苗乐如：房地产进入新的阶段，楼市正缓慢回升

中国房地产业协会副会长、秘书长苗乐如

    人民网讯 在今日由人民网主办、东芝集团协办的“未来人居新趋势主题论坛”上，中国房地产业协会副会长、秘书长苗乐如表示，目前房地产市场盘整呈触底趋稳并缓慢回暖的态势。他称，全国的房地产市场进入了一个盘整期。

　　之所以称之为盘整期而非调整期，也并非拐点公盘，苗乐如给出了三个理由；一是这次盘整并无中央政府调控的明令要求；二是国内外经济未发生恶性金融危机等这样的情况；三是面对住宅库存持续增长的压力，这是市场的自觉的选择。

　　在此基础上，苗乐如认为，此次盘整已呈现触底趋稳缓慢回暖的态势。他表示，商品房销售面积由8月前每月下滑高至3.7%，已经收窄到9月份的环比是0.3%，住宅由4.5%收窄到0.3%，十月均降至个位数。再次，房价环比跌幅收窄，8月是1.2%，9月是1%。同时，新开工面积同比商品房由10月前的最高负27.4，9月首次受寨至个位数，10月为5.5，住宅由9.6%收窄为9.8%。二手住房价格环比止跌，北京上涨0.3%，另三个一线城市城市持平，11月份的指标还要好看。

　　不过，苗乐如也指出，这次楼市盘整回暖是一个缓慢回升且市场跌宕分化的过程，不会像不会像2009年见底后几个月强制回暖。

　　他说，一是分化振荡将成为常态。至今年10月，商品房代售5.8亿平方米，其中住宅3.8亿，按月均销量来推算，因为不能光卖存货还得卖现实上市的，按照不同的销售测算，可能需要在11个月左右。人口增长慢的城市可能需要调整时间更长一些。二是，国民经济进入了中高速增长极，中央政府不会出台2008年4万亿的强刺激措施。各地政府去行政化措施属利好因素，但是，有利于市场常态化发展，但决定因素仍然取决于各地方供需的形势，取决于人口、家庭增长速度与之相适应的需求的表现。三是影响需求释放的政策因素尚在确定，如相当数量的首次购房家庭的刚性需求要有个贷的有力支持，但是今年4月以来，已持续七个月负增长，到10月份同比下降4.3%。

　　同时，他表示，房地产发展正进入一个新的阶段。首先，政策层面，双轨运行及住房回归居住属性将成为长期的住房制度，差别化的分类调控将成为长期的指导原则，去行政色彩的措施，转市场化的经济法治措施的长效机制，将是长期的任务，或者是长期的过程。稳定住房消费，将成为推动经济转型发展的长期方面。

　　其次，市场层面。住房市场将告别供应紧张的短缺阶段，进入整体供需基本平衡，且伴之结构性不平衡。比如，一线城市供需紧张，少数城市供过于求，以及城市当中家庭的拥有住房的数量多少的不同，进城农民工，进城需要解决住房，同时他在农村还会保留一个宅基地，这样的一些情况。这是一个新的阶段，将告别或者说将逐步告别新建住房主导市场进入存量住房主导下租售并举的市场的发展新阶段。将告别盖房子不愁卖的阶段，将进入质优价好的理性竞争的新阶段。他说，这些因素市场的供需态势、运行规律、监管措施、企业的布局以及住房信贷、融资等各个方面都会带来根本性的影响。

　　第三，房地产业层面，房地产业已进入住宅与商业、旅游、休闲、产业地产、养老地产等业态多元化协同发展的新阶段。房地产业已进入了住宅产业化和绿色、低碳、节能、环保，生态环境建设要求下的开发、施工、使用、管理的新阶段。房地产业已经进入了走出国门、拓展海外市场、融入全球经济发展的新阶段。房地产企业的领军人物新老交替，适应新型城镇化、工业化、信息化、农业现代化的要求，已进入了一个新理念、新模式发展的新阶段。