亚洲最大空城——京津新城 房价回到十年前？

　　人民网讯 “亚洲最大别墅区、空城、鬼城”是一些媒体冠给他的称呼，每隔一段时间就有媒体报道他的诸多消息，当然，多数是负面的。近日，笔者收到消息—89万买别墅。带着疑问，记者决定亲自驾车前往，一探究竟。

　　从北京四惠，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个小时十分钟，就来到了京津新城。刚下高速，就看到了如同凯旋门一般的大门造型，门后是合生创展的标志性建筑八匹金马。

　　深秋的京津新城，空气凉爽而清新，浮动着一抹淡淡的半透明的雾气，几声婉转的鸟鸣带着清脆的尾声袅袅地从雾中飘来。梧桐和各种树的枯黄落叶被风卷起，在空中打着旋儿，刚刚落下又被卷起。

　　记者化身客户进到售楼处，超大型的总规沙盘映入眼帘，询问89万买别墅，销售人员介绍，“89万起买别墅“消息一出，十一期间从全国各地来了1000多人，早已被一抢而空，现打出的是65万起首付买独栋！

　　12000直降到7000？房价回到十年前？

　　在售楼部，记者见到了67岁的赵树民（化名），他戴着眼镜、穿着休闲装，正在听置业顾问介绍楼盘的情况。

　　赵树民告诉记者，他是在北京经商的商人，儿女也在北京工作。在媒体对京津新城的狂轰滥炸下，他注意到温泉城的这个京津新城别墅，原因是够“清静”，于是亲自来看过一次。最近，他听说楼盘在做促销，便觉得再实地感受一趟。

　　“是不是看了网上的广告所以过来的？做活动的是*平方米、总价*万元到*万元的独栋，总共有50多套，很多人排号，已经买不到了。”置业顾问孙丽（化名）告诉赵树民，他此前考虑过的89万联排已售完，目前在售的还有不到50套房源，面积从260到430平方米，均价由1.3万元／平方米直降到8000元/平米！

　　尽管孙俪强调，该小区是低密度高档住宅、精装交房，距离北京市区开车仅需70分钟，且有每天2班的公交车。但赵树民还是有些犹豫。他告诉记者，他早晨坐公交车从北京到这，再走到自己的房子，也快中午了，不会开车在这生活还是不方便。

   “开车来的话很快，可我不会开车，儿子又不在身边。而且我一路看，发现没有银行和菜场。”钟为民说，据他观察，附近看不到银行，他担心将来取退休金不方便。此外，他还考察过附近的医院，结论是“很小，输个液可能还行，治病估计得去大医院”。

　　记者从孙俪口中了解到，该小区2004年开盘的一期，有3000套房源。她给出的数字是，目前有3000多套已经售出，平时业主入住率在30%左右。

　　虽然位于北京东南，在北京和天津之间，但温泉城与北京之间轨道交通迟迟未通。从北京东三环国贸出发，行驶114公里才到达该小区，小区目前仅有一天两趟的公交与北京接驳。据孙俪说，附近只有一家农业银行和天津农商行，去最近的菜场买菜也最好骑电动车。

   “平时一起锻炼的玩伴都让我别买，说这里是‘鬼城’。”临别，赵树民对记者说，他目前的心态是四个字“犹豫不决”，买还是不买，还需跟儿女好好商量。

　　前所未有的“超级新城”构想

　　位于天津宝坻区的京津新城堪称亚洲地区最大的别墅区，它占据着潮白河畔25000亩的土地，面积相当于33个天安门广场，开着电瓶车围着园区主干道走一圈下来，需要45分钟。而新城的整个投资甚至高达200亿元。按照规划，这里将在十年之内从一片荒野变成了耸立着五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及数千栋欧式别墅的世外桃源......一切顺利的话，未来将有50万人会在这些美丽的地中海或者北美风格的别墅里惬意的生活。

　　不少慕名造访者都被京津新城的大气磅礴所震撼，但回到现实，却也常常有人不愿与之产生联系。传言是因为新城虽然别墅林立，但却人烟稀少，因此又被外界贴上了“鬼城”的标签。　　

　　怪现状：3000套豪华别墅九成空置

　　与新城的华丽外表形成鲜明对比的是这里的静默——因为缺乏浓郁的生活气息而导致的静默。甚至有人这样描绘这里的夜景：“夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉，电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅，但是这些房子大多没有灯光，犹如空城般沉寂。”　

