房地产上山下海 旅游地产走红是“时势造英雄”？

　　中国最大鼓王——福地洞天鼓，放置在海南文昌雅居乐月亮湾售楼部前，来客到访敲打大鼓，为新春祈福

　　文/赵燕华

　　[如果说上一个十年是城市地产的“黄金十年”，那么未来十年，随着人们生活方式的改变，基于享受、体验、度假的旅游地产，将成为房地产市场的一剂强心针，为行业发展带来无限潜能。

　　专家认为，广东房地产的投资发生重大转向，即由常规房地产转向休闲度假类产品，由“城市地产”转向“上山下海”。

　　房地产由“城市地产”转向“上山下海”

　　伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。

　　住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段。房地产开发将从以住宅开发为主向商业、写字楼、旅游地产等服务型地产转变，这是城镇化率超过50%，人均收入水平超过8000美元以后的必然特征。

　　秦虹说，房地产市场发展的新阶段需要房地产企业加速创新。过去房地产开发处于比较初级的阶段，未来房地产市场将会从区域性机会转变成结构性机会，需要企业去挖掘，以独特创新的商业模式来把握，不是所有的企业都能做到。

　　就房企而言，专家分析，开发商进入旅游地产有四方面原因：政策、市场、竞争和资源。比如，从政策层面来讲，一边是传统住宅市场受到挤压，另一边是旅游产业的宽松，房企自然会不断进入，且以旅游名义可以圈占大量土地，这是在住宅市场领域不能获得的资源。

　　这种变化，首先在旅游资源丰富的省份显现。在广东省房协理事、广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，2013年，广东房地产的投资发生重大转向，即由常规房地产转向休闲度假类产品，由“城市地产”转向“上山下海”。

　　“限时代”到来开启“闲时代”？

　　“房”无疑是当下牵动最多人的热门话题。老百姓关心房价涨落、投资方向，地方政府关心土地出让收入，开发商关心市场未来走势。

　　“可以预期，即使今后几年管理层不再强制推行‘住房价格年度控制目标’，类似广州、深圳、北京、上海这样的中心城市的地方政府，也会‘自觉’推行限购等措施。限购已经成为房地产政策调控的基石，没有限购，楼价将如猛兽出笼，难以控制。”赵卓文认为，“限时代”意味着未来几年广东常规的住宅类房地产的销售难有爆发式增长。

　　常规房地产发展已过高峰，急需新的增长点和发展动力。赵卓文认为，“限时代”到来的同时，“闲时代”也拉开了序幕。2014年广东房地产将进入“限时代”和“闲时代”，广东的一线城市，如广州、深圳等，将继续实施限购、限贷等政策。而珠三角地区人均GDP已逾13000美元，人均住房面积超35平方米，未来商品住宅需求将下降，旅游休闲地产、新型商业、文化地产、养老地产、泛乡村地产等将大量兴起。

　　在赵卓文看来，过去10年，中国商品房价格平均涨了2.5倍。广东地区的购房者大多属于“被动致富”，很多房地产的投资机会其实都没有把握住。广东人做生意崇尚“不熟不做”，广东人买房也是“不熟不买”，购房比较理性，甚至很“宅”。海南房地产“热”了几年，鲜见广东人身影。北京、上海等地，到处都有广东开发商，但广东的买房资金极少。

　　“2012年，珠三角人均GDP达到12910美元，广州人均GDP达到16850美元。未来几年，旅游、休闲时代将有爆发式增长。”赵卓文分析，休闲度假产品将是未来房地产的投资新方向。

　　“黄金”案例

　　●为什么海景房价居高不下？

　　2009年开盘至今，雅居乐清水湾依然是海南乃至全国旅游地产中最炙手可热的项目之一，五年来创造66亿元、99亿元、72亿元、60亿元、78亿元的历年销售业绩，不断书写在海南的业绩神话。毫无疑问，雅居乐清水湾已经成为海南房地产市场的支柱型项目。2013年，有关机构统计，海南成交总额为827.1亿元，雅居乐清水湾贡献了1/12份额。

　　为何雅居乐清水湾能连续成为海南年内业绩超过50亿元和蝉联五冠的单体项目？房价连年上涨，尤其是海景房价居高不下？

　　据了解，在旅游地产大盘最为集中的海南，大盘的涌入并没有令各个湾区的房价下降。在最为成熟的大三亚区域，清水湾等湾区的均价保持在2万元/平方米以上，部分位于市中心的房子，价格甚至超过5万元/平方米。一些销售人员表示，尽管房价很高，但前往看房、购房的业主并不希望房价下跌。“更希望房价保持在高门槛水平，这样，可以过滤掉一些邻居。”一些业主表示。而销售人员表示，选择置业旅游地产的买家，更注重大盘的配套、产品品质，也更注重通过高价买房，获得一个更为舒适的环境。

　　●日租价不输五星级酒店

　　“作为旅游地产的开发商应该设法把人们留下来，硬环境满足之后，我们还要完善一些软环境，比如服务、管理，等等。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，除了产品之外，旅游地产还要在整个配套管理上下工夫，这方面做好了，将为这类房地产项目实现产品增值及投资回报奠定坚实基础。

　　依托周边丰富旅游资源而建的旅游地产，满足对生活的改善及闲时度假的需求，同时又兼具投资价值，是买家购买旅游地产产品的核心原因。从目前反馈的市场情况看，已有旅游地产项目取得了可观的投资回报。被誉为拥有“海南最令人期待海岸线”的清水湾一线海景酒店式公寓便是一例。

　　楼盘销售人员介绍，海南清水湾的买家当中就不乏来自全国各地的投资型客户，他们当中的不少人在收楼之后，就陆续寻找托管机构或者自己进行出租。租赁形式多为短期，主要瞄准五一、国庆和春节等假期前来旅游的客户。

　　今年春节期间，清水湾的两房单位租金已经达到了每晚2000元，三房更是达到每晚3000元，与不少按揭业主的月供可以相抵。据悉，虽然清水湾假日短租价格不输五星级酒店，却依然供不应求，大受市场欢迎。对租客来说，与五星级酒店相比，清水湾短租房一样能够提供舒适的环境，还多了一份住家的温馨感觉，相当难得。

　　●居住需求迈向“旅居”时代

　　除了房价上涨、房屋短租的回报获利外，“旅居”生活方式的日渐兴起也提升了旅游地产的含金量。

　　以另一个具有度假功能的项目——凯茵又一城为例，去年下半年起，中山这片未被深度发掘的休闲舒适之地，越来越多地引起人们的关注。中山凯茵又一城相关负责人向记者介绍，随着广州城市南拓，经济中心向南端转移，已经有越来越多的广州人，到车程只有1小时的中山置业，该盘去年三四季度成交中，三四成来自广州。更多广州客并非因投资而来，选择舒适大户型的更多。

　　专家分析，人们对旅游、休闲的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高，表现尤为突出的是居住需求正从“城居”走向“郊居”进而到现在以“旅居”为主的多元化格局。旅游地产作为这种全新生活方式的载体，融旅游、休闲、度假、居住为一体，满足人们在生活中旅游、在旅游中生活的双重需求。