二套购房贷款的门槛，降低首付，才能够刺激到普通购房者的购房需求。

　　所以，与其关注这次央行降息，倒不如真正去督促落实下二套房贷的政策落地问题。

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