　　在京津新城桃园某区，小区内也就有十几户入住，许多别墅大门敞开，有的院子里的野草已齐腰高，除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声，小区里没有任何声音。夜幕降临之后，这荒芜的景象透出几分阴森，让人后背发凉。

　　与豪华建筑形成鲜明反差的，是低迷的人气。除了偶尔驶过的车辆和骑车的工人，宽阔的公路上，罕见行人。

　　其销售部一王姓经理称，京津新城的入住率在30%左右。但实际入住率远远低于这一数字。记者走访多个小区，粗略统计，平均入住率不足两成。以京津新城桃园一区为例，据周边商户和保安称，小区内有70多栋别墅，目前真正常住的仅有8户。在记者逗留的两小时内，小区大门只进出3人次。

　　空城里为何热销？

　　尽管入住率遇冷，但京津新城的别墅却处于热销状态。

　　售楼处某销售经理称，京津新城的销售率达到90%左右。可能会在明天推出新货，现在是打折抛售阶段。

　　在外界贴上“鬼城”标签的同时，京津新城的住户们，却普遍对这里比较认可。

　　刘斌今年50岁，在北京从事IT行业，2008年，他花300万买了一套330平米的独栋别墅。算下来，单价为每平米9000元，而北京郊区的类似别墅，单价要翻四倍以上。

　　这幢二层美式独栋别墅前后，有个一亩大的花园。院子临河，坐在自己家里就能钓鱼。在节假日里，刘斌偶尔带家人来度假。除此之外，房子一直空着。

　　对于刘斌来说，它在相当程度上满足了自己的中产阶级梦想，“这点钱，在北京只够买个两居室的。”

　　“这是京津冀地区最后一块价格洼地。”他对自己的选择非常自豪。

　　合生创展销售部一中层经理称，京津新城的早期客户多来自全国各地，买房目的主要为落户、投资等。而目前客户主要来自北京，一般年龄在40-50岁，事业小有成就的中年人。

　　和刘斌一样，对于许多京津新城的住户来说，除了环境优美，升值、性价比是选择这里的关键词。

　　在搜房网京津新城论坛，一则《天津京津新城是个有发展潜力、有升值空间的别墅区》的点击量为1 .9万多条，为论坛最高。

　　有趣的是，这则帖子只有题目，没有文章，仍能吸引网友的注意。今年6月3日，有人跟帖提问：“（京津新城）还能不能发展升值了？”

　　马上有人回答：“等什么都好了还有你的吗？”

　　对于外界流传的“鬼城”质疑，刘建斌早就见怪不怪，“京津新城不适合有固定工作的人居住，适合养老和自由职业者。”

　　在他的计划中，这里确实是退休后养老的地方。“再等几年，慢慢就会好起来。”他甚至还劝记者，“你有钱的话也买一栋吧。”

　　而针对外界质疑，开发商合生创展的员工则认为，京津新城属于低容积率的远郊别墅，人口不可能太多。

　　“我不否认是空城，”上述中层经理说，“在别墅区，0 .28的低容积率，如果不空，那才见鬼了。”

　　他以京津新城的康园为例，“康园面积44万平方米，与梵蒂冈大小相当，共有329栋别墅，就算每栋住五口人，也不可能比北京一个高层小区的人多。”

　　合生挥泪抛盘？　　

　　在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时；不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。

　　京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：从2005年到2009年年底，合生创展在京津新城投资逾60亿元，但京津新城实现的销售额约为30亿港币。另有媒体数据显示，2003年至2013年的十年间，朱孟依在京津新城上累计投入200亿元，建起上述赵树民看到的数千套别墅，却随着“空城”的名号，宣告折戟。

　　短期之内，京津新城项目要想从市场上获得高额收益是比较困难的，这对合生创展来说将面临严峻的资金压力，也意味着一旦资金无法保障，项目进度减缓，开发商以低于成本的价格抛售物业也许是无奈之举吧。　　

　　看完京津新城，笔者认为京津新城的开发已经不是一个小区开发的概念，而达到了地级市的规模，对开发商而言开发还是要量力而行并结合政府规划。而京津新城某任总经理接受媒体采访时认为，京津新城有自己的发展周期，“每一个新城都是从空置开始到兴旺的，特别是远郊的飞地大盘。每个城市的发展周期不是一两年，也不是十年八年，可能更长。”