旅居置业白皮书“旅居目的地样本的立体剖析”

2017年09月14日09:59  来源:中新网
 
原标题:旅居置业白皮书“旅居目的地样本的立体剖析”

  前言

  如果说景区打造、文旅开发都已有迹可循,脱胎于旅游地产的旅居产业又将如何发展?按照我国经济改革和转型的惯有模式,一个新领域的产生会从"试验田"开始,经过不断的尝试最终在全国推广。海南正是这样一块"试验田"——从90年代的房地产"下海"潮,到现在的"国际旅游岛","海南样本"一直具有 "风口"影响力。如今,旅居产业又在海南初具规模,这块城市旅居生活的样本有着怎样的指示意义?

  旅居目的地样本:海南

  (一)宏观经济及政策

   基础建设加速,国际旅游岛逐步兑现

  据相关报告显示,2017年一季度,海南全省地区生产总值同比增长8.9%,达1056亿元,快于年度预期7%的增速目标且高于全国水平。而省内的基础设施等民生过程亦在加速发力。细数2017年海南国有建设用地供应计划,海口、陵水、澄迈、五指山市等主要旅居产业集中市县的"交通运输用地"在全市县供地计划中占比均位列第一、第二,反映了当地基础设施建设仍在加大投资阶段。

  事实上,岛内交通业已进入高铁纪元,国际旅游岛的联通速度正在令旅居客惊叹。2015年12月30日,全长653公里的海南环岛铁路全线通车,2017年1月20日,海南东环铁路恢复250时速运行,从海口东站至三亚站直达车目前只需63分钟即可到达。

   旅游业增速又增质,走出客财双增结构

  随着内地雾霾加剧、全民度假时代深入,海南旅游产业结构升级,数据标出来源全省接待过夜游客量增速始终维持在10%以上,为海南带来了旅游收入的高速增长,增速维持在17%以上,走出"双增"结构。

   房地产市场整体平稳,去化效果显著

  聚焦房地产市场,2017年1-5月份成交量占2016年的57%,4月份全省限购后成交量回落,但市场整体仍处于稳定回升阶段。

  从供给侧来看,之前用来防止库存高企的"双暂停"政策仍未退出,今年又遇限购调控政策,全省土地供应量明显萎缩。以东西线为区分,东线供应稳增,西线供应下滑。

  需求方面,海口、三亚城市价值突显,2017上半年成交量均超过250万㎡,持续领跑。海口成交总面积位居第一,而三亚则在成交面积环比上居首位。值得注意的是,重点市县商品住宅整体去化周期由2016年末的18个月回落至12个月,海口、三亚、陵水、万宁、琼海市场去化效果显著。

   政策密集调节投资,限购紧跟一线城市

  为了防止投资过热,海南的房地产政策一直紧跟一线城市。今年317之后,海南更是实行全省限购、各城市分层调控的政策策略。是否有"旅居资质",也许是现在旅居客们首先需要回答的问题。

  不仅是住宅,产权式酒店也被纳入限购范围。通过政策手段,大幅提升自持比例,控制开发商销售变现周期,保证产权式酒店的经营属性。

  (二)购房者画像

   88% 购房者来自岛外,京津冀和东北客买走超一半房产

  近年来海南的购房主力人群一直以岛外客户为主, 2017上半年,岛外客户购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

  置业目的地的选择也更趋多样化。海口、三亚依然是海南置业的首选之地,不过它们不再是唯一的选择,文昌、琼州、万宁等都开始稳步发力,同比涨幅均已超越海口。海口和儋州则承包了本地人的大部分需求。

   30-50岁的"夹心层"购买力突出

  客群年龄结构占比显示,30-50岁占比达48%,反而超过50岁以上客群。人到中年的"夹心层"虽然压力大,但作为社会中坚力量的他们购买力也不弱,在事业达到巅峰之余已开始提前为自己置业养老。其购买力还体现在总价承受能力上,相较于30岁以下、50岁以上客户多选择总价60万以下的户型,30-50岁的"夹心层"成交则集中在120万以下,其中又以40岁左右客群总价承受能力最强。

