中海托管中建地产业务 融资平台“马上可用”

　　5个月的反复商讨后，母公司中国建筑股份有限公司（601668，SH，以下简称中建股份）的注资仍未落定，中国海外发展（00688，HK，以下简称中海地产）的龙头老大之梦也仍悬而未决。

　　近日，中海地产公告与母公司暂时达成“过渡安排”，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年，每年的托管费各不得超过1亿港元。

　　投行普遍称托管费偏低

　　中海地产表示，目前仍就落实资产注入与中建股份进行磋商，本次签订托管协议为过渡安排。

　　以此看来，托管后的中建股份旗下地产业务将能够依托中海地产的海外上市平台，获得较大融资成本优势。2013年上半年，中海外加权平均借贷成本为3.8%，公司公告称是同业较低水平。

　　记者从雪球网职业投资人处了解到，央企控股背景下，港股上市的中海地产获得了海外银团的青睐，中海地产大量采取外币借款的方式，以2012年为例，外币借款占比约86.2%，因此公司的融资成本能长期控制在4%左右。

　　除此之外，托管协议中明确表示，中建股份托管项目将能使用中海地产现有品牌及知识产权开发中建股份的房地产项目。摩根证券（亚洲）分析师RyanLi认为，中海地产的品牌效益将提高项目的价值。

　　高盛分析师认为，该过渡性协议表明，中国建筑及其关联下属公司仍在积极考虑注资的可能性，然而，考虑到托管项目规模，此次协议中中海地产获得的托管费过低，一般而言托管费应在销售额的3%~5%，以此计算的托管费应在10亿~20亿港元，相当于协议金额的3~7倍。

　　对此，摩根证券（亚洲）研报也称该管理费的确偏低，但本次托管只是注资的过渡，预计中海地产不久将获得此次托管的项目，因此管理费并不算关键考虑所在。

　　注资时间或延长

　　中海地产表示，考虑到就有意注资计划取得中国政府各相关部门的批文及对相关业务进行详尽尽职审查等事宜的复杂性，要最终落实早前公告内提及的注资预计会需要较原先拟定更长的时间。

　　德意志银行分析师TonyTsa表示，中建股份资产注入中海地产需要包括国资委、中国商务部和中国证监会多个监察机构的许可，审批过程较为漫长，同时，市场上已经有关于注资是否进行的怀疑言论，中海地产此时发布托管公告，实则是试图向市场表明母公司注资一事正在不断推进，以此让市场更加确信中建股份资产在未来注入的可能性。

　　记者就注资时间及进展向中海地产多方询问，投资者关系处一直无人接听电话，而据不愿具名的中海内部人士表示，母公司注资一直在进展中，但除托管以外，其他仍无确定信息可披露。

　　由于此次托管期为三年，摩根研报预计，注资最长将在三年内进行，而摩根认为1~1.5年最为可能。

　　除了审批步骤需要履行，中建股份与中海地产因各自发展后特质迥异，整合中如何协调亦或是资产注入推迟的原因之一。房地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示，中建地产央企背景浓郁，而中海地产很早就已经市场化，整合起来难度也大于一般民营企业。

　　曾经的定位中，中海地产在内地城市及港澳地区专营高中档精品住宅及商业地产，而中建地产定位是大众精品住房和保障性住宅开发。但在发展过程中，中建地产的保障房部分在多个本地国企拼抢情况下，难以保持央企优势，而中海地产项目也慢慢涉及大众精品住房，不再仅限于高档住宅。

　　两个品牌项目上区别不再清晰，同业竞争不可避免，前中海地产董事会主席孔庆平坦言，整合确实意在解决同业竞争，同时，也想利用中海地产的成本管控优势，把资源集中并发挥到最高水平。

　　1月28日协议发布后，中海地产股价五天累计跌幅为5%。

　　高盛在中海地产公布托管消息后发布研报，对中海地产保持中性评价，分析师认为，考虑到此次中建股份资产注入时间延长，且中海地产提供的管理服务并未获得较好的收益，预计中海地产将在近期的房产行业增速放缓过程中损失相对估值的支持。