老物业状告业委会要求续任物管败诉

　　□本报记者孟伟阳

　　□本报通讯员朱瑞

　　2013年12月31日晚,正当人们庆祝跨年之时,位于上海浦东新区的大唐盛世花园小区门口,却因新、老物业交接发生冲突。双方纠集数十人,互相对骂,僵持多时……突然,一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的上海同涞物业列队保安,造成两人死亡,多人受伤。据报道,涉案驾驶员胡某系老物业——上海盛唐物业的员工,事发后已向警方投案自首,目前被刑事拘留。

　　而冲突背后的“导火索”——小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案,也因此备受关注。近日,此案有了结果,上海市第一中级人民法院二审判决认定盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。

　　记者了解到,2006年,大唐盛世花园小区开发商上海盛唐置业有限公司与上海盛唐物业管理有限公司签订《物业服务合同》,委托盛唐物业对小区实施物业管理,期限自2006年5月1日起至小区业委会成立时止。2013年1月,小区业委会成立。同年6月,小区业委会向盛唐物业发函表示因前期物业服务合同终止,将于9月1日召开业主大会,就小区选聘物业事宜进行投票表决。9月4日,小区业委会根据投票表决结果,发布关于采取“公开招标”方式选聘物业的决议。盛唐物业对该决议并不认可,认为决议程序违法,因此是无效的；而业委会成立之后虽未与其续约,但一直接受其提供的物业服务,双方处于默认的事实物业管理服务状态,实际上已建立新的物业服务合同关系,故业委会应立即停止招标选聘新物业的行为。然而,盛唐物业的反对并未奏效,眼看业委会就要另请他人,盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院,要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。一审判决驳回了盛唐物业的诉讼请求,盛唐物业不服并提出上诉。

　　诉讼期间,业委会与上海同涞物业管理有限公司签约,委托其于2014年1月1日起接手小区的物业管理。因业委会与老物业并未达成共识,最终导致如本文开头所述新老物业交接惨剧的发生……

　　二审开庭期间,业委会、盛唐物业均无工作人员到庭,双方各自委托一名律师参加庭审。围绕老物业要求继续履行物业服务合同是否有合法依据,双方律师展开激烈辩论。盛唐物业坚持其“事实物业服务合同”的说法,并认为业主大会决议违法,不能代表全体业主的意愿。而业委会则认为盛唐物业即使要留也应通过竞标,但因盛唐物业资质不够,事实上并不能承接小区的物业服务。

　　上海市一中院二审认为,根据合同约定,小区业委会成立后,前期物业服务合同即已终止。而基于前期物业服务合同的特殊性及业委会成立后续聘或选聘物业公司尚需合理时间的客观实际,为确保小区的正常生活秩序,前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合行业惯例,但这并不表明前期物业服务企业与业委会之间当然建立了新的物业服务合同关系。此案业委会向盛唐物业致函,明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业服务企业选聘的意思,故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业服务合同关系,缺乏事实和法律依据。至于业主大会决议程序是否合法,属于小区业主撤销权的行使范围,盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业服务合同。二审据此判决驳回上诉,维持原判。

(来源:法制日报)