三成“富人”已购海外房产 置业注意事项较多

　　2014年世界各地的商业地产交易规模预计将增长15%，达到6000亿美元，这在很大程度上要归功于中国人海外投资的大幅增长。房地产咨询公司莱坊预计，在2014年年终以前，流入国际地产市场的中国资金规模将增长一倍，中国投资者发起的交易数量预计将达到自2007年以来的最高水平。

　　三成“富人”已购海外房产

　　根据胡润富豪榜数据显示，中国高净值的人群有三分之一购买了海外房产，大多是住宅型的房产。未来三年，很多富裕的人群也规划到海外进行置业。由此看出，海外房产投资的市场非常大，海外置业投资行业快速发展或会成为大势所趋。

　　据悉，人们购买海外房产的用途可以分为三种情况。首先是移民购房，海外房产主要用于自住；其次是投资需要；最后，子女在国外留学，其父母购买海外房产“以房养学”。

　　对于“以房养学”，业内人士透露，这是海外房产投资中最常见的方式，一般通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学费用，而且子女读书期间可以自住，学业完成后可以转手挣钱；或者父母购置房产后，由物管代管，将其出租，争取子女留学的费用。这种情况通常在美国和澳大利亚比较多见。

　　世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律在采访中表示，当前海外房地产投资发展现状应该说是方兴未艾，百花齐放，后续可待。目前看整个市场，已经从国际大城市拓展到了欧洲大陆和美国的二线城市，甚至蔓延到更小国家的主要城市。未来，国内资本可能会试着在欧洲其他城市寻找更好的机会，包括在英国曼彻斯特、苏格兰等地方追逐更多的利益。邵律对于中国投资者走出去后降低风险、提高收益也提出了专业建议：第一是在当地寻找好的合作伙伴，第二是在当地寻找资质比较好的顾问公司，包括财务顾问、设计顾问、销售顾问等。

　　在澳购房4年升值8万澳元　

　　对于海外置业，投资者在买房过程中也有自己的体会。小陈是一位海外购房者，在澳大利亚留学三年后又留在了当地工作。小陈在大学住家，因生活习惯、文化差异，与房东时有摩擦，因此动了租房的念头。

　　但与其租房，不如做房东。在父母的一次赴澳探亲、实地考察后，一家三口推翻了租房的打算，直接“晋升”为买房。在父母的经济支持下，小陈去澳大利亚读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值28万澳元。购买了这套公寓后，小陈除了自己住一个卧室外，把其余两个房间租给了同学，每月获得租金1000澳元，这已足够支付小陈一个月的生活费用。令小陈庆幸的是，近4年下来，通过汇率和房地产增值，房子已升值不少。小陈介绍，银行评估这套公寓目前价值36万澳元，已超出当时购房价格的28万澳元。小陈算了笔账，除去房屋买卖费用、税费以及三年就学期间所有的学费和生活开支，如果把房子出售，还能净赚近20万元人民币。

　　汇率变动令海外购房存风险

　　的确，海外置业有诸多吸引力，如高回报、优越的人文和自然环境、高端大气上档次的洋房等。不过，在考虑到这些优势的同时，还要尽量避免海外置业中的各种风险问题。

　　原来在一家知名IT企业任职的姚先生，2014年年初在加拿大购置了一套房子。他表示，平心而论，投资任何产业，都会存在一定的风险，海外房产自然也不能例外。

　　最大的风险就是外汇风险。姚先生说，比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率掉下去了，就有风险了。买一套当地房子，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率掉下来的话，只能拿到500万元人民币回来。这对急于在海外购置房产的人确实是个考验。

　　第二个风险源自买家自身，包括人未到海外的距离风险以及由于语言沟通方面导致的不完全了解法规、信息的障碍。姚先生说，在国外买房都是根据合同办事，法律仲裁也是一切以合同为准的。所以，寻找一个信誉良好、以注册房地产经纪人为首的专业团队，可较大程度地规避风险。

　　第三，租赁市场的风险。姚先生说，人生地不熟，投资者对当地的租赁市场不了解。买房子倒是很快可能搞定，买下来后却因为所处区域租住率低，纵然是再漂亮舒适的房子，也未必能找到租赁客户。租赁市场的活跃与否，还与当地的政策法律密切相关。比如，华人在美国买房50%都用来自住，用于出租的比较少，因为美国保护租房者的法律非常多，因此出租实际上赚不到什么钱。

　　此外，业内人士表示，无人可以保证美国房价只涨不跌。美银美林发表研究报告称，最近的数据显示，房价涨幅已经放慢，意味着过去两年所看到的后危机时期的繁荣景象“基本已经结束”，未来8年将进入一个“房价增速极低的”、年均只有1%的新时期。　

　　海外置业注意事项较多　

　　就海外置业需注意的事项，专业人士特别提到：首先，不要想当然地认为买了这个房子，土地所有权就是永久的了，要看清楚包不包含土地。如果土地部分另外卖，卖给你的只是上面的房屋建筑，这个差别就非常大了。　

　　其次，要考虑总成本问题，这个成本不仅仅是购买时房子的价格，还有在未来运转过程中要支付的费用，比如不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等，而这些费用在国外是必须按时缴纳的。

　　另外，投资海外房产，莫要抱投机的心态。业内人士认为，海外置业，做中长期投资比较合适。国外房产的投资价值更多地体现在地皮的增值，像澳大利亚、加拿大这样成熟的市场，大城市的地皮翻倍增值周期一般为7至8年。

　　热门国家房地产投资情况

　　据居外网统计，中国富人寻求海外购房的主要目的地依次为美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、泰国、新加坡、葡萄牙、西班牙和马来西亚。下面，记者带您了解一下部分热门国家的房地产投资情况。

　　美国　

　　美国法律规定，居住在美国的家庭，子女可以免费就读美国的公立小学、初中、高中，这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势。由此看来，购买美国房产无疑是一条更好的留学捷径。美国房地产市场经过了近20年的上升期后，从2006年中开始步入调整，经过多年的调整，美国各地区的平均价格已经从高峰回落了30%至60%。现在是购房人到美国“抄底”买房的好时机。

　　澳大利亚　

　　澳大利亚位列福布斯十大华人投资移民国家，是全球房地产投资安全度最高的国家之一，同时也是是世界上经济最发达、自由度高的市场之一。近年来，澳大利亚市场常年供不应求的状态决定了其房价保持稳定上涨的态势。

　　澳大利亚房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是其投资门槛较低。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。移民专家透露，悉尼和墨尔本是中国大陆移民的首选目的地，两城市地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。

　　新西兰　

　　新西兰投资移民的审核标准比较宽松，所以目前正是办理新西兰投资移民的最佳时机。海外人士购房也可获得当地银行60%至70%的贷款，亦可每月还利息不还本金，在贷款年限内最后还本金，提高资本利用率。

　　英国

　　借着出国留学的热潮，英国现在买房出租市场异常火热，特别是那些位于大学城的投资房。根据专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。在纽约，学生房的投资回报率在所有大学城中是最高的，达到9.4%。另据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%至6%。目前，英国房价每年都会平稳增长10%至20%，作为一项投资收益十分稳定。