亨瑞集团董事局主席Henry Zou:现在还是抄底投资美国房产的好时机

　　人民网北京12月20日电 亨瑞集团董事局主席Henry Zou在出席“首届中国地产全球化高峰论坛”表示：“过去10年中，海外地产投资，尤其在过去两年出现爆发式的增加，明年预期也要大大超过今年的总投资额，主要原因大家可能也都有一个基本概念，美国尤其这两年页岩气的开发，整体降低了美国的能源成本。再有就是美国制造业的回归与复苏，因为在过去金融危机几年，他的技术人员基本工资几乎没涨，这样整体的人工成本就降低了，还有美国有世界顶级的大学、科研单位、最先进的技术，以及现在高科技、通讯、网络、医疗等多综合行业的领先地位，将使美国这次复苏虽然有点缓慢，但持续的时间更长，这是对房地产在美国投资的大好前景。”

　　在峰会现场，他还称：从金融危机以后的高失业率到现在持续降低，为美国经济稳定复苏提供了保障。中国企业海外房地产投资在美国占了将近50%，这是因为美国有健全的法律制度、稳定健全的市场机制，和多样的融资和退出机制。这是美国地产房价近50年的走势图，大家可以看到现在总体来说在上次高峰以后处在低位，所以还是抄底投资的好时机。大家可以看到金融危机以后房价从前一个高点回升至20%几，还有上升空间，为在美国房地产投资提供安全回报的保证。

　　美国的住房销量从金融危机以后低迷了三到四年，在过去两年中在持续的回暖。近两年大家也知道，华人高净值人群在海外尤其在美国，购买房地产的属于大大增加，这是一个图显示，因此这些年美国留学人数从以前的五六万增加到今年预计超过25万，明年可能超过30万，还有就是奥巴马在APEC宣布给中国公民提供十年的签证，这就为中国公民个人在美国购买房地产提供很多便利。再有就是旅游、美国移民的高潮带来，也为美国华人投资提供了很大的市场。我们了解了一下他们主要考虑教育资源、地理位置，所以现在投资最多的城市是洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、波士顿等等。在美国房地产复苏过程中，前几年不管是中国民营企业还是个人，主要投资在抄底的成熟物业，比如买写字楼、宾馆等等，在过去的一年多，更多的国内企业进入了美国地产开发行业。因为美国房地产价格大家可以看到过去两年回升了很多，但是土地价格回升要比房地产价格回升要慢，所以它是美国房地产开发的大好时机。

　　现在国内企业个人在美国投资的热点城市，大家可以看到从西雅图到硅谷、洛杉矶再到波士顿，像个U型图，有人说是“笑脸图”。亨瑞集团在美国房地产投资有什么优势？ 为国内的房地产企业到海外投资提供哪些服务与帮助？

　　亨瑞集团主要是经过20多年，在美国先通过移民地产，常规的地产投资，参与投资50多个项目，直接投入资金超过20亿美元，而且参加他五年或者更长的整个项目的管理和监督，项目总额度超过100亿美元，和很多企业我们都有合作。这是亨瑞集团的主要优势，为什么能为国内企业，尤其是美国投资，提供一站式服务，主要亨瑞集团在美国有一个完全当地本土化的团队，在结合亨瑞集团在国内、在北京，现在就有400多员工，两方面结合起来才能为中国企业提供更准确、更贴切的服务。

　　亨瑞集团一站式服务，能为中国企业到美国，比如说提供寻找合适的项目、地产、土地资源，完善加速审批程序，引进总包、分包，以及为融资牵线，还有协助销售等等。尤其中国企业到海外投资的最主要的难点，也是房地产开发最主要的融资问题，如何能获得美国当地的融资，同时能获得低成本融资，这是亨瑞集团能提供的主要服务之一。亨瑞集团提供服务简单的说明图在这里。

　　因为亨瑞集团这是部分本土核心团队的介绍，因为我们亨瑞集团在美国本土直接聘用了很多在美国顶级学校，像哈佛、MIT、斯坦福毕业，十年二十年甚至更长的，而且美国房地产行业有丰富经验的员工，这样才能真正的把握住美国宾图房地产的政策法律法规、政府关系，以及相关的每一步。这是部分亨瑞集团美国的员工和合作伙伴。

　　今年7月份我也比较荣幸，在博鳌21世纪房地产论坛，海外房地产投融资实务论坛，获得了国际房地产融资创新大奖，后面会有介绍。还有我比较荣幸在去年1月份，因为亨瑞集团在美国投资产生就业，对奥巴马连任成功提供了帮助，我是受邀的100人当中的唯一一个非美国公民人士，当时跟奥巴马简单聊两句，第一他对EB5有了解，他非常感谢中国的公民到美国投资，第二他接触EB5的主要原因是在2012年在延期的时候唯一一个法案受到共和党、民主党几乎100%的通过率，没有受到反对党的任何阻挠。

　　还有我很有幸，一周前我又收到了邀请参加昨天奥巴马在白宫举办的圣诞答谢宴会，所以我觉得以咱们这个会为主，不能去参加，以后我相信还有更多的机会。这就说明了美国政府现在也非常支持中国企业、政府企业、民营企业，尤其个人，全方位的到美国投资、开发，为美国产生就业。

　　亨瑞集团在如何通过金融杠杆协助中国企业到美国投资，来解决融资难，同时如何提高杠杆率、提高回报率的简图，大家都知道，在房地产企业一般公司的股权现金投资在35—45%左右，剩下的是银行贷款，而中国企业第一次进入美国市场，由于没有市场的信用记录无法在银行按照这个比例贷款的，如果通过国内母公司担保这也占用他们的信用额度，也是很大的成本，亨瑞集团结合美国政府鼓励的EB5政策，为项目能融入夹层贷款，也就是说将银行贷款从60%压缩到40%以下，这种情况下可以用项目单独抵押，很多情况下不需要再用母公司信用度额外担保，而1：5的资金作为夹层贷款，而且夹层贷款成本低于5以下，而国内夹层贷款至少15%甚至20%。这样的话就能同时在那里看到它的股权投资压缩到最低不到20%左右，杠杆放大，这样中国企业既解决了融资难，同时具有更可靠、更好的回报率。

　　今年亨瑞集团和绿地集团在美国洛杉矶合作，亨瑞集团主要协助绿地进行1：5融资，把EB-5的低成本提高杠杆率来融资，优先支持中国企业走主席，因为前期亨瑞集团做的项目都是支持美国企业发展，亨瑞集团从现在起将尽量支持中国企业走出去，把这个低成本的资金用于中国企业到美国投资开发。

　　还有前不久亨瑞集团和北京建工集团联手拿下了波士顿具有地标性的项目，M项目，这个项目中国企业20多家访问过谈判过，由于他们没有本土化团队，都没有获得成功，而亨瑞集团和北京建工正式拿下了这个总投资7.2亿美元的项目，它的地理位置是波士顿最好的地块，整个相当于一个新城建设，有20多栋楼，其中一多半是商业楼，而亨瑞集团拿下的是住宅。

　　所以亨瑞集团相信，亨瑞集团这个平台能助力中国房地产企业，还有中国的金融机构国际化，为中国企业到海外投资保驾护航，亨瑞集团将携手中国企业在国际大舞台上共创辉煌。