  (三)住房偏好分析

   坐拥知名海湾的三亚、陵水均价领跑

  海岸资源依然是房产均价的强力支撑,三亚与邻近的陵水因为得天独厚的南向海湾资源,均价分别以2-3万、1-1.6万领跑全岛。海口则仍以刚需为主,主力成交单价为8000-1.2万。全省来看,东线城市主力价段普遍高于西线。总价方面,三亚接近一半(48%)的成交总价落在100万到200万之间,而海口成交总价则集中在60-80万、80-100万两个区间。相较之下,陵水城市价值十分突出,成交总价集中在80-100万、100-120万两个价段,高于海口。而东线其他城市绝大部分(95%)的成交总价在100万以内。

  与此相关,链家旅居针对购房客户的调查显示,滨海资源与空气质量位居需求榜首。滨海区域也成为旅居客首选置业区域,占比高达49%。而配套相对更加完善的主城区则以42%成为次选。

   岛外旅居客爱买小户型,本地刚需一步到位

  "房子是用来住的",在旅居度假的海南也是如此。今年上半年的数据显示,购房需求趋于理性,适合家庭度假的产品在成交结构中占据主力。对岛外购房者而言,40-60平米的一居室或者80平以下的二居室更受青睐。成交户型中,一居室总价集中在60万以内的接近80%,40万以内占比最高;二居总价集中在100万以内,以40-60万占比最高。

  与旅居度假属性明显的陵水等城市不同,承载本地刚需的海口较大户型的产品更为畅销。上半年海口市的成交中,二居室、三居室占比超过75%,突显出本地人置业一步到位的特点。另外,在单价相对较低的新兴目的地,如文昌、琼海,受当地项目供应影响,二居室产品的成交占比也较高。

   户型看重客厅阳台,配套渐重视儿童游乐

  聚焦在购房者对房型的需求上,链家旅居客户调研数据显示人们最在意阳台和客厅,其次为厨房。除了华南地区对于入户花园的偏好之外,其他地区客户对入户花园的需求不高。入户花园是指在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园,起到入户门与客厅的连接过渡作用,在华南地区较为常见,而这一居住习惯也被华南客户保留到了旅居当中。

  当旅居渐成生活方式,人们对于小区内配套的需求也在不断升级。咖啡馆、酒吧等休闲娱乐设施占据需求首位,健康运动、老年活动的需求持续高企。值得关注的是,大城市空气质量堪忧,越来越多的老人带着小孩在海南长期旅居。因此,购房者对于儿童乐园、社区儿童课堂等设施的需求逐步攀升。而健康检查、老人服务中心等配套也以13%的占比超过小型超市等生活服务配套的需求。

  "旅居+"时代,配套服务在购房者的考量维度里将起更为关键的作用。在链家旅居的客户调研里,34% 购房者愿意为保洁通风服务付费。考虑到旅居的季节性,房屋在雨季的通风保养、来前的入住保洁,都是购房者长期以来的痛点。此外,业主班车、订票服务也位于购房者愿意付费享有的服务前列。

  (四)开发商销售情况

   四家房企半年销售额超百亿元,市场重要度比肩一线城市

  鲁能、恒大、碧桂园、雅居乐四家房企2017年上半年在海南市场的销售额均超百亿元,其中鲁能首拔头筹,凭借7个项目173.4亿的成交额遥遥领先。

   企业布局从"错位"开发向全面竞争发展

  2017年,雅居乐、华侨城首进海口,打造城市西部旅游综合体;碧桂园继续开拓临高金沙滩;富力陵水海洋主题公园则目标树立海南旅游标杆。实际上,开发商品牌在购房者的决策中起着关键性作用,因此,链家旅居收集整理了热门城市销售拔尖的开发商以资参考。

  随着国民收入的稳步提升,高铁、航空等交通运输更为便捷,一生一城一家的生活正在逐渐成为历史。一些有经济基础,对生活充满热忱和好奇,享受蓝天、白云、海滩、山水的人,可以在另一个城市实现定期居住的双栖心愿。他们不需要放弃大城市的工作和生活决然逃离,却可以旅居双栖,不放弃奋斗也不耽误享受。越来越丰富的旅居产品和同类置业需求群体的壮大,将会大大提升旅居生活的舒适度,促进整个行业向"旅居+"时代快步转型。

(责编:孙红丽、伍振